В мае этого года компания «ЛенСпецСМУ» планирует приступить к заселению первых трех корпусов ЖК «Царская столица». Это крупнейший проект жилищного строительства в центре, который реализуется на территории бывшего грузового двора у Московского вокзала. С его появлением общая площадь жилых проектов в центре превысила 700 тыс. кв. м. Это самые масштабные объемы строительства с начала 1990-х годов. «Фонтанка» проинспектировала, во что преобразуется исторический центр Петербурга.
В середине 2000-х годов «Группа ЛСР» открыла центр Петербурга для осуществления квартальной застройки новыми домами. Тогда начался снос Преображенских казарм и строительство «Парадного квартала» между Кирочной, Парадной улицей, Виленским переулком и улицей Радищева. Сейчас исторический центр переживает период самого масштабного строительства с начала 1990-х годов. В нем реализуется сразу четыре крупных проекта квартальной застройки. Самый масштабный – «Царская столица», строящийся на 20,8 га бывшего грузового двора станции «Московская».
До 2018 года рядом с Московским вокзалом должно быть возведено около 390 тысяч кв. м недвижимости, в том числе около 3,8 тысячи квартир. В каком-то смысле квартал уникален. Больше таких значительных территорий, свободных от исторической застройки, в центре нет. В то же время большая площадь территории в не слишком престижном и комфортном для проживания месте из-за близости железной дороги и Московского вокзала вынудила компанию реализовать проект «комфорт-класса». Для исторического центра такое не дешевое, но относительно доступное жилье — редкость.
Кроме «ЛенСпецСМУ», входящей в ГК «Эталон», крупные территории в центре осваивают еще две компании – «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа ЛСР») и подразделение финского концерна «ЮИТ Санкт-Петербург». При этом все проекты сосредоточены в районе Смольного и станции метро «Чернышевская».
Первая компания завершает строительство элитного «Парадного квартала» жилой площадью около 57,4 тыс. кв. м. Сдача последнего, 5-го, корпуса комплекса анонсирована до конца марта этого года. Также фактически в этом же квартале строится дом «Радищева, 39» с 20,3 тыс. кв. м жилья. С 2010 года холдинг застраивает квартал на Смольной набережной — окончание работ намечено на 2016 год. Общая площадь недвижимости в квартале — 180 тыс. кв. м. Еще один крупный проект — ЖК «Смольный проспект» компании «ЮИТ» – включает строительство 41,6 тыс. кв. м нового жилья и реконструкцию трех исторических зданий площадью 4,2 тыс. кв. м. Все они реализуются на участках госструктур, выведенных за пределы города.
"Парадный квартал" возник на месте Преображенских казарм, снесенных со скандалом после вывода с территории Военного университета связи и других учреждений Минобороны. "Смольный парк" – на месте бывшего психоневрологического интерната, переведенного в 2009 году в Красное Село и Зеленогорск. Единственное исключение – проект компании "ЮИТ". Он строится на 2,9 га снесенной фабрики "Мягкая мебель".
Переплата за место
В среднем за покупку жилья в центре покупателям приходится доплачивать 15 – 20% стоимости жилья, подсчитала директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Например, квартира бизнес-класса на Московском проспекте может быть продана за 120 – 150 тысяч рублей, аналогичная в центре – за 150 – 180. Однако, несмотря на это, продажи жилья в центре города идут на ура. Стоимость квадратного метра в элитных проектах составляет 140 – 412 тысяч рублей. В комфорт-классе — от 110 тысяч рублей.
С начала 2013 года «ЛенСпецСМУ» уже распродала более 400 квартир из 740 в первой очереди комплекса, рассказали в компании. В выведенных в продажу корпусах «Смольного парка» реализовано более 60% квартир, а в "Парадном квартале" – около 95%. В продаже осталось менее 50 квартир, сообщил Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». ЮИТ с лета 2013 года продал около 50 квартир из 430, говорится на сайте компании. Правда, кроме преимуществ местоположения на продажи повлияли и предновогодний ажиотаж, сначала, затем – ослабление курса рубля, говорит Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ».
Элита заходит с боем
Свободных земельных пятен под реализацию проектов в центре практически не осталось. И вывод за пределы города потерявших эффективность предприятий или госструктур — оптимальный для девелоперов способ освобождения там земли для возведения жилья. «Таким образом могут освободиться участки в районе Лиговского проспекта и Васильевского острова», – говорит Полина Яковлева. Кроме того, редевелопмент может ожидать территории у станции метро "ПлощадьАлександра Невского" и Синопской набережной. Квартал в этом районе уже осваивает Plaza Lotus Group братьев Бориса и Михаила Зингаревичей .
Альтернатива выводу предприятий — точечная застройка на месте снесенных исторических зданий. Правда, на этом пути застройщиков, как правило, ждут скандалы и настоящая война с градозащитниками и местными жителями. Самая «горячая» точка настоящего времени — Шпалерная, 51, где застройщик — компания «Реформа», аффилированная с компанией «НСК-Монолит», намеревается построить элитный ЖК «Гроссмейстер». Активисты обязали застройщика провести экспертизу и сохранить фасады корпусов по Кавалергардской и Ставропольской улицам, что не помешало демонтажникам компании «Размах» их частично обрушить во время сноса внутриквартальной застройки. А также — отменили в суде согласование КГА проекта застройки участка и добились проведения проверки прокуратуры.
Еще один адрес — Дегтярный переулок, 26. Это здание принадлежит холдингу Setl Group. Эксперты ВООПИиК и жители выступали за сохранение аварийного здания, однако в феврале проиграли суд по отмене разрешения на строительство. Борьба разгорается и за здание, построенное уже в советское время, – блокадную подстанцию на набережной Фонтанки, 3. Построить на ее месте апарт-отель планирует «Группа ЛСР».
Впрочем, не все строительство на месте исторической застройки проходит со скандалами. В феврале жилой дом на Лиговском проспекте, 123, сдала в эксплуатацию компания «СевЗапСибСтрой». До 2007 года на участке располагались двух-трехэтажные корпуса товарищества техно-химической лаборатории. В здании осталось около 10 непроданных квартир стоимостью от 120 тысяч рублей за кв. м.
Архитекторы не попадают
К архитектурному решению проектов элитного класса, тем более реализующихся в центре, предъявляются более жесткие требования, чем к среднестатистической застройке. Проекты – компании «ЮИТ», разработанный испанцем Рикардо Бофиллом, и «ЛенСпецСМУ» архитектора Евгения Герасимова – были утверждены Градсоветом не с первого раза. Проект «Смольного парка» от «Группы ЛСР» награжден несколькими архитектурными премиями. «Специфика реализации проектов в центре Петербурга заключается в том, что существует ряд ограничений, в частности они связаны с высотностью, архитектурным обликом будущих зданий», – говорит руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин.
И все равно петербургские архитекторы называют качество застройки центра низким. «Мне сложно оценивать каждый проект отдельно, но в целом я отношусь к застройке центра не очень оптимистически», – поделился Вячеслав Ухов, основатель собственной мастерской. С коллегой согласен и Владимир Григорьев, глава бюро «Григорьев и партнеры». «Все, что у нас строится, – с плохим качеством архитектуры. Элитного жилья у нас нет как такового», – категоричен архитектор. По его словам, заказчики вынуждают архитекторов «выжимать» максимальную прибыль из территории и не ориентированы на культурную ценность получающегося продукта. При этом и сами архитекторы не всегда попадают в контекст исторической застройки.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»