Ревизия реновации

Правительство Петербурга начало пересматривать еще один из проектов Валентины Матвиенко — программу реновации хрущевок в 22 кварталах, которую ведут компании «СПб Реновация» и «Воин В». Первое же заседание комиссии стало революционным - инвестору предложили поменять проект планировки квартала 43 Полюстрово, пересчитав плотность застройки и почти в два раза увеличив количество социальной инфраструктуры. Если подобные решения будут приниматься и дальше, экономическая обоснованность реновации некоторых кварталов может оказаться под вопросом, и компания может вовсе отказаться от своих планов, считают эксперты.

14 ноября в Смольном под руководством вице-губернатора Марата Оганесяна прошло заседание комиссии по развитию застроенных территорий с участием чиновников, депутатов и представителей инвесторов. Эксперты начали ревизию проектов реновации кварталов. Для этого с конца ноября будет создана рабочая группа, которая будет собираться еженедельно и рассматривать по два проекта из списка. Далее, уже на заседаниях более многочисленной комиссии, принятые решения будут утверждаться.

Ревизия проектов началась с квартала 43 Полюстрово в Калининском районе. Это один из самых проблемных кварталов во всей программе. Из-за несогласия муниципальных депутатов исключать из перечня зеленых насаждений общего пользования сквер на Кондратьевском проспекте, 89, компания «СПб Реновация» не могла приступить к застройке квартала, начало которой было запланировано еще на январь 2013 года.

О планах компании доложил глава «СПб Реновации» Артур Маркарян. В квартале должно быть расселено и снесено семь 5-этажных хрущевок. На их месте будет в 5 очередей построено 8 зданий максимальной высотой 17 этажей и общей площадью 145,5 тыс. кв. м. Создание каждой очереди от начала строительства до завершения переселения должно занимать 1,5 года. Также компания намеревается построить детский сад - на 140 мест и на территории соседнего квартала. Паркинги для будущих жителей компания предложила разместить в строящихся домах и на месте скверов.

Однако концепцию депутат ЗакСа Сергей Никешин, глава муниципального округа «Пискаревка» Вера Сергеева и вице-губернатор Марат Оганесян раскритиковали. Депутатам и властям не понравились договоры бронирования, которые заключаются с жителями и передают компании права на их существующие площади, не гарантируя получения жилья взамен, а также желание инвестора застроить сквер, который, по принятому в июне ЗакСом закону, вырубать запрещено. Но главное - в проекте заранее запланирован дефицит социальной инфраструктуры. Если, по подсчетам инвестора, в квартале после реновации будут проживать 4941человек, то по подсчетам муниципальных депутатов — 9428 жителей, рассказал помощник депутата ЗакСа Вишневского Борис Коваленко.

Компания использовала заниженные данные по количеству жителей квартала, не учла покупателей квартир в двух недавно возведенных компанией «Стройкомплекс XXI» новостройках на 363 квартиры, а кроме того, рассчитывала количество жителей исходя из норматива 35 кв. м на человека. Тогда как фактически по договорам социального найма новые квартиры будут предоставляться из расчета 33 кв. м на однокомнатную квартиру и 18 кв. м на человека в многокомнатной, а для собственников жилья в новых домах будут выделяться аналогичные площади. То есть если в собственности петербуржца была трехкомнатная квартира площадью 40 кв. м, в такую же он и заедет. Если же метраж новой квартиры будет превышать нынешний больше чем на 9 «квадратов», собственникам придется за него доплатить, пояснила Вера Сергеева.

Норма расчета социальной инфраструктуры исходя из показателя 35 квадратных метра на человека вообще не имеет отношения к реальности, говорится и в представленной на заседании справке Сергея Никешина, подготовленной для него центром экспертиз «Эком». Компания «СПб Реновация» уже опубликовала квартирографию первого дома на 550 квартир, который должен быть построен в квартале. Средняя площадь «двушек» в нем будет составлять 51,4 кв. м, «трешек» - 68,4 кв. м, а средняя жилобеспеченность — 19 - 19,5 кв. м на человека, говорится в аналитике «Экома». Если же расчетная плотность населения будет ниже фактической, «лишним» жителям не хватит ни парковок, ни мест в детских садах, школах и поликлиниках.

В ответ Марат Оганесян потребовал от «СПб Реновации» подготовить новый ППТ с пересмотром показателей плотности застройки квартала и представить расчет по количеству паркингов, мест в школах и детских садах, которые потребуются новым жителям района. При этом все детские сады должны быть расположены внутри квартала.

Удалось главе муниципалитета отстоять и сквер у дома 89 на Кондратьевском проспекте. Узнав, что из 550 планируемых квартир нынешним жителям квартала будет передано только 180, Марат Оганесян предложил инвестору рассмотреть возможность сокращения объемов строительства и сохранения существующего сквера, рассказала после заседания Вера Сергеева. На принятие всех необходимых решений компании дали неделю, до следующего совещания рабочей группы.

Впрочем, в самой "Реновации" "Фонтанке" опровергли информацию, которую подтверждали в аппарате вице-губернатора Марата Оганесена.  «Мы со всеми комитетами и вице-губернатором все эти вопросы неоднократно обсуждали. И ответ был один: ППТ пересматриваться не будет. В соответствии с контрактом, мы обязаны были разработать ППТ, что мы и сделали, и утвердили эти проекты на правительстве. И правовых оснований их пересматривать нет, — сказал глава компании Артур Маркарян. — Предложение о пересмотре ППТ стало бы предложением о приостановке программы реновации, поскольку оно потребовало бы расторжения соглашения».

По словам предпринимателя, претензии к проекту реновации квартала 43 Полюстрово, которые высказывались на заседании правительственной комиссии 14 ноября (она занимается ревизией проектов реновации территорий), действительно были. Но они не были связаны с ППТ. «Разговор шел о том, квартал 43 Полюстров даже переполнен социнфраструктурой, потому что в соседних кварталах она отсутствует, и поэтому нагрузка ложится на него. Мы сказали, что, в принципе, готовы решить вопрос о строительстве детского садика в соседнем квартале», — заявил предприниматель.

Загвоздка в том, что размещать дополнительную социальную инфраструктуру в квартале Полюстрово негде. И если «СПб Реновации» не удастся смягчить вердикт комиссии, в случае если он действительно был вынесене, ей придется сократить объемы застройки, а значит, пересчитать финансовую модель проекта, говорят эксперты. Кроме того, корректировка ППТ оттянет начало реновации квартала еще как минимум на несколько месяцев — нынешний проект компания согласовывала 1,5 года.

Но и это еще не все. Если городская власть распространит практику пересмотра плотности застройки и на другие кварталы, инвесторов «СПб Реновация» и «Воин В» ждет серьезная корректировка программы, которая отразится на финансовых и временных показателях проектов. «Если компании придется снижать плотность застройки, тогда реновация некоторых кварталов может оказаться убыточной», - считает Александр Карпов.

При этом точно оценить, какие из кварталов ждет пересмотр, пока эксперты не могут. Если плотность застройки кварталов в Колпино или Сосновой Поляне невысока и в них у компании есть резервы для переработки проектов, то, к примеру, в квартале Ульянка «Воина В» жилобеспеченность будет сравнима с полюстровской. На следующем заседании рабочей группы будут рассмотрены кварталы 10 Колпино, Нарвская застава и Ульянка.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»