Уже половина строящегося жилья в городе и пригородах – проекты комплексного освоения территорий. Комфорт проживания в них напрямую будет зависеть от добросовестности застройщика, который планирует появление всей инфраструктуры в рамках своего проекта.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в объеме первичного рынка, который в городе и в областных пригородах вместе – 9 млн кв. м, около 50% – это жилье в проектах комплексного освоения территорий. Их доля в предложении, вышедшем в продажу в 2014 году, – 67%. Растет и спрос на такую недвижимость: объем продаж в проектах комплексного освоения – уже около 60% от всего жилья, реализованного в новостройках.
Комплексное освоение под жилье включает подготовку документации по планировке территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, непосредственно строительство. Чем больше участок, тем длиннее перечень обязательных объектов социальной и сервисно-торговой инфраструктуры. Когда проекты реализуются на новых землях, фантазии девелоперов практически ничем не ограничены, но перечень обязательных объектов инфраструктуры длиннее. Когда объект строится в существующей городской среде, девелопер может рассчитывать на объекты инфраструктуры – больницы, парковки, торговые комплексы, – которые есть рядом.
Новые горизонты
«Среди проектов комплексного освоения наибольшую долю – почти 74% – занимают кварталы на необжитых территориях, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Это, с одной стороны, дает возможность создать с нуля среду обитания, которая, по мнению девелопера, будет комфортной. Но, с другой стороны, застройщик берет на себя ответственность по обеспечению своих жителей всем необходимым».
По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», жилые проекты в последние годы укрупняются и в дальнейшем тенденция продолжится. Как отмечают в компании «Ленстройтрест», сегодня не стоит вопрос оправданности такого формата: это вынужденная мера, так как у девелоперов больше нет подготовленной земли.
«Многое зависит от стратегии девелопера и его подхода к осуществлению масштабных проектов, – добавляет Екатерина Гуртовая. – Необходимо, чтобы это были кварталы с нормальным качеством жизни и полноценной инфраструктурой. Иначе в будущем мы увидим проблемные кварталы, не обеспеченные инфраструктурой и с плохим качеством жизни».
Пока большинство крупных проектов комплексного освоения не завершено. Полностью готов только микрорайон «Славянка» в Пушкинском районе от ГК «Балтрос». Здесь сданы все дома, уже работают школы, детские сады, торгово-развлекательные объекты, ходят рейсовые автобусы из города, из Павловска и Пушкина.
Об остальных проектах судить пока сложно, так как они еще находятся на той степени реализации, когда большинство социальной и другой инфраструктуры еще строится и проектируется. Что касается обеспечения торгово-сервисной инфраструктурой, большинство застройщиков предполагают наличие таких объектов во встроенных помещениях, а также в торговых и спортивных центрах. В таких кварталах, как «Вена» от Setl City, «Северная долина» от «Главстрой-СПб» и других уже работают магазины, аптеки, салоны красоты, детские развивающие центры и иные объекты на первых этажах. А в кварталах «Новый Оккервиль» от «Отделстроя» и «Капитал» от "Строительного треста" уже работают медицинские кабинеты и спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, создан парк на берегу реки Оккервиль.
В обмен на налоги
Что касается социальной инфраструктуры, для застройщиков в Ленобласти уже больше года действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Девелопер, вставший на налоговый учет в области, платит налоги в консолидированный бюджет региона и строит за свой счет детсады и школы. Администрация области возвращает застройщику стоимость строительства объекта путем перечисления муниципалитету, где он построен, субсидии на его выкуп. При этом цена не должна превышать определенный Минрегиона РФ уровень и составлять более 70% от уплаченных налогов.
По данным комитета госстройнадзора и экспертизы Ленобласти на сентябрь, по этой программе уже возводится 24 объекта. К программе присоединились такие застройщики, как Setl City, «Ленстройтрест», «ЦДС», «КВС», и многие другие. Самое активное строительство, как жилья, так и инфраструктуры, отмечается в Мурино и в Кудрово, набирает обороты реализация проектов в Янино, Сертолово, Буграх и других пригородах области.
Например, в Мурино в ЖК GreenЛандия Setl City возведет 6 детсадов на 680 детей и школу на 1175 учеников. Строительство двух детсадов совокупно на 240 мест началось в августе 2013 года, а ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал 2016 года. В ЖК «Муринский Посад» от ГК «ЦДС» будут возведены две школы и два детских сада. В комплексе «Новое Мурино» от того же девелопера также предусмотрена социальная инфраструктура. Один из детских садов комплекса на 110 ребят в сентябре 2014 года уже открылся.
В Янино компания «Ленстройтрест» реализует проект «Янила Кантри», где появится три детсада на 460 мест, школа на 825 мест и поликлиника. Тот же застройщик в рамках проекта «IQ Гатчина» построит детсад и школу. В Кудрово, где сегодня строится 11 жилых комплексов, также в большинстве из них запланирована или уже строится социальная инфраструктура. Так, прошлой осенью состоялась закладка двух школ – в микрорайоне «Семь столиц» от Setl City, а также в квартале «Новый Оккервиль». В проекте «Семь столиц» предусмотрена еще одна школа, а также 7 детсадов, три из которых уже строятся.
В квартале NEWПИТЕР в Новоселье Ломоносовского района от «Строительного треста» инфраструктура строится параллельно с жилыми домами. К окончанию строительства первого этапа на 330 тыс. кв. м жилья в квартале появятся 2 школы и 4 детсада.
Что касается заявленных крупных пригородных проектов, в каждом из них также запланированы школы, детсады и другая инфраструктура. Например, самый масштабный проект «Нева-Сити» от «ЦДС» предполагает строительство 4,5 млн. кв.м на участке 452 га в Новосаратовке Всеволожского района. Появятся больница со станцией скорой помощи, 9 отдельных и несколько встроенных детсадов – всего на 6885 мест, 7 средних школ на 10 450 мест, шесть аптек, более 43 000 мест в паркингах, торгово-развлекательные комплексы, магазины, кафе и рестораны. Строительство начнется в 2015 году и продлится в течение 25 лет.
Детсады и школы в городе
Что касается появления социальных объектов в строящихся городских крупных проектах, долгое время было неясно, кто и за чей счет будет там возводить детсады и школы. Городом были разработаны различные варианты, и для каждого проекта и застройщика был принят свой. Так, создан специальный фонд, вложения в который сделал ряд застройщиков. На средства из этого фонда город организует строительство объектов.
При этом в ряде проектов школы и детсады девелоперы будут возводить за свой счет. Так, в квартале «Солнечный город» в Красносельском районе на территории 185 га появится около 1,4 млн кв. м жилья комфорткласса. При этом Setl City построит 11 детсадов, 4 школы, 4 поликлиники, спорткомплекс и объекты торгово-сервисной инфраструктуры. В проекте «Чистое небо» от того же застройщика в Приморском районе – 1,3 млн кв. м комфорткласса, прогулочная зона, 4 школы, 8 детсадов, 2 поликлиники, спорткомплекс. Детсад на 190 ребят будет введен в эксплуатацию в первом квартале 2017 года.
На территории 46 га в жилом комплексе «Новоорловский» от «ЮИТ Санкт-Петербург» в Приморском районе появится 5 детских садов, две школы, магазины, аптеки, супермаркеты, спортивно-досуговый комплекс и другое. По словам Дениса Бабакова, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в том же районе, в жилом комплексе «Шуваловский» более чем на 8600 квартир, предусмотрены школа и два детсада. Первый садик, который возведет компания, будет введен в эксплуатацию в августе 2016 года. В проекте компании «Калина-парк» в Калининском районе – 2 детсада и 2 школы.
Аналитик НП «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин отмечает: «Перспективы дальнейшего развития проектов комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выглядят оптимистично. Цена предложения оказывается более привлекательной для покупателя, а длительные сроки реализации и ввод объектов очередями предоставляет застройщикам реальный инструмент для гибкого управления проектами».