Закон 2011 года о выборе управляющей компании для новостроек через аукционы муниципальных администраций в прошлом году дал свои первые плоды — победителей с обещанием заранее неисполнимого – оказания жителям услуг на квадриллионы рублей. Такая «русская рулетка» оказалась невыгодна ни жителям, ни застройщикам, несущим гарантийные обязательства. Руководители управляющих компаний и застройщики выступили с инициативой увеличить срок выставления новых домов на аукцион с 60 дней до 1 года.
Процедура выбора управляющей компании для новостроек изменилась в 2011 году. Тогда вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, призванные усложнить застройщикам лоббирование интересов «карманных» управляющих компаний. До 2011 года УК избиралась голосованием собственников дома. И поскольку до передачи прав на жилье покупателям основным собственником квартир являлся сам застройщик, в большинстве случаев управлять домами начинали аффилированные с девелопером компании. Теперь же управляющие организации для новостроек избираются на аукционах районных и муниципальных администраций. Муниципалитеты обязаны объявлять тендер через 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, еще 40 отводится на саму процедуру и 10 дней – на заключение договора управления в построенном доме на срок от 1 до 3 лет.
Однако практика выбора управляющих компаний последних двух лет выявила слабые места внедренной схемы. Как оказалось, петербургский рынок не готов к свободной конкуренции, и для жителей сотрудничество с «дочками» застройщиков зачастую оказывается безопаснее и выгоднее.
Аукционная рулетка
Новостройки эконом и бизнес-класса — лакомый кусок для управляющих компаний. Жильцов в них много. А кроме того, в течение как минимум 5 лет после постройки на здания распространяется гарантия застройщика. «В первый год работы управляющей компании ее прибыль может составлять порядка 10%. Однако в последующие годы показатели могут упасть до 3-5% в связи с окончанием гарантийного срока на большинство видов оборудования», – говорит управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис.
Тем не менее жильцам от экономической привлекательности своего дома не легче. По данным Жилищного комитета, всего в Петербурге 280 управляющих компаний. Но профессиональных игроков, не связанных с застройщиками, на рынке пока что немного. На сегодняшний день на рынке управления жилыми комплексами присутствует не более 10 отдельных профессиональных управляющих компаний, все остальные так или иначе все же связаны с девелоперским бизнесом, говорят эксперты. Как правило, аффилированные с застройщиками компании не участвуют в открытых конкурсах.
Дефицит опытных компаний открывает дорогу непрофессионалам. Между тем при выставлении права управления домом на аукцион жильцы фактически снова лишаются возможности управлять выбором. На конкурсе, который проводят муниципальные органы, отбор ведется не по качественному, а по формальному признаку. По закону побеждает не самая эффективная компания или УК, работой которой довольно большее число жителей, а организация, которая заявит самый высокий объем дополнительных услуг. При этом контроль за фактическим предоставлением заявленных услуг не ведется. И суммы, которые предлагают управляющие компании, лишь бы победить на конкурсе, достигают квадриллионов.
Собственники квартир обязаны заключить договор управления домом с УК, выбранной по результатам конкурса. «То есть, покупая квартиру, человек не знает, кто будет управлять этим домом, – констатирует генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» Владимир Кузьмичев. – С введением этих норм будущие новоселы практически лишены возможности принимать активное участие в выборе форм управления или организации, которой они готовы передать это управление».
«Карманная» УК как страховка от неправильной эксплуатации
Девелоперу передача дома в руки неопытной управляющей компании также невыгодна. Застройщик несет гарантийные обязательства, поэтому он заинтересован, чтобы домом управляли профессионально, поясняет директор УК «Пионер-Сервис» Иван Боев. При этом, как правило, сразу после сдачи дома возникает много проблем – это и перевод новостройки на постоянное энергоснабжение, заключение договоров с энергоснабжающими организациями, медленное заселение жильцов и, соответственно, возникновение долгов по коммунальным платежам. «Дольщики не торопятся оформлять документы на собственность и платить квартплату, долгое время ведут ремонтные работы», – перечисляет трудности начальник отдела продаж СК «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Задолженность покупателей квартир за коммунальные услуги – общее больное место для компаний, управляющих новостройками. И аффилированные с застройщиком структуры оказываются в преимущественном положении – девелоперы могут подстраховать своих «дочек» от банкротства. «Долг наших клиентов перед нами составляет 51 млн рублей, но застройщик компенсирует эту сумму, и мы полностью рассчитываемся с ресурсоснабжающими организациями», – рассказывает генеральный директор ООО «ЮИТ Сервис» Алла Винник. В настоящее время на обслуживании у компании находятся 24 дома на 7,2 тысячи квартир и 1,5 тысячи машино-мест.
Кроме того, управляющие компании, аффилированные с застройщиками, имеют возможность снизить расценки на некоторые услуги и ввести новые. «Что касается тарифов, то некоторые из них у нас ниже, чем общегородские. Например, тариф на текущий ремонт составляет 2 рубля за кв. м, а не 5, – рассказывает Винник. – Тарифы утверждаются жителями на общих собраниях. Если жители говорят, что хотят, чтобы лестницы мыли три раза в неделю, нет проблем, но тогда они должны заплатить больше. Если они за это голосуют, мы переходим на новый стандарт и тариф».
Застройщиков подстегивает оказывать качественно услуги по управлению новыми домами еще один стимул — репутационный. С ростом коммунальных платежей для покупателей становится все важнее уровень сервиса и стоимость обслуживания приобретенной недвижимости, говорят игроки рынка.
Время на осознание
Застройщики выступают за очередную корректировку законодательства. Правительству необходимо увеличить срок выставления права управления домом на торги с 60 дней до 1 года или более, считают игроки рынка. Если за это время жильцы не выберут управляющую компанию, то тогда должен быть запущен механизм аукциона, считает Владимир Кузьмичев.
Увеличение срока выбора УК необходимо и жителям, и застройщикам. Первым – чтобы оценить свои потребности и просто осознать необходимость заключения договора на управление зданием. «Сами собственники не изъявляют желания оперативно включаться в процесс управления домом», – констатирует генеральный директор СРО «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков. Вторым — для окончательной отладки всех систем здания. «Мы не хотим, чтобы дом развалился, нужен год, чтобы отладить все механизмы, все технические системы», – говорит заместитель генерального директора по эксплуатации жилого экокомплекса «Триумф Парк» Александр Серебряков. «Лучше дождаться, когда жители созреют для выбора УК», – считает он. «Победитель конкурса должен будет доказать, что он более эффективно сможет управлять домом, чем структура застройщика», – добавляет член совета директоров холдинга «Сити Сервис» Мариюс Яроцкис.
«Уровень сервиса управляющих компаний, созданных застройщиками, может быть неидеальным, признает глава НП «Объединение управляющих компаний» Алексей Белоусов. – Однако же от районных ЖЭКов, обслуживающих старый фонд и дома советской постройки, сервис отличается радикально. К тому же, тарификация за оплату ресурсов и стоимость услуг управления устанавливается региональным правительством, и объем коммунальных платежей не будет изменяться значительно при смене управляющей компании». Наиболее эффективно в ситуации «выбора без выбора», в которой фактически оказались жители петербургских новостроек, когда большинство управляющих компаний так или иначе связаны с застройщиками, – не менять компанию, а тщательней ее контролировать и высказывать конкретные пожелания по улучшению ее деятельности, считают эксперты.
Ольга Макарская, «Фонтанка.ру»