Политика Смольного по «заморозке» выделения земельных участков под строительство магазинов, гостиниц и автосервисов целевым назначением уткнулась в тупик. В июле в комитет по строительству нагрянули судебные приставы. Впервые в истории города они потребовали от чиновников подписать акт о выборе земельного участка. В то время как Смольный планировал выставить землю на торги, выручив от продажи участка в 2 раза большую сумму. Застройщик сумел доказать в суде, что бездействие комитета нарушает федеральное законодательство.
На рассмотрении Арбитражного суда Петербурга находятся десятки исков компаний малого и среднего строительного бизнеса. Предприниматели пытаются обязать чиновников Смольного поставить подпись под актом о выборе земельного участка. До недавнего времени в Петербурге действовали два механизма получения городской земли под строительство — через «целевку»и по результатам торгов.
Оба механизма прописаны в Земельном кодексе РФ и действуют уже на протяжении многих лет. В первом случае любой инвестор может обратиться в правительство города с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства того или иного объекта, если освоение этого участка предусматривает Генплан, а проект планировки территории для него еще не изготовлен. Затем инвестор получает все необходимые согласования, публикует информацию о готовящемся строительстве и получает акт о выборе земельного участка. Этот документ является основанием для предоставления территории под строительство и действует в течение трех лет. Второй механизм предусматривает, что всю документацию готовит город и выставляет участок на торги. Застройщиком становится участник, предложивший наивысшую цену.
Однако с весны прошлого года предоставление участков с помощью первого механизма — целевым назначением — фактически остановилось. 2 мая 2012 года на совещании профильных комитетов Смольного с участием губернатора было принято политическое решение о приостановке выдачи градостроительных документов под строительство магазинов, офисов и гостиниц. С этого времени на выделение участков «целевкой» могут рассчитывать только инвесторы, желающие построить спортивные, религиозные объекты, объекты образования, здравоохранения или паркинги. Все остальные участки город решил реализовывать через торги. За счет этого чиновники рассчитывают увеличить доходы бюджета.
«Это позиция города как землевладельца, - подтвердили принятие такого политического решения в администрации вице-губернатора Марата Оганесяна. - Город давно не является монополистом на земельном рынке. Подавляющее большинство интересных с коммерческой точки зрения участков находится в частной собственности».
Таким образом, вопреки закону компаниям отказывают в выдаче акта о предоставлении участка, если проект предусматривает коммерческую функцию. Город предпочитает самостоятельно разработать ППТ, выставить участок на торги и привлечь большее количество средств в бюджет.
Между тем самих застройщиков, которые начинали собирать документы для оформления прав аренды на участки в соответствии с законодательством еще 3 - 7 лет назад, о новой политике город не уведомлял. «То, что город будет стремиться все участки реализовывать с торгов, на рынке известно. Это уже происходит», - говорит Мария Голубева, директор ООО «Донк», также обратившегося с иском к администрации города в суд. Однако, когда именно город начал реализовывать эту политику, инвесторы сказать затрудняются. «Очень долго был в принципе застой в городе. В любом случае это, наверное, в этом году», - сообщила Мария Голубева.
Политика против закона
Позиция города оказалась экономически обоснованной, однако не зафиксированной документально. «Эта политика не сформулирована в виде закона», - признали в аппарате Марата Оганесяна. Столкнувшись с отказом города предоставлять земельные участки, застройщики пошли в суд. А представители Фемиды, в свою очередь, начали признавать приоритет федерального законодательства над решением властей.
«Общество совершило все необходимые действия и получило все согласования акта о выборе земельного участка для строительства <...>, суд полагает, что уклонение Комитета по строительству от совершения юридически значимых действий и утверждении акта о выборе земельного участка противоречит действующему законодательству и нарушает права общества» - это цитата из решения Арбитражного суда по иску ООО «Модерн-проект». Это одна из небольших строительных компаний, с 2010 года собирающая документацию для строительства автосервиса на окраине Горской, близ КАДа.
21 мая эта компания выиграла суд в кассационной инстанции. И впервые в городской практике обратилась за выдачей исполнительного листа, чтобы взыскать необходимое решение с Комитета по строительству. 4 июля Федеральная служба судебных приставов возбудила исполнительное производство. Согласно постановлению ФССП, комитет по строительству был обязан в течение 5 дней утвердить акт о выборе земельного участка площадью 8,5 тыс. кв. м на Владимирском проспекте в Горской. За неисполнение судебного акта должностным лицам может грозить наказание вплоть до привлечения к уголовной ответственности, говорится в постановлении службы приставов.
Тем не менее чиновники комитета не отклонились от установленной политической линии. Ведомство до сих пор не утвердило требуемый акт о выборе земельного участка, рассказали в пресс-службе комитета. «Вопрос об издании распоряжения будет решен по результатам рассмотрения судами заявлений и ходатайства комитета по строительству», - пояснили в ведомстве. 24 июля комитет подал заявление в Высший арбитражный суд РФ о пересмотре решения суда в порядке надзора и ходатайство о приостановлении исполнения решения апелляционного суда. Кроме того, 26 июля комитет обратился в суд с иском к приставу ФССП о признании незаконным его действий. Таким образом, выход постановления комитета по строительству, которого «Модерн-проект» добивается с прошлого июля, затягивается еще, как минимум, на несколько месяцев.
Очередь за приставами
Пока что это единственный конфликт города и инвестора, дошедший до привлечения приставов. Других исполнительных документов в отношении комитета по строительству, КГА или правительства города, ответственных за принятие решений о строительстве, в ФССП по Петербургу пока не поступало, рассказали службе судебных приставов.
Между тем инвесторов, доказавших свои права на выделение участков, становится все больше. К примеру, 23 июля Арбитражный суд в апелляционной инстанции поддержал требования ООО «Куан». Инвестор требовал от администрации города издать постановление о предоставлении участка площадью 3,8 тыс. кв. м на проспекте Косыгина для проектирования и строительства здания автоцентра. Инвестор собирался реализовать проект с 2006 года и 28 ноября прошлого года предоставил все необходимые документы в комитет по строительству. Однако, не дождавшись решения от чиновников, пошел в суд. Решение апелляционной инстанции вступает в силу сразу после его принятия, и, если комитет по строительству будет медлить с его исполнением, «Куан» может обратиться за выдачей исполнительного листа. Тогда в Смольный вновь нагрянут приставы.
Еще один пример - в июне уже в кассационной инстанции свою правоту доказало и потребительское общество «Нарвский рынок». Компания обратилась в суд в июле 2012 года с тем же требованием, что и «Куан». На участке площадью 6,4 тыс. кв. м на улице Возрождения в Кировском районе инвестор намеревался построить торговый комплекс. Все собранные с 2006 года документы компания предоставила в комитет по строительству 22 мая прошлого года, но так и не дождалась постановления о предоставлении участка для строительства.
Положительных для инвесторов решений первых инстанций и того больше. Производственный кооператив «Лакомка» добивается предоставления земельного участка площадью 2,2 тыс. кв. м на Гражданском проспекте для строительства продовольственного магазина. ООО «Донк», входящее в ГК «Единые решения» (выходцем из этой компании является нынешний глава комитета по строительству Андрей Артеев), - 15 участков на пересечении проспекта Большевиков и улицы Коллонтай для строительства гостиницы, коммерческого объекта и пешеходного перехода. Сейчас компания строит ТЦ «Карамель» на Таллинском шоссе. Или же — первая инстанция признала право ООО «Лайнер» на реконструкцию и достройку 9-этажной гостиницы на Бухарестской улице, 142, корпус 1А.
Малый бизнес пополнит бюджет
Впрочем, по сравнению с общими доходами бюджета, в этом году запланированными на уровне 390 млрд рублей, выручка Смольного от реализации жесткого подхода к застройщикам невысока. Согласно данным Фонда имущества, в прошлом году в аренду под размещение объектов коммерческого и производственного назначения было предоставлено 9 участков. В собственность — еще 3. Общая сумма платежей по результатам торгов составила 230 млн рублей. Сумма превышения стоимости по этим торгам - 88 млн рублей. В этом году по состоянию на 8 августа уже передано в аренду под размещение объектов коммерческого и производственного назначения 11 земельных участков, еще 6 торгов объявлено. Учитывая, что в среднем превышение цены составляет 2,2 раза, город уже сможет получить 128,7 млн дополнительных рублей без учета торгов, которые только готовятся.
Тем не менее от того, как разрешатся первые конфликты администрации Петербурга с застройщиками, зависит будущая политика Смольного. Победит город — инвесторам придется смириться с потерянными временем и деньгами на разработку документации и ждать, когда город выставит нужный участок на торги. Победят застройщики — Смольному придется отказаться от запланированных доходов бюджета.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»