Петербург готовится к новому рекорду. По подсчетам экспертов, в 2013 году будет введено 246 тысяч квадратных метров торговых площадей. Больше торговых центров вводилось только в докризисном 2006 году. Город на Неве уже занимает первое место по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников России, но рынок все равно еще не насыщен, говорят эксперты.
В этом году в Петербурге открылось 8 новых торговых центров общей арендопригодной площадью около 215 тысяч кв. м.
Это вторая очередь ТРЦ «Балкания Nova» в Купчино — мебельный центр с галереями одежды, катком и площадкой для игры в керлинг, два МФК «Континент» - на Бухарестской с круглосуточным развлекательным центром Maza Park и на Звездной улице, с Единым центром документов. Собственник всех трех объектов — УК «Адамант», крупнейший владелец торговых центров в Петербурге.
Среди открытий также — «Жемчужная плаза» в составе ЖК «Балтийская жемчужина», «Великан парк» в Александровском парке, ТЦ «Чкаловский» и другие объекты. Кроме того, до конца года должны открыться ТК «Адмиралтейская» холдинга «Петромир», расположенный над одноименной станцией метро, ТК «Галактика» на Московском шоссе, а также ТРК «Лондон Молл», закрывавшийся на реконцепцию.
По оценкам петербургского правительства, на 1 января 2013 года обеспеченность петербуржцев торговыми площадями составляла 1035 кв. м на 1 тысячу жителей. По сравнению с 2011 годом, эта цифра увеличилась на 7,6%. Этот показатель учитывает все торговые площади города, включая переведенные в статус нежилой недвижимости квартиры на первых этажах зданий.
Эксперты считают по-другому. В своих отчетах они учитывают только объем площадей в специально построенных торговых центрах. И соотношение арендопригодных площадей в них к числу потенциальных покупателей по итогам этого года должно будет достигнуть 400 кв. м на тысячу человек. Это больше, чем в других российских городах-миллионниках, хотя меньше, чем в абсолютном лидере по обеспеченности жителей торговыми площадями - Краснодаре, отмечает руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. Для сравнения, обеспеченность торговыми площадями в Москве к концу 2013 года, по расчетам Jones Lang LaSalle, может вырасти до 313 кв. м на тысячу человек.
Петербург становится все ближе к Европе по практикам потребления. Соотношение 400 кв. м торговых площадей на тысячу жителей является стандартной планкой для западных стран. Таково количество качественных торговых объектов, например, в Мадриде. Впрочем, в некоторых городах — Праге, Милане, Стокгольме оно даже выше, говорят эксперты. Но и петербургские бизнесмены не останавливаются. В городе ведется строительство еще нескольких крупных объектов - 4-этажного ТРЦ «Охта Молл» на проспекте Металлистов, ТРК «Европолис» на Полюстровском проспекте, двух очередей «Заневского Каскада» и ТРК «Скандинавия», нас ожидает вторая очередь ТРК «Пик» на Сенной площади и ТЦ «Пять озер» - недалеко от Комендантского проспекта. В следующем году в Петербурге запланировано к вводу еще 238 тысяч кв. м.
Резиновый рынок
Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга перенасыщен, в городе наблюдается профицит торговых центров, говорится в исследовании ИА INFOLine за прошлый год. Тогда как уровень жизни петербуржцев сравнительно невысок. В 2012 году, по данным Петростата, средний петербуржец оставил в магазинах 171,3 тысячи рублей, а рост оборота розничной торговли замедлился до 4,5%.
По итогам этого года он должен составить чуть больше — 6-7%.
В ближайшие годы уровень потребления будет снижаться, прогнозирует генеральный директор агентства INFOLine Иван Федяков. Скажется и секвестирование зарплат бюджетникам, начатое на федеральном уровне, и крайняя закредитованность россиян. «Около 70% кредитов, которые оформляют банки, берется на срок до трех лет. При этом всего, по данным этого июля, общая сумма выданных россиянам кредитов составляет около 9 триллионов рублей. Процент невозврата уже превысил 6%. Этот год рынок еще сможет расти по инерции, но со следующего года сокращение потребительской активности неизбежно», - говорит Иван Федяков. Пока Москва и Петербург находятся в более комфортном положении за счет покупательского спроса внутренних мигрантов, приезжающих из других, в том числе северных, регионов России и Зауралья. Однако эта «фора» невелика, считает эксперт.
Тем не менее, вопреки оценкам аналитиков и статистике, рынок торговой недвижимости продолжает расти. «Объем предложения увеличивается, вслед за ним растет и спрос. Интерес к современным форматам торговли продолжает расти», - говорит Владислав Фадеев. Пока в Петербурге наблюдается лишь локальное насыщение рынка - в Центральном районе (за счет открытия ТРК «Галерея»), во Фрунзенском, Московском, Приморском. Тогда как в Петроградском и Василеостровском на тысячу жителей приходится меньше 100 кв. м площадей. Не намного их опережают Красносельский, Красногвардейский и Калининский районы. К тому же, в городе не так много центров районного масштаба, говорят эксперты.
Рекордные объемы ввода новых торговых центров не приведут к коллапсу, а будут «проглочены» петербуржцами, все же считают эксперты. «Если говорить о краткосрочных прогнозах, то действительно, выход на рынок большого объема торговых площадей может привести к временному росту доли свободных площадей на рынке. Однако в реальности качественные проекты сдаются в эксплуатацию, имея договоры на практически все арендные площади. Новые проекты будут отличаться друг от друга по размеру, концепции, местоположению, и каждый найдет своего арендатора», - уверена Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге. Эксперты даже ожидают роста арендных ставок после ввода таких крупных объектов, как ТРК «Европолис» и ТРК «Охта Молл». По их мнению, он приведет к росту среднего уровня арендной платы по городу и «потянет» за собой остальные проекты.
Развитие большого количества торговых центров, в первую очередь, наносит удар по стрит-ритейлу. К примеру, открытие «Галереи» у Московского вокзала привело к уходу ряда сетевых магазинов с Невского проспекта. За счет этого на главной магистрали города появились даже продуктовые магазины. Кроме того, страдают и устаревшие торговые комплексы, построенные в советское время и даже в начале 2000-х годов, считают аналитики.
К примеру, торговый комплекс «Балтийский», один из первых в Петербурге, будет перепрофилирован под продуктовый гипермаркет Prisma, говорит Иван Федяков. «Морально и физически устаревшие торговые комплексы будут отчасти терять арендаторов, но в основном это будет потеря «сетевиков» и замена их менее качественными арендаторами несетевых магазинов. Если у собственника будет достаточный объем финансирования, то устаревшие комплексы, вероятно, ждет реконцепция», - говорит Вероника Лежнева.
Хотя зачастую и новые торговые центры испытывают сложности с привлечением арендаторов. Из-за этого они вынуждены переносить свои сроки открытия. Так компания «Стремберг» поступила с ТРК «Питерлэнд» рядом с парком 300-летия, долго не могли открыться ТРЦ «Лето» на Пулковском шоссе и Aura, построенная на въезде Петербург со стороны Приморского шоссе. Почувствовали конкуренцию с «Галереей» и в двух «Мегах» на юге и севере города. По словам Ивана Федякова, «Икея» отказалась от строительства подобных центров в России, осознав, что в перспективе 10-15 лет жители уже не будут готовы ездить за покупками на окраины города.
Новые торговые комплексы нужны, особенно в районах ими необеспеченных, таких, как Васильевский остров и Петроградская сторона, но строиться они должны обдуманно, не в ущерб зеленым зонам и детским площадкам. Рынок коммерческой недвижимости перешагнул за планку насыщения неудовлетворенного с советских времен спроса. И городу нужна стратегия использования немногих оставшихся в сложившихся районах участков, точечно учитывающая их профильное использование, говорят эксперты. Перекос от спортивных объектов и театров в сторону торговых комплексов уже есть, в дальнейшем он будет только усугубляться.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»