В первом полугодии на рынок недвижимости было выведено столько жилых площадей в категории «элита», что даже рекордный за последние годы спрос не перекрыл рост предложения. При текущем количестве покупок на уровне 250 квартир за полугодие и предложении в 1 248 новых квартир спрос вряд ли подстегнет цены в ближайшее время. В этих условиях между застройщиками должна вырасти конкуренция. Эксперты подчеркивают – на рынке настало время покупателя, который не будет переплачивать даже за элитное жилье. Конкуренция между крупными девелоперами обостряется еще и потому, что Крестовский остров в силу ряда причин теряет свой особый статус, а Петербург соперничает не только с Москвой, но и с мировыми рынками.
В первом квартале 2014 года элитная недвижимость в Петербурге пользовалась небывалым для последних трех лет спросом. По статистике агентства Knight Frank, за полгода в городе продано 287 квартир общей площадью 37,9 тыс. кв. м. Последний раз элитное жилье раскупалось в таком количестве во втором полугодии 2012 года. Тогда застройщиками было продано порядка 270 квартир.
В этом году причиной такого скачка покупок стало падение курса рубля. Обвал национальной валюты в первые месяцы года вынудил владельцев сбережений переводить их в жилье, в том числе элитное, чтобы не потерять на валютных колебаниях – 10% от всех покупок совершены с целью инвестирования средств. Привлекательности сделкам с недвижимостью сегодня придает политика сбыта крупнейших строительных компаний города. Строители фиксируют цены и условия рассрочки в рублях, что стимулирует потенциальных клиентов вкладывать деньги в недвижимость – свободные средства, которые могут «сгореть» от инфляции, в случае покупки конвертируются в недвижимость с постоянной ценой. Такие условия должны быть особенно актуальны для потребителей сегодня – когда рубль возобновил падение на валютном рынке.
Но несмотря на обилие продаж, предложение на рынке все равно существенно превысило спрос. По данным Knight Frank, количество квартир, предлагаемых для покупки, росло быстрее спроса на элитное жилье. В сравнении со второй половиной 2013 года предложение на рынке элитной недвижимости выросло на 15%, или на 365 квартир. За вычетом уже проданных в свободном доступе сегодня находится 1 248 новых квартир.
При существующих темпах вывода на рынок нового элитного жилья его не смог перекрыть даже вызванный макроэкономическими факторами усиленный спрос. Следовательно, конкуренция за клиента на рынке в ближайшие годы будет только обостряться.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что в структуре первичного рынка элитного жилья в обжитых районах по 45% занимают Центральный и Петроградский районы. В настоящее время в первом возводится 136,8 тыс. кв. м, во втором – 136 тыс. кв. м.
В Петроградском районе в продаже в настоящее время находятся квартиры в 11 строящихся комплексах класса элита, рассказывает Трошева. На Крестовском острове в продаже находятся квартиры в комплексах «Привилегия» на ул. Вязовой и Brilliant house на Динамо, 6. Кроме того, имеются объекты, где продажи открылись еще в 2008-2009 годах.
«Сейчас на Крестовском практически не осталось возможности для нового строительства. Активное его освоение и появление здесь дорогих девелоперских проектов началось в 2000-2002 годах. Например, в 2007 году, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», здесь в реализации находилось 11 проектов. Сейчас на этой территории планируется только один, но очень крупный перспективный проект. Структура Газпромбанка приступает к строительству жилого комплекса класса премиум площадью 96 тыс. кв. м на территории в 3 га у стадиона «Динамо». Сейчас же существенная часть новых объектов в Петроградском районе возводится на Петроградской стороне. В перспективе будет развиваться и территория Петровского острова, где также запланирован ряд проектов в высоком ценовом сегменте», – рассказала руководитель консалтингового центра.
Ольга Трошева добавила, что поступившие в продажу квартиры в Центральном районе строятся в районе Кирочной улицы, Смольного и Таврического сада, срок их сдачи в эксплуатацию запланирован на 2015-2016 годы. Также есть точечные объекты в районе набережной реки Фонтанки и в Ковенском переулке.
Партнер британского инвестиционного фонда London Real Estate Group Игорь Горский считает, что на рынке элитной недвижимости пришло время покупателя: «Клиент сегодня – редкий зверь. Особенно на рынке элитной недвижимости, где люди имеют возможность выбора. Как правило, клиенты выходят на рынок элитного жилья постепенно. Перед ними не стоит задача покупать квартиру срочно, они могут выбрать на рынке подходящий для себя вариант».
Значение, по его словам, играют несколько факторов. Во-первых, расположение жилого комплекса: «Речь идет не только о самом месте квартиры. Для клиента важна зона комфорта, среда, в которой он будет жить». На второе место при выборе элитного жилья Горский поставил разумное соотношение цены и качества: сегодня никто не станет покупать квартиру по стоимости 600 тыс. рублей за квадратный метр, как было до кризиса. Люди поняли, что большие деньги теперь даются тяжело. Третьим аспектом является инфраструктура объекта – застройщик должен хорошо понимать особенности спроса и выстраивать под него концепцию проекта, его наполнение.
Крайне важным аспектом, по словам партнера LRE, является архитектура дома: «В городе сегодня присутствуют две архитектурные крайности. С одной стороны это архитектура Hi-Tech, чуждая старому Петербургу, с другой – доходные дома, не приспособленные к современной жизни. Важно, чтобы жилой дом соответствовал духу Петербурга, с одной стороны, и отвечал высоким запросам клиентов, с другой». Не последнюю роль при выборе жилья играет наличие подземного паркинга и дополнительной инфраструктуры: бассейна, фитнес-центра, заведений, обеспечивающих досуг.
О важности архитектурной составляющей говорит и владелец собственной мастерской Михаил Мамошин. Он считает, что элитное жилье не должно выбиваться из окружающего ансамбля, как бывает в некоторых районах, считающихся элитными. Например, на Крестовском острове преобладает плотная застройка, для города нехарактерная. «В Петербурге элитное жилье всегда подразумевало красивый вид. Отсюда в архитектуре города большое количество таких элементов, как курдонеры и террасы. В открывающемся из окон виде обязательно должна присутствовать вода, что подтверждается особняками, построенными благородными семействами по берегам Невы и каналов», – рассуждает эксперт.
Анализируя расположение элитного жилья с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры, генеральный директор института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов выделяет центр города как наиболее привлекательный. «Наиболее оптимальны в этом плане центральные районы города, например, зона Таврического сада. Отсюда возможна беспроблемная связь с югом города, через Литейный мост можно быстро добраться до Курортного района. К тому же здесь сосредоточены центры деловой активности Петербурга, которой практически нет на Крестовском острове», – объясняет Финогенов.
Говоря о социальной среде, эксперт отмечает, что Петербург в этом смысле крайне сегментирован. «Крестовский остров социально однороден, но только в плохую погоду. Как только выглядывает солнце, туда стекаются отдыхающие со всего города. К тому же там работает баскетбольный дворец, а в скором времени появится и футбольный стадион», – объясняет руководитель «Урбаники». В целом на социальную однородность в Петербурге могут претендовать только закрытые элитные кварталы, объединяющие несколько домов. Однородной может стать и Песочная набережная Петроградки, но это может произойти через 3-4 года, когда все проекты будут реализованы.
Если раньше критериям элитности полностью отвечал Крестовский остров, сегодня это уже не так, считает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. «Все изменилось с момента последней большой застройки на острове. Там стало шумнее, многолюднее. В выходные и праздники есть проблемы с транспортной доступностью. Наименее привлекательным является район, прилегающий к станции метро, которое для элитного жилья всегда заключает в себе потенциальную опасность. При этом на острове осталось еще совсем немного мест, жилье в которых благодаря удачному расположению, можно отнести к элитной недвижимости», – сказал эксперт. Он добавил, что в последнее время на рынке недвижимости появился новый существенный фактор: «Если еще десять лет назад рынок элитной недвижимости варился сам в себе, сегодня он конкурирует с мировыми рынками. Сменились поколения в бизнесе. Теперь многие бизнесмены не видят смысла платить те же деньги за квартиру в Петербурге, когда можно взять жилье в Южной Финляндии, например».
Элитный дом по определению не может быть большим, уверен заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. «Элитный дом требует ограждения по периметру, устройства паркинга. В старом доме это проблематично устроить», – считает Шаскольский. Некоторые районы в городе он считает не самыми удачными для покупателей элитной недвижимости. Например, жителям Каменного и, тем более, Крестовского острова из-за обилия отдыхающих с других районов трудно рассчитывать на комфортную среду и спокойную прогулку. «Когда нетрезвая компания футбольных болельщиков будет возвращаться с очередного матча, сопровождая свое шествие криками и бросанием бутылок, хозяева жилья на Крестовском вряд ли сильно обрадуются», – добавил Шаскольский. По той же причине в этих районах сложно отпускать на прогулку своих детей. Эта проблема, по словам эксперта, решается лишь в отдельных элитных кварталах, огражденных от остального города. Районами, предрасположенными к элитарности, он назвал Петровский остров и Леонтьевский мыс, где через некоторое время будут возведены элитные жилые кварталы. "Набережная Европы" также была бы «отличным элитным кварталом». «В целом рынок элитного жилья у нас еще не очерчен, его развитие началось относительно недавно. Сегодня он проходит период формирования критериев оценки покупателями», – подытожил Алексей Шаскольский.
В условиях формирования этих критериев некоторые районы города постепенно утрачивают свой особый статус, полученный в середине 2000-х годов. Так, Крестовский остров, бывший некогда лакомым куском для любого крупного девелопера, становится все менее привлекательным для застройщиков – четверка лидеров рынка элитной недвижимости сегодня не берется за крупные проекты на его территории. Снижает его привлекательность и строительство нового футбольного стадиона, который нивелирует и без того размытую социальную однородность, бывшую некогда визитной карточкой острова. Добавляется и проблема транспортной доступности, неразрешимая при постоянном росте населения и невозможности строительства новых трасс. Все эти факторы вкупе с обострившейся конкуренцией приводят к тому, что понятие «элитного» района все чаще ассоциируется у петербуржцев с историческим центром города.
Герман Костринский, "Фонтанка.ру"