Первое полугодие 2014 года на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородов Ленобласти выдалось «горячим»: объем нового предложения и объем продаж опять побили все предыдущие рекорды. Январь – апрель были очень активными по спросу, затем в мае – июне случилось затишье, а в жарком июле объем продаж опять вернулся к февральским показателям.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в первом полугодии в городе и пригородной зоне области было продано 2,41 млн. кв.м строящегося жилья. Это на 43% больше, чем в первом полугодии, и на 9% – чем во втором полугодии 2013 года. За январь – июнь 2014 года продано уже 62% прошлогоднего объема.
«Спрос превзошел все ожидания, пик покупательской активности наблюдался в первом квартале, – говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – Однако и во втором квартале, когда курс рубля стабилизировался, мы не фиксировали снижения продаж. Наша компания в полной мере использовала потенциал рынка. В сегменте масс-маркет мы заключили новые контракты на продажу 268 тыс. кв. м, что на 65% больше, чем в первом полугодии 2013 года. Общая стоимость заключенных контрактов увеличилась на 63%». По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», результаты первого полугодия показали, что в городе растет спрос на качественное и комфортное жилье, в том числе с полной отделкой «под ключ», с разнообразными вариантами планировок.
Покупатели оживились
В целом эксперты рисуют ситуацию так: в первом квартале рынок активно рос из-за обострения экономической и политической ситуации, падения курса рубля, банкротства ряда банков и ожиданий повышения ипотечных ставок. Объем инвестиционных сделок увеличился с традиционных 10% до 20%. В мае – июне настало постепенное охлаждение, было много праздничных дней, люди разъехались в отпуска. В начале июля ряд банков – лидеров в сфере ипотечного кредитования региона – немного подняли ставки. Но слухи о дальнейшем повышении процента простимулировали потенциальных покупателей к приобретению жилья в июле. Кроме того, привлекали клиентов и различные акции. Участники рынка говорят, что вот уже несколько лет – с 2011 года – ситуация развивается именно по такому сценарию: «прохладные» май – июнь сменяются «жаркими» июлем и августом.
«Текущий год не стал исключением, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». – В феврале, марте, апреле в нашей компании был стабильный объем продаж новостроек – чуть менее 2000 квартир в месяц. В мае и июне объемы несколько снизились – до 1600 сделок. Повлияли традиционные длительные праздники и начало отпускного сезона. Впрочем, это не стало для нас неожиданностью – такая ситуация повторяется из года в год. В это время застройщики традиционно запускают акции и скидочные программы. В июле активность покупателей вновь существенно выросла, объем сделок «Петербургской недвижимости» за этот месяц был на треть больше, чем в июне, и составил 2100 квартир в новостройках». Рост спроса на 10% в июле отмечают и в ГК «ЦДС». Продажи «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в этом месяце возросли более чем на 50% по сравнению с первым летним месяцем, а «Главстрой-Спб» фиксирует увеличение спроса более, чем на 30%.
Всеволожский район растет
Число новых строящихся объектов, вышедших на рынок в первом полугодии, было рекордным. По данным Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти были открыты продажи в 147 объектах на 2,6 млн. кв. м жилой недвижимости. При этом чуть больше половины – 1,45 млн. кв. м – вышло на рынок обжитых районов города, около 140 тыс. кв. м – в административно подчиненных районах (Пушкинский, Колпинский и прочие) и 1,1 млн. – в пригородной зоне. Абсолютным лидером по объему жилья, выведенного на рынок в первом полугодии, стал Всеволожский район области. Далее по убыванию следуют Приморский, Калининский и Московский районы города.
Объем предложения – число квадратных метров в продаже – составил 4,11 млн. кв. м, что больше аналогичного показателя 2013 года на 18%. Спрос за тот же период вырос на 43%, а разница в объеме вышедшего на рынок нового предложения и объема продаж за полугодие составила всего 200 тыс. кв. м, что говорит о равновесном состоянии рынка.
Подтверждение этого – умеренный рост средних цен в первом полугодии. По данным Консалтингового центра, средняя стоимость предложения жилья масс-маркет в обжитых районах города и пригородах выросла всего на 4,3%. Застройщики повышали цены, но так произошло в наиболее успешных проектах, и, как правило, не на все типы квартир – только на самое ликвидное жилье. Существенный объем предложения, широкий выбор жилья у покупателя, большой объем на рынке крупных проектов комплексного освоения – это факторы, тормозящие существенный рост цены. «Стоимость жилья, как и любого другого продукта, формирует рынок, – уверен Олег Пашин. – Квартиру невозможно продать дороже, чем ее готов приобрести покупатель».
Важным фактором, влияющим на конечную цену квартиры в ходе строительства дома, является степень его готовности. «Стоимость квартир в нашей компании растет по мере приближения сроков сдачи каждого конкретного объекта, – разъясняет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Заранее просчитывая экономику проектов, мы изначально предлагаем покупателям цены, адекватные нашему предложению. На сегодняшний день стоимость квадратного метра в наших жилых комплексах начинается от 75 тысяч рублей».
Еще в мае – июне застройщики традиционно запустили ряд скидочных программ и акций. «До 31 августа ГК «ЦДС» совместно с ОАО «Банк «Санкт-Петербург» проводят акцию «Ипотечный бонус. Лёгкий шаг к новоселью», – рассказывает Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС». – Клиенты ГК «ЦДС» могут приобрести квартиру в ипотеку на льготных условиях на срок до 25 лет в сумме от 1 млн. руб. во всех комплексах, аккредитованных банком-партнером. Минимальная ставка по кредиту на этапе строительства – на уровне от 13,25% годовых в рублях, а для участников акции «Ипотечный бонус. Легкий шаг к новоселью» – от 12,5% годовых в рублях».
В «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в июне и июле появились особые условия беспроцентной рассрочки на квартиры в комплексах «Новая Охта», «Калина-парк – 2» и «Южная Акватория». Только в июле приобрести квартиры можно было, оплатив 30% от стоимости, а остальную сумму внести до конца сентября следующего года (а в ЖК "Калина-парк – 2" – до сентября 2016 года).
Позитивный прогноз
Большинство экспертов ожидает достаточно активный август на первичном рынке и стабильный спрос на жилье – осенью. По словам Евгения Ортина, маркетолога-аналитика НП «Объединение строителей СПб», в немалой степени на активизацию покупательского спроса как в первом квартале, так и в начале третьего оказывают влияние макроэкономические факторы. Эксперт уверен, что ситуация сохранится и в первые месяцы осени, когда традиционно спрос оживляется. Покупка квартиры все ещё рассматривается петербуржцами как надежный инструмент сбережений.
«В условиях экономической неопределенности покупатели будут отдавать предпочтение проектам крупных и надежных застройщиков, – уверен Денис Бабаков. – Уже сейчас основной объем предложения сосредоточен в масштабных проектах ведущих девелоперов. Они и будут определять ситуацию на рынке. Можно прогнозировать, что тенденция ухода с рынка мелких игроков сохранится. Конкуренция и растущие требования покупателей будут стимулировать девелоперов к совершенствованию предложения: все больше внимания будет уделяться качеству проектов, организации придомовых территорий, повышению уровня отделки квартир и мест общего пользования, а также инфраструктуре жилых комплексов».
"Фонтанка.ру"