Максим Шубарев: Барьеры от прихода очередных жуликов недостаточно высоки
Несмотря на кризисные настроения, в ближайший год компания Setl Group готовится приступить к реализации 3 коммерческих и 6 жилищных проектов общей площадью около 3 млн кв. м жилья. Что ожидает покупателей недвижимости, девелоперов и подрядчиков, «Фонтанке» рассказал председатель совета директоров холдинга Максим Шубарев, один из самых влиятельных людей на строительном рынке по версии журнала «Город».
- Самый главный вопрос, который беспокоит сейчас покупателей недвижимости: что происходит на рынке и каковы тенденции ближайшего времени? Платежеспособность людей падает, банки теряют стабильность, а на рынок выведены небывалые объемы жилья...
– В целом я оцениваю рынок как стабильный, понемногу растущий. Наши аналитики подсчитали, что в первом квартале этого года спрос показал значительный прирост – на 14% больше, чем в 4 квартале 2013 года. Так что падения финансовых возможностей людей я уж точно не вижу. По моим ощущениям, они только растут. Сейчас мы продаем около 2 тысяч строящихся квартир в месяц. Что касается затоваривания, такой риск есть всегда. Но, скорее всего, сложности возникнут у компаний, которые вывели на рынок некачественное жилье и которые сильно срывают сроки сдачи объектов. Таких застройщиков рынок будет постепенно вытеснять, и с точки зрения эволюции отрасли в этом одни плюсы. Но я не думаю, что проблемы с реализацией жилья могут возникнуть у профессиональных застройщиков с хорошей репутацией. К тому же, любой крупный застройщик в состоянии регулировать объемы своего предложения и продаж.
- То есть фактически произойдет монополизация рынка?
– Нет, у нас нет игроков, которые занимают хотя бы 10% рынка. Просто бизнес постепенно укрупняется. К этому подталкивает и общая ситуация – маленьких пятен под застройку уже нет. Я говорю о другом – не должно быть непонятных фирм, которые берутся за строительство одного-двух домов, затем исчезают и оставляют сотни обманутых дольщиков. Это бьет по репутации всей отрасли.
- Каким образом это можно отрегулировать так, чтобы и рынок оставался открытым, и мошеннические схемы пресекались?
– Должны быть правила игры, более жесткие и четкие. И в том числе – должны применяться санкции к тем застройщикам, которые допускают появление обманутых дольщиков. Я, к сожалению, не вижу ни одного уголовного дела, доведенного до суда. Если бы посадили двух-трех руководителей таких компаний, авантюристы меньше бы приходили на этот рынок. Необходимо ужесточить санкции к явному мошенничеству.
- Есть примеры уголовных дел …
– Есть достаточное количество руководителей компаний, чьи проблемы с дольщиками впоследствии ложились на плечи добросовестных застройщиков в качестве социальной нагрузки. Тем удивительнее для меня потом встречать этих «руководителей» где-нибудь на курорте , абсолютно благополучных и довольных жизнью… К сожалению, барьеры от прихода очередных жуликов на нашем рынке все еще недостаточно высоки.
- У нынешнего вице-губернатора достаточно жесткая политика по отношению к застройщикам. Как Вы ее оцениваете?
– Марат Оганесян – профессионал. В первую очередь, он возобновил диалог Смольного со строительным сообществом. Наши позиции во многом отличаются, но, во всяком случае, диалог есть. Встречи с застройщиками происходят ежемесячно.
- Что обсуждаете?
– Проблем огромное количество. Наиболее острый сегодня для нас вопрос – кто должен оплачивать строительство социальной инфраструктуры. Если компания начинает строить новый микрорайон «в поле», экономика такого проекта выдерживает возведение школ, детсадов и поликлиник. А если район небольшой, и эта нагрузка ложится на маленький объем жилья, то уже нет. Кроме того, есть претензии к эффективности и скорости работы городских комитетов. К сожалению, в прошлом году мы не были приглашены к последнему этапу обсуждения законопроекта о региональных нормативах градостроительного проектирования. И ряд подготовленных нами поправок так и не был учтен в финальной редакции закона, вступившего в силу 1 марта. В то же время на данный момент по просьбе Марата Оганесяна мы продолжаем работу в этом направлении. Ожидаем, что наши поправки в закон о РНГП будут приняты в ближайшее время.
- Со стороны создается ощущение, что градостроительная документация по-прежнему согласовывается в «ручном» режиме, индивидуально…
– Автоматизировать этот процесс очень сложно, но на сегодняшний день проекты планировки утверждаются регулярно. За первые месяцы 2014 года уже было согласовано больше ППТ, чем за весь прошлый год. Есть другие вопросы – о внесении изменений в Генплан, охранные зоны, высотность, озеленение, количество парковок. Понятно, что власть всегда в этих вопросах подходит с максимальными требованиями. И это не всегда отвечает логике.
- Если вернуться к состоянию рынка. Вы анонсировали выход нескольких крупных проектов на этот год. Не считаете это рискованным?
– В этом году у нас запланирован вывод на рынок шести новых проектов. Два из них – это миллионники (проекты «Чистое небо» в Приморском районе, «Город мастеров» в Красносельском районе). Остальные — поменьше, один на 400 тысяч кв. м в Московском районе, в рамках проекта «Планетоград», и еще три по 100-200 тысяч кв. м (на территории ПО «Баррикада», на берегу Невы в юго-восточной части города и на Приморском проспекте. — Прим. ред.). Они все будут анонсированы в ближайшее время, это задачи лета. Мы в состоянии их построить, и мы уверены, что наше жилье будет пользоваться спросом даже в условиях некоего падения рынка. Тем более, первые очереди крупных проектов — небольшие. Скорость дальнейшего строительства мы всегда сможем скорректировать. В целом проекты-миллионники мы планируем реализовать за 10 лет. Если ситуация на рынке ухудшится – реализуем их не за 10, а за 15 лет. Будет увеличение спроса – будем наращивать объем строительства.
- Против реализации проекта компании в Дегтярном переулке, 26, протестовали градозащитники. Можете прокомментировать этот конфликт?
– Петербург всегда отличался более интеллигентным и трепетным отношением к исторической части города. КГИОП всегда тщательно следил и следит за сохранностью центра. То, что к этому контролю подключились общественные организации, – замечательно. Это задача правильная и логичная. Но, безусловно, этой замечательной идеей прикрывается и много людей, которые ради популизма и коммерческих интересов называют себя красивым словом градозащитники. Я родился в этом городе. И тоже считаю себя его защитником. И мы всегда идем на изменения в проектах, учитывая мнения профессионалов и общественный интерес, стараемся быть корректными. Но все же надо разделять — есть люди, выступающие против, просто потому что они всегда против, а есть эксперты, которые отслеживают объективный общественный интерес.
- В этом году вы сдаете бизнес-центр на Ленинском проспекте. Планируете дальше развивать направление коммерческой недвижимости?
– Коммерческая недвижимость не профильный для нас бизнес, но некоторое количество таких объектов у нас есть. Бизнес-центр на Ленинском проспекте оказался интересным проектом. Мы сейчас продаем в нем офисы этажами и блоками. И спрос есть. Еще три коммерческих объекта — в планах. Это проект на Малоохтинском проспекте, бизнес-центр в нашем проекте многофункционального комплекса Riverside на Ушаковской набережной, и бизнес-центр рядом с ДС «Юбилейный» на Петроградской стороне. Один из бизнес-центров точно оставим для своих нужд, остальные объекты – еще не решено.
- Земельные участки новые приобретаете?
– Все приобретенные объемы земли мы уже анонсировали. Сейчас ведем переговоры еще по некоторым территориям в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Есть проекты по реновации промышленных территорий. Анонсируем, когда сделки будут заключены. На сегодняшний день наш земельный банк достаточен для работы на ближайшее десятилетие. Задача, которую мы ставим для себя, – сдавать 400-500 тысяч кв. м жилья в год. Эта цифра может колебаться в зависимости от рынка, но не глобально.
- До кризиса вы заявляли о планах выйти на IPO. Не думаете к ним возвращаться?
– В ближайших планах этого нет. Сегодняшний перечень финансовых инструментов, который нам доступен, и взаимоотношения с банками меня вполне устраивают. К тому же, в работе публичной компании есть некоторые сложности на нашем рынке. Простой пример — власти обязывают компании строить за свой счет школы и детские сады. Направлять на эти цели средства дольщиков запрещено, и компании делают это из прибыли. Так вот руководству открытой, публичной компании очень трудно объяснить инвесторам, особенно западным, почему после выплаты налогов она должна строить еще и социальную инфраструктуру. Хотя IPO – это цивилизованный путь, путь вперед. Не исключаю, что к этой процедуре мы снова придем.
- Каковы ваши успехи за прошлый год?
– В прошлом году ввели в эксплуатацию 500 тысяч квадратных метров жилья. Теперь нам надо удержать эту планку, сохранив качество и, как следствие, доверие потребителя. Ведь репутация – главная ценность, которую мы завоевывали в течение 20 лет.
"Фонтанка.ру"