В этом году застройщики в два раза увеличили объем введенных в эксплуатацию жилых домов – только за первые пять месяцев в Санкт-Петербурге появилось почти 14 тысяч новых квартир. Однако всего полтора процента из них было передано в собственность граждан – 100 из 102 построенных домов до сих пор даже не поставлены на кадастровый учет. Чиновники, эксперты и сами участники рынка не могут объяснить такой казус, но подобная медлительность может привести как к появлению десятков тысяч обманутых собственников, так и к расцвету потребительского экстремизма.
С 1 января этого года в России закончился переходный период и действует новый порядок ведения государственного кадастра недвижимости. Получив акт о вводе дома в эксплуатацию, застройщик может поставить его на кадастровый учет. Следующий этап – оформление кадастрового плана на каждую квартиру (или иное помещение) и присвоение им индивидуальных номеров. Только после этого дольщики могут зарегистрировать на жилье право собственности.
Но новая система сразу стала буксовать: дома сдаются, но на кадастровый учет не ставятся. Директор филиала Федеральной кадастровой палаты (ФКП) по Санкт-Петербургу Даниил Пильдес опасается, что все застройщики и сами дольщики бросятся ставить недвижимость на учет в конце года, что неминуемо приведет к авралу.
Холодная весна 2013
Участники рынка видят причину несвоевременного принятия подзаконных актов. «В начале года вообще не было понимания, как по-новому проводить технический и кадастровый учет, – констатирует руководитель правового департамента компании O2 Надежда Хвощевская. – Возникла извечная российская проблема: пока гром не грянет, мужик не перекрестится... За прошедшие полгода дело сдвинулось с мертвой точки, процесс пошел, но ввиду отсутствия четкого алгоритма действий застройщиков будут одновременные подачи нескольких объектов от нескольких разных застройщиков, что пропорционально увеличит время регистрации каждого из них».
По данным «Фонтанки», в этом году «зависли» дома компаний Setl City, «ЮИТ», «Квартиры.ру», «Норманн», группы RBI, ЦДС и других. Но сами застройщики утверждают, что не затягивают сроки. «Мы действуем в соответствии с плановыми сроками ввода объектов, – говорит директор административного департамента компании Setl City Елена Кунавич. – В этом году постановке на кадастровый учет подлежат три наших объекта: два из них уже введены в эксплуатацию (первая очередь ЖК «Море») – документы в кадастровую палату мы планируем передать на следующей неделе. Еще один объект – «Марсель» на Туристской улице – будет введен в эксплуатацию в III квартале этого года – в течение трех недель после этого мы планируем подать документы на регистрацию».
В пресс-службе компании «ЮИТ» категорически заявили, что у них нет проблем с кадастровым учетом. Хотя из двух сданных в эксплуатацию в этом году домов на учет поставлен только один – судьба второй очереди жилого комплекса Vita Nova остается неясной (акт о вводе ее в строй был подписан еще в апреле). По уверению компании, он якобы «пока не может быть поставлен на учет по срокам». «В настоящее время все документы находятся в работе. При взаимодействии с Росреестром возникают технические сложности, ошибки, необходимость в уточнении сведений, следовательно, длительность процесса увеличивается. За короткий срок объективно невозможно оформить весь пакет документов», – констатировали в компании.
А вот по утверждению генерального директора группы компаний «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, застройщики обязаны поставить жилой дом на кадастровый учет еще до получения акта о вводе его в эксплуатацию. «Без этого действия невозможно передать квартиры дольщикам, то есть выполнить свои обязательства», – отмечает он.
Опасная игра
Закон не предусматривает санкций за уклонение компаний, в том числе полностью выполняющих закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ), от кадастрового учета возведенных домов. Более того, по мнению Даниила Пильдеса, обязанность застройщика по передаче квартиры дольщику является исполненной с момента подписания акта.
С ним солидарен руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его мнению, после подписания акта застройщик может выставлять дольщику практически любые условия. «Если отсутствие кадастрового учета дома препятствует гражданину реализовать право собственности, то он может обратиться с иском в суд», – убежден юрист.
Иного мнения придерживается Вера Рябова из юридической фирмы Rightmark Group. «Если застройщик задерживает передачу помещения по причине отсутствия кадастрового учета дома, то дольщик может потребовать уплаты неустойки в размере около 20 процентов годовых. Поскольку обязанность по кадастровому учету многоквартирного дома как единого объекта недвижимости возлагается на застройщика, именно он должен нести расходы на проведение кадастровых работ. На практике они могут включаться в стоимость жилья в качестве платы за оказываемые застройщиком услуги (постановку квартиры на кадастровый учет и регистрацию права собственности)», – поясняет Рябова.
Судебная практика разрешения подобных споров пока не сложилась, а потому ситуация может развиваться по одному из двух путей. Если застройщикам удастся уйти от ответственности, то дольщики будут вынуждены соглашаться с любыми требованиями компаний, в том числе с финансовыми. Ведь, не зарегистрировав квартиру (что невозможно сделать до кадастрового учета дома и самого жилья), фактический собственник не может ее продать, легально сдать в аренду, использовать в качестве залога для получения займа или исполнить обязательства перед банком по уже выплачиваемому ипотечному кредиту и т.д. Возможность не платить налог на имущество (обычно не более 2-3 тысяч рублей в год) является слабым утешением.
Если же служители Фемиды признают, что застройщик обязан безвозмездно для своих клиентов поставить дом на кадастровый учет, то покупатели жилья смогут сделать на медлительности петербургских компаний неплохой оборот: прождав примерно два с половиной года после фактического получения квартир, потребовать с застройщика неустойку, начисленную за весь период задержки, то есть – больше половины стоимости квартиры!
Даниил Пильдес полагает, что застройщикам стоит взять на себя и кадастровый учет самих квартир – по единому стандарту заказать одному инженеру документы на все помещения в доме, в электронном виде передать подготовленные материалы в ФКП, а в итоге – вручить дольщику готовый паспорт на его жилье. «Если ответственность переложена на плечи граждан, то каждый будет искать на рынке кадастрового инженера. Кто-то из них работает хорошо, кто-то не очень, кто-то – «еще лучше». В итоге дольщики завалят заявками многофункциональные центры (МФЦ) и Кадастровую палату, увеличится количество приостановок и отказов. Если же застройщик включит услугу по подготовке документов в свой пакет услуг и возьмет за это адекватные деньги – покупатель, думаю, будет только благодарен».
Павел Нетупский, "Фонтанка.ру"