За последний год паркинги не стали доступнее для жителей Петербурга. Средняя цена немного выросла, и владельцы нового жилья по-прежнему не спешат тратить свои средства на машино-места, порой сопоставимые по ценам с самими квартирами. Повышенный спрос наблюдается только в случае применения застройщиками акций и скидок, вплоть до предоставления машино-места в подарок при покупке квартиры. Паркинги в элитных домах, как и прежде, раскупаются почти одновременно с квартирами.
«Разброс цен»
Несмотря на значительные колебания цен на рынке первичной жилой недвижимости в начале года, средние цены на машино-места в паркингах по сравнению с прошлым годом в целом остались неизменными, рассказала «Фонтанке» руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Как показывают данные «ПН», диапазон цен в паркингах достаточно велик. Порой цены в объектах масс-маркета превосходят стоимость машино-мест не только в бизнес-классе, но и в элитном сегменте недвижимости.
В консалтинговом центре отмечают, что средняя цена машино-места в объектах массового сегмента снизилась с 0,89 млн рублей в апреле 2013 года до 0,88 млн рублей в апреле 2014 года. Разброс цен в сегменте более 1,5 млн рублей – от 0,3 млн рублей за машино-место в ЖК «Каменка» застройщика «СУ-155 СПб» до 1,9 млн рублей в ЖК Suomi строительного холдинга «ЮИТ Санкт-Петербург».
В административно подчиненных Петербургу районах минимальная цена места в паркинге составляет 0,35 млн рублей (ЖК «Александровский» застройщика ЗАО «Пушкин»), максимальная зафиксирована на уровне 1,2 млн рублей в ЖК «Астрид» компании «СПб Реновация».
Цены на пригородных территориях Ленобласти несколько ниже. От 0,28 млн рублей за машино-место в ЖК «Северные высоты» компании «ЦДС» до 0,7 млн рублей в ЖК «Девяткино» компании «Арсенал-недвижимость».
На объектах бизнес-класса средняя стоимость машино-места к апрелю выросла существеннее, чем в массовом сегменте. В обжитых районах города цена за год выросла в среднем на 3%. Дело в том, что за это время на рынок вышли новые объекты с более дорогим предложением машино-мест. Средняя цена поднялась с 1,55 млн рублей до 1,63 млн рублей. Самое дешевое предложение – 0,8 млн рублей за место – можно найти в ЖК «Эдельвейс» инвестиционно-строительной компании «Сфера» и в проекте The Residence от Setl City. В административно-подчиненных районах цена колеблется от 1,1 млн рублей (объект «Династия» компании «Адмирал») до 2 млн рублей (ЖК Bel Palazzo компании «Балстройтрест»).
"Стоимость машиноместа в паркингах на объектах «Строительного треста» сегодня начинается от 700 тыс. рублей – эта сумма практически не менялась за последнее время. В первую очередь, цена машиноместа определяется изначально высокой себестоимостью строительства паркинга. Многие покупатели ошибочно рассчитывают ее, исходя из площади 15-18 кв. метров бетонной поверхности, необходимой для непосредственного размещения автомобиля. Но в себестоимость строительства надо обязательно включать всю инженерию, системы безопасности, диспетчеризации и пожаротушения, подъезды, фасады паркинга", – объясняет Сергей Степанов, директор по продажам компании.
В сегменте элитной недвижимости средняя стоимость машино-места в паркинге в обжитых районах в целом в течение года оставалась неизменной. Коммерческий директор «ЛСР. Недижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков объяснил, что в объектах компании премиум-класса стоимость места начинается от 1,5 млн рублей. Увеличенное машино-место стоит в среднем на 500 тыс. рублей дороже. «Ежемесячно в элитных домах компании реализуется порядка 40 машино-мест, что примерно равно числу продаваемых квартир. Это традиционный темп», – рассказал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад». Наиболее выгодное предложение покупателю предлагает компания «Леонтьевский мыс», которая продает места в одноименном жилом комплексе за 1,3 млн рублей. Дороже всех «припаркуются» покупатели квартир в ЖК «Дель Арте» компании «УК Максимум» – 4,9 млн рублей. В административно-подчиненных районах паркинг в наличии только на объекте Crystal копании Apriori Development Group.
Согласно действующим градостроительным нормам, каждый жилой комплекс в Петербурге должен быть обеспечен парковочными местами для автомобилей из расчета одно машиноместо на 80 кв. метров недвижимости. Компания «Строительный трест» часто ставит перед собой гораздо более жесткие требования: мы стремимся обеспечить отдельным машиноместом каждую квартиру в доме. В современных условиях, где минимум один автомобиль есть практически в каждой семье, это уже давно не роскошь, а необходимое условие комфортного проживания в доме. Исходя из этих расчетов, мы уже построили паркинги у жилых комплексов «Невский стиль» возле Удельного парка, «Золотое сечение» в Калининском районе, «Золотая середина» у Светлановской площади. То же соотношение парковочных мести квартир – один к одному – «Строительный трест» предусматривает в новом проекте комплексного освоение территории в Новоселье, на юго-западной границе Петербурга.
«Закономерности спроса»
Динамика продаж машино-мест показывает, что спрос на паркинги напрямую зависит от уровня цен и стимулирующей политики застройщиков, рассказывает Ольга Трошева. Примерами может служить высокий спрос на паркинги в ЖК More от Setl City, где работала акция «Квартира+паркинг».
"При одновременной покупке машиноместа и квартиры, для наших покупателей предусмотрена существенная скидка. Кроме того, на покупку паркинга возможна длительная рассрочка, а в сданных домах машиноместо в паркинге можно взять в аренду. Неслучайно наше предложение пользуются спросом не только у будущих жильцов наших комплексов, но и у жителей ближайших домов", – говорит директор по продажам компании "Строительный трест".
В массовом сегменте спрос на паркинги стабильно невысок – покупатели, имея ограниченные ресурсы в наличии, предпочитают потратить средства на квартиры большего метража или с большим количеством комнат, чем купить за те же деньги место в паркинге. Останавливает клиентов и то, что цена паркинга зачастую превышает стоимость автомобиля покупателя.
По словам Трошевой, зачастую при наличии выгодных акций или невысокой стартовой цены все машино-места в паркингах раскупаются еще до сдачи дома в эксплуатацию. Например, группа компании «ЦДС» предлагает четырехлетнюю рассрочку на покупку машино-места в случае первоначального взноса в 30%. В противном случае паркинги пустуют и после постройки дома. В этом случае управляющие компании сдают места в аренду по 6-7 тыс. рублей в месяц. В элитном сегменте интерес к машино-местам в паркинге, безусловно, выше, чем в масс-маркете. Для состоятельных покупателей главным критерием становится качество самого предложения. В самых дорогих комплексах, где цена квадратного метра квартиры в продаже доходит до 250-350 тыс. рублей, приоритетно наличие минимум двух машино-мест на квартиру.
«Цена зависит от многих факторов. Во-первых, стоимость различается в зависимости от вида паркинга: есть отдельно стоящие многоярусные паркинги, пристроенные и встроенные паркинги, в том числе подземные. Также на нее влияют место реализации проекта, класс объекта, уровень обеспеченности машино-местами. Разброс цен может составлять от 200 тыс до нескольких миллионов рублей – в элитных объектах. В подземных паркингах места стоят дороже по объективным причинам – себестоимость строительства таких объектов очень высока, особенно, если речь идет о многоярусных паркингах. Средняя цена может составлять 1,5- 2 млн рублей, но мне известны предложения и с ценой 4 млн», – объясняет начальник отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вадим Лавров.
Он добавляет, что спрос на машино-места, конечно, выше в дорогих объектах. «В нашем жилом комплексе комфорт-класса «Новомосковский» (корпус 1 и 2), который по ряду характеристик близок к бизнес-классу, места в паркингах по цене около 1,8 млн рублей были проданы практически одновременно с квартирами. А в классическом объекте комфорт-класса «Костромской, 10» квартиры уже раскуплены, а место в паркинге стоимостью порядка 1,4 млн рублей можно купить и сейчас, когда объект уже сдан в эксплуатацию. В сегменте комфорт-класса бывают случаи, когда часть машино-мест реализуется очень быстро, а продажа оставшихся мест идет неспешно, например, в течение года», – рассказал Лавров.
В жилых комплексах класса «элита» и «бизнес» места в паркингах покупают как владельцы больших квартир, так и «однушек», а вот в сегменте масс-маркет владельцы маленьких квартир в основном предпочитают оставлять машины во дворе, на открытой парковке, или арендовать место в паркинге.
Елена Петрова,
«Фонтанка.ру»