Правительство Петербурга подготовило вторую версию законопроекта о региональных нормах градостроительного проектирования, определяющих правила застройки новых кварталов наряду с Генпланом и ПЗЗ. В ближайшее время он поступит на рассмотрение ЗакСа. Если документ будет принят, город ожидает появление типичных, неотличимых друг от друга кварталов с заранее заложенной нехваткой социальной инфраструктуры. Если не будет принят – кварталы по-прежнему будут строиться без спортивных и культурно-досуговых объектов.
Комитет по градостроительству и архитектуре подготовил новую версию Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), которые ведомство разрабатывает с 2007 года. Это технический документ, определяющий, как в Петербурге должна вестись новая застройка – в каких соотношениях должны выделяться территории под транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру и офисы, спортивные объекты и жилье в новых кварталах. Этот законопроект уже публиковался для общественности в августе, однако затем был снят для внесения предложений строительного сообщества. Теперь же документ окончательно готов для внесения в ЗакС, говорят эксперты.
Как будут выглядеть новые кварталы
Согласно подготовленному КГА документу, каждые 5 лет среднестатистические квартиры петербуржцев должны становиться все больше по площади. Если при строительстве дома до 2015 года средняя обеспеченность одного горожанина жильем должна составлять 28 кв. м общей площади, то после 2015 года – 30 кв. м, а после 2020 года – 35 кв. м. Кроме того, в жилых кварталах появится по 6 кв. м зеленых насаждений на каждого будущего жителя. Объекты образования будут строиться из расчета 55 мест в детских садах, 120 мест в школах и 12 мест в ПТУ и лицеях на 1 тысячу человек.
Также на тысячу жителей новых микрорайонов будет приходится 6,3 зрительских места в театре, 7 мест в кино, 2% музея, 6% библиотеки и 13 мест в культурно-досуговом учреждении. Аналогичные нормы есть и для спортивных сооружений – к примеру, при строительстве до 2015 года в районе должны быть запланированы 180 кв. м спортзалов и плавательные бассейны из расчета 20 кв. м зеркала воды на тысячу жителей, а после 2015-го – 400 кв. м спортзалов и 50 - 60 кв. м бассейнов соответственно. Кроме того, «посчитаны» паркинги (350 машино-мест на тысячу жителей до 2015 года), плотность улично-дорожной сети, инженерная инфраструктура и велодорожки.
Смысл этих показателей можно понять только в сравнении. И вот здесь начинается самое интересное. К примеру, обеспеченность жильем должна составлять 28 кв. м на одного человека. С одной стороны, это мало. В Европе в среднем на человека приходится от 35 кв. м, в США – около 75 кв. м. С другой стороны, показатель завышен. По данным НИПЦ Генплана, фактически на каждого горожанина приходится 24 квадратных метра. У петербуржцев просто не хватает денег на большие квартиры. В 2012 году стоимость строящегося жилья выросла на 15%, тогда как средняя площадь квартир эконом-класса снизилась на 12%, говорится в отчете «НДВ СПб». К примеру, средняя площадь квартир-студий составляет 26 кв. м.
Тем не менее вся транспортная, социальная и инженерная инфраструктура в кварталах планируется исходя из количества жителей. То есть если фактическая плотность населения будет выше изначально планирующейся, этой инфраструктуры петербуржцам может не хватить. Правда, возможный дефицит парковок и поликлиник разработчики РНГП решили компенсировать достатком школ и детских садов. В этом документе показатели обеспеченности новых территорий детскими садами и школами значительно выше тех, что учтены в Генплане. К примеру, в Генплане на тысячу жителей должно приходиться 35 мест в детских садах, в РНГП – 55. В Генплане 115 мест в школах на тысячу петербуржцев, в РНГП – 120.
«При составлении Генплана использовалось множество научных исследований, демографические прогнозы; на чем основаны эти показатели, неизвестно», - говорит глава центра экспертиз «Эком» Александр Карпов. Впрочем, фокус в том, что если детские сады и школы на застраиваемых территориях вдруг окажутся лишними, особенно с учетом российской неравномерной демографии, издержки все равно лягут на покупателей жилья. По планам петербургского правительства все строительство социальной инфраструктуры отныне будет вестись за средства застройщиков.
К обеспеченности территорий зелеными насаждениями тоже возникают вопросы. 6 кв. м деревьев на человека – это очень немного. К примеру, в самом «каменном» Центральном районе на одного человека приходится 4,9 кв. м зелени. Возможно, разработчики документа планировали, что с жилыми кварталами будут соседствовать полноценные скверы, рощи и парки. Но о том, как и за чей счет это будет обеспечиваться, в документе нет ни слова. Все остальные показатели – по обеспеченности культурными, медицинскими, спортивными учреждениями и парковками в РНГП переписаны из Генплана.
За новые кварталы поборются ЗакС и правительство
Многие показатели в РНГП действительно завышены, документ не учитывает реальные потребности жителей, соглашается Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Эта организация внесла около 30 поправок в разработанные нормативы. Но документ крайне важен для строителей, он призван наконец определить правила застройки районов. Сейчас в девелоперских проектах невозможно реализовать современные архитектурные, инженерные и планировочные решения.
При этом технически принятие РНГП создаст строителям больше сложностей, чем выгод, по крайней мере в первое время. Скорее всего, уже разработанные, но еще не утвержденные проекты планировки территорий (ППТ) девелоперам придется разрабатывать заново. Аналогичная ситуация складывалась при утверждении Генплана и Правил землепользования и застройки, говорят участники рынка. А из-за «заморозки» утверждения ППТ, длящейся с 2012 года, таких проектов в КГА скопилось множество. По данным на май 2013 года, правительство утвердило только каждый пятый проект из 218 подготовленных с сентября 2011 года, когда губернатором стал Георгий Полтавченко. На вопрос «Фонтанки», сколько ППТ не утверждены на данный момент, первый зампред КГА Юрий Митюрев ответить не смог. Однако понятно, что это значительно скажется на сроках реализации строительных проектов, а значит, и на карманах инвесторов.
Депутатам и экспертам тоже не нравится качество разработки «правительственного» РНГП. Прежде всего, законопроекту не хватает дифференцированного подхода к различным территориям и типам жилья, говорят эксперты. Получается, что элитные кварталы и жилье эконом-класса, застройка в Курортном районе и где-нибудь в районе КАДа будут возводиться по единым, выработанным еще в советское время правилам. Кстати, о необходимости введения различных норм для разных типов застройки в мае заявлял и глава КГА Олег Рыбин.
Второй пункт критики – применить новые нормативы в реальном проекте планировки практически невозможно. «В документе нет методик применения расчетных показателей. Например, каким образом выделять территорию под инфраструктурные объекты, каким – под озеленение и каким - под жилье?» - вопрошает Александр Карпов. Есть и другие вопросы – за чей счет будут строиться, к примеру, спортивные сооружения – то есть будут ли они государственными или коммерческими? И если коммерческими, то зачем регулировать их количество, как и количество объектов торговли и общественного питания? Как учитывать обеспеченность кварталов музеями и театрами, если Эрмитаж, Русский музей и БДТ все равно находятся в историческом центре?
Более того, разработанный законопроект противоречит федеральному законодательству и содержит юридически нечеткие определения, считает Карпов. К примеру, по петербургскому закону РНГП должен разрабатываться с учетом показателей, заложенных в Генплане. А по федеральному – наоборот, сначала должен появиться РНГП, а затем на его основе – Генплан. «Принятие законопроекта в предложенном варианте полностью заблокирует разработку документации по планировке территорий», - говорит Александр Карпов.
Торопиться с утверждением РНГП правительство Петербурга заставляет инициативность депутатов, считают эксперты. В марте этого года парламентарии отстояли в Конституционном суде право разрабатывать РНГП без участия администрации. Правда, сначала депутаты решили изменить изначальные требования к содержанию документа, противоречащие, по их словам, федеральному законодательству. «В ЗакС уже внесен законопроект, устанавливающий новые требования к составу РНГП», - рассказал Александр Карпов. Впрочем, высока вероятность, что законопроект, внесенный в ЗакС, будет снова, как и в 2010 году, отклонен депутатами. С тех пор нормативы фактически не претерпели изменений, уверены эксперты. Это означает, что в ближайшие годы нормативов, определяющих, как же должны выглядеть новые кварталы, точно не появится.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру