Объемы строительства малоэтажного жилья в ближайшее время могут вырасти. На рынок будут выходить крупные проекты на юге Петербурга и в северном направлении на территории Ленобласти. Интерес к таким домам в городе и в пригородах высокий – при условии обеспечения проекта всем необходимым: школами, детсадами, магазинами...
Сегодня в Северной столице доля малоэтажного жилья в общем объеме рынка, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», составляет всего 2,4%. Это порядка 145 тысяч кв. м, или всего 28 строящихся объектов. Для сравнения – объем рынка многоэтажного жилья – высотой 9 этажей и выше – составляет более 4,5 млн кв. м. На пригородных областных территориях малоэтажное строительство занимает 6,4%, это всего 33 строящихся объекта.
По словам генерального директора НП «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, столь незначительные объемы малоэтажного строительства в Петербурге обусловлены низкой рентабельностью таких проектов – застройщикам гораздо выгоднее возводить многоэтажки. Тем более в условиях дефицита свободных земельных участков, предназначенных под малоэтажное строительство. Да и высокая стоимость земли в черте города не стимулирует компании к строительству таких домов и комплексов.
В апреле 2014 года власти города озаботились вопросом строительства малоэтажного жилья. Чиновники обратили внимание на то, что на окраинах вырастают высотки, и взяли курс на малоэтажную застройку. Для этого необходимо внести изменения в Генплан и Правила землепользования. Эту работу предполагается начать в этом году. Параллельно будут вестись переговоры с федеральными владельцами крупных земельных наделов – таких, как Минобороны РФ. При этом городские власти предполагают, что будет можно за счет бюджета обеспечивать такие зоны инфраструктурой. Например, инвестор будет строить школы и детсады, а в течение 10 лет они будут выкупаться городом. Предполагается, что это поможет снизить цену жилья. Большинство застройщиков согласны, что для этого необходимо разработать новые правила игры.
Перспективы
О каких именно участках может пойти речь в первую очередь, пока неизвестно. Эксперты рынка говорят, что это может быть Пушкинский район. Что касается ближайшей перспективы, то масштабные участки под малоэтажную недвижимость расположены на границе Пушкинского и Московского районов, – это зона влияния аэропорта Пулково, где невозможно строить выше четырех этажей плюс мансарда. Здесь будет реализован крупнейший малоэтажный проект «Планетоград» (лендлорд – «Моргал Инвестментс»). На участке 239,71 га в районе Пулковских высот в Московском районе появится 8 кварталов: 5 – жилые, 2 квартала предприятий торговли и сервиса и один – культурный центр. К 2022 году здесь запланировано 1,5 млн кв. м жилья, 276,5 тысячи кв. м коммерческих помещений, 9 детсадов, 8 школ, поликлиника, объект культуры и искусства. Соинвестор проекта – Setl Group. Холдинг заключил договор аренды с правом выкупа одного квартала площадью 40 га. Там появится 400 тысяч кв. м жилья, 2 школы и 2 детских сада. Начало строительства первой очереди ожидается в 2014 году.
«На пригородных территориях Ленобласти, согласно генпланам поселений, планируется освоение участков под малоэтажную застройку в ряде поселков, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Так, малоэтажными пригородами с современными домами, где появятся именно квартиры (хотя многие проекты включают не только их, но и индивидуальные дома, таунхаусы, ситивиллы), вполне могут стать Юкки, Порошкино, Агалатово, Скотное. На территории Сертолово уже активно идет развитие проектов в малоэтажном квартирном сегменте. Так, здесь реализуются «Новое Сертолово» от «КВС», «Воздух» от ДСК «Сертолово», «Золотые купола» от компании «РосСтройИнвест». Примечательно, что это будут в большинстве своем проекты комфорт-класса. Это значит, что даже в четырехэтажных домах будут лифты, территория будет качественно благоустроена. Планируется и инфраструктура. Например, в проекте «Новое Сертолово» появится два детских сада и средняя школа, ТРК и физкультурно-оздоровительный комплекс, аптеки, магазины».
По приемлемой цене
Малоэтажные комплексы в таких локациях как Озерки, Коломяги или Каменный остров воспринимаются как очень дорогие: таунхаус в комплексе на Выборгском шоссе может стоить 50 млн рублей и выше. Но сейчас освоение новых территорий на окраине города и в пригородной зоне Ленобласти, где земля не такая дорогая, позволяет создать достаточно комфортные условия для жизни уже совсем по другой цене. При этом к услугам жителей – все составляющие комфортного жилья плюс непосредственно особенности малоэтажного строительства – малонаселенность, психологический комфорт от жизни на низких этажах, наличие уютных дворов.
Так, в комфорт-классе, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость «квадрата» в малоэтажных проектах в пригородной зоне – 70 тысяч руб., тогда как в высотных – 104 тысячи. Малоэтажные проекты возводятся в только начавших свое развитие зонах с точки зрения современного строительства. И эти объекты недавно вышли рынок. Именно поэтому цена пока такая приемлемая. А вот высотные объекты комфорт-класса Ленобласти находятся, в основном, в Кудрово, где уже создана среда удобная среда для жизни.
«В финском городке Юттери цена «квадрата» – от 55 тысяч руб., – говорит Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест». – Это комфорт-класс, дома обеспечены всей инфраструктурой, сам проект создан известным финским архитектурным бюро Юкки Тикканена. Он предполагает комплексное благоустройство и малоэтажность – всего 4 этажа плюс мансарда с потолками 3,3 м. Появятся закрытые дворы без машин, они будут оборудованы современными детскими и спортивными площадками и местами для отдыха. Внутри парадных будут колясочные и велосипедные, в квартале появятся детский сад и школа».
Покупатели ищут компромисс
«Спрос на квартиры в малоэтажных объектах всегда был хорошим, и в перспективе он будет только расти, – подтверждает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Но комфорт в жилом комплексе зависит не только от высотности. Это и общее число квартир в доме, и обеспеченность парковочными местами, и наличие благоустроенных зон отдыха, и многое другое. Выбирая квартиру, покупатель смотрит на потребительские характеристики комплекса, на его местоположение и окружение. Очень важна и цена: она должна быть адекватной качеству проекта и сложившейся рыночной ситуации».
Согласны с этим мнением и другие застройщики. «Пока имеющееся предложение квартир в малоэтажных проектах в городе очень невелико, – говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Такое жилье пользуется высоким спросом, поскольку становится все больше желающих жить поближе к природе, но не отказываясь от комфорта городских квартир. Малоэтажные комплексы – это компромисс между городским и загородным образом жизни».
Сейчас «ЮИТ Санкт-Петербург» реализует в городе Пушкине жилой комплекс комфорт-класса Inkeri. В этом пригороде очень жесткие нормы в отношении высотности зданий и длины фасадов. Поэтому было решено застраивать территорию в 15,6 га в традициях финского малоэтажного домостроения. Здесь появится 3023 квартиры, в некоторых предусмотрены сауны и финские балконы глубиной 1,6 м. На верхних этажах будут мансардные квартиры с панорамными окнами и высотой потолков до 3,9 м.