Правительство Петербурга намерено зарезервировать 12 млрд рублей в бюджете ближайших трех лет на выкуп здания администрации в проекте ВТБ «Невская ратуша». При этом еще осенью прошлого года резерв составлял 10,1 млрд рублей. Удорожание связано с юридическими процедурами — город обязан резервировать средства с учетом инфляции. И к реальной стоимости выкупа такое повышение отношение иметь не будет, заверяют в КУГИ.
О том, что на выкуп помещений в «Невской ратуше», строящейся в квартале между Новгородской улицей, Дегтярным переулком и улицей Моисеенко, городу понадобится 10,1 млрд рублей, осенью 2012 года заявил вице-губернатор Сергей Вязалов. Такая сумма была заложена в проекте бюджета на 2014 год. В итоге от единовременной уплаты столь значительных средств город отказался. И в мае этого года Сергей Вязалов рассказал о том, что достигнута принципиальная договоренность с инвестором - банком ВТБ о рассрочке платежа на три года. Город настаивал на условии беспроцентных выплат.
Однако, как стало известно «Фонтанке», в городской бюджет в течение ближайших трех лет на эти цели будет закладываться около 4 млрд рублей в год. В комитете по управлению городским имуществом, который и занимается достижением договоренностей с ВТБ, сумму в 12 млрд рублей подтвердили. Повышение стоимости помещений в «Невской ратуше» носит номинальный характер и не связано с выплатой процентов за рассрочку ВТБ, заверили в КУГИ. Просто формально город обязан учитывать текущий индекс инфляции для расчета рассроченных выплат.
При этом фактическую стоимость помещений для города в комитете также назвать затруднились. Окончательная договоренность о сумме платежа будет достигнута в следующем году, когда будет подписан договор между ВТБ и администрацией города. И оплачивать работы будут по факту подтверждения реальных затрат без учета инфляции, рассказали в КУГИ. В свою очередь, вице-президент банка ВТБ Александр Ольховский комментировать повышение стоимости выкупа административного здания не стал.
Между тем переезд комитетов петербургского правительства уже запланирован на 2014 год, подтвердили в «ВТБ Девелопмент». В новом здании администрации площадью 115,4 тыс. кв. м будут базироваться 13 из 33 комитетов, пока что разбросанных по городу, а также подведомственные им структуры. Среди них - комитет по культуре, КГА, КГИОП, жилищный комитет, комитеты по спорту и по образованию. «Сейчас мы обсуждаем с администрацией города финальную «рассадку» комитетов. Как только ее утвердят, приступим к внутренним работам», - говорит руководитель проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова.
Если выкупная стоимость административного здания «Невской ратуши» возрастет с 10 до 12 млрд рублей, стоимость квадратного метра в комплексе увеличится примерно с 85 до 105 тыс. рублей за кв. м. Такая цена вполне соответствует рыночным условиям - стоимость квадратного метра в подобных объектах варьируется от 90 до 150 тысяч рублей в зависимости от метража помещения. Поэтому, учитывая масштабность проекта, заявленная стоимость квадратного метра адекватна, говорит директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Александра Смирнова.
Соседство класса «А»
Остальная часть проекта ВТБ, ставшего стратегическим для города в 2009 году, развивается не менее успешно. Арендная программа двух бизнес-центров, входящих в первую очередь «Невской ратуши», стартовала еще в августе 2012 года — за год до планируемого введения площадей в эксплуатацию. В 2013 году началась рекламная кампания с целью охватить, в том числе, и более мелкие компании, рассказывают в Knight Frank Saint Petersburg. В итоге передача площадей арендаторам начнется в октябре-ноябре этого года, однако уже сейчас более половины арендопригодных площадей сдано.
Судя по перечню помещений, предлагаемых в аренду брокерами, для открытого рынка в «ВТБ-Девелопмент» оставили лишь около 18,3 тыс. кв. м. Тогда как в сумме арендопригодная площадь двух бизнес-центров первой очереди составляет около 38 тыс. кв. м — в два раза больше. Такие подсчеты в компании не подтверждают, объясняя это тем, что до ввода здания в эксплуатацию разглашать информацию об арендаторах не имеют права. Пока что с будущими резидентами бизнес-центров подписываются не договоры аренды, а протоколы о намерениях. Однако уже было объявлено, что в «Невскую ратушу» может переехать сам ВТБ с дочерними структурами. Кроме того, игроки рынка говорят о еще одном крупном арендаторе — некой IT-компании, которая займет площадь около 2 тыс. кв. м.
«На данный момент на объекте побывало около 180 потенциальных клиентов, более чем с 50 из них ведутся переговоры на разные площади – от 170 до 42 тысяч кв. м. В ближайшее время завершим тендер на организацию корпоративного питания в бизнес-центрах», - рассказали в «ВТБ-Девелопмент». В компании рассчитывают на крупных арендаторов. Основной размер площадей начинается от 300 кв. м. «Это компании, которые завязаны на оказание услуг администрации», - характеризует клиентов инвестор. А аналитики сравнивают процессы по привлечению арендаторов в «Невскую ратушу» с появлением логистических кластеров вокруг порта или обоснованием международных корпораций вокруг аэропортов.
Стоимость аренды площадей в бизнес-центре, согласно открытым источникам, колеблется от 1,4 до 2 тыс. рублей за кв. м в месяц. Например, аренда помещения площадью 175 кв. м на четвертом этаже бизнес-центра обойдется в 1650 рублей за кв. м, подтверждают в отделе продаж компании. Для Петербурга такие ставки высоки, но находятся в рамках рынка, считают эксперты брокерских компаний. Такие же, например, в Доме Зингера и «Атриуме на Невском, 25» над станцией метро «Маяковская». Выше стоимость аренды только в бизнес-центре «Фонтанка, 57» - 2,5 тыс. рублей за кв. м. Цена обусловлена не столько близостью к органам власти, сколько тем, что здания — новые, с эффективными планировочными решениями, высоким для центральной части города парковочным индексом, современным техническим и инженерным обеспечением, объясняет инвестор.
«В данный момент на петербургском рынке аренды коммерческих площадей не так много вакантных помещений хорошего качества из-за заморозки многих проектов во время кризиса», - объясняет успех ВТБ генеральный директор Maris Properties | CBRE Борис Мошенский. По его словам, комплекс заполняется темпами, типичными в целом для рынка. И на сто процентов бизнес-центры могут быть заполнены к концу первого года эксплуатации.
При этом сдача в эксплуатацию второй очереди — трех бизнес-центров общей площадью более 60 тыс. кв. м и гостиницы 4 звезды - запланирована уже на 2014 год. Их арендная кампания, согласно данным сайта «Невской ратуши», должна начаться уже в четвертом квартале этого года. С их сдачей в аренду могут возникнуть сложности. «В ближайшее время к вводу запланировано большое количество бизнес-центров класса А, которое рынок вряд ли сможет поглотить, - говорит Александра Смирнова. - Высокая конкуренция может повлиять на снижение арендных ставок и потребовать введение льгот для привлечения арендаторов".
Ольга Макарская, «Фонтанка.ру»