Смольный завершил работу по кадастровой оценке всех городских домов, квартир и нежилых помещений. В единой базе данных собраны сведения о более чем 2,5 млн расположенных на территории города объектов. Эти показатели должны использоваться для расчета налога на недвижимость, введение которого ожидается уже со следующего года. Для многих петербуржцев он может оказаться весьма либеральным – их фискальные платежи уменьшатся примерно в четыре раза, но для других налоги могут существенно повыситься. «Несогласные» вправе до конца лета оспорить оценку их имущества.
Результаты проведенной по заказу комитета по земельным ресурсам и землеустройству кадастровой оценки уже утверждены приказом его председателя и даже официально опубликованы на сайте городского правительства. В электронные приложения, также находящиеся в открытом доступе, включены сведения о всех квартирах Северной столицы, их стоимости и площади.
Квадратное измерение
По словам заместителя председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству Николая Филина, кадастровая стоимость квартир и иных объектов недвижимости определялась методом массовой оценки: «В частности, по имеющимся материалам оценивался многоквартирный дом, и, соответственно, стоимость каждой квартиры, исходя из ее площади, количества комнат и расположения (на первом, последнем или промежуточном этаже). Такой подход позволил при бюджете в 95 млн рублей провести оценку более чем 2,5 млн объектов недвижимости».
В итоге в среднем квадратный метр петербургских квартир эксперты оценили в 56,1 тысячи рублей. Причем самое дорогое жилье обнаружено в Приморском и Выборгском районах (средняя кадастровая стоимость – 60 - 63 тысячи рублей за кв. метр), а в числе самых дешевых оказались Адмиралтейский и Центральный районы (44,6 – 45 тысяч рублей).
С нежилыми помещениями ситуация ровно противоположная – в историческом центре средняя стоимость кв. метра офисов, магазинов и т.п. достигает 29 тысяч рублей, тогда как в том же Приморском районе оценивается в среднем в 24,8 тысячи и т.п.
Кадастровая стоимость является формальным аналогом рыночной и должна была быть близка к ней, но определенные в ходе проведенной кампании суммы позволяют усомниться в этом. «В настоящее время стоимость квадратного метра, отмеченная нами в ходе реальных сделок, начинается минимум с 60 тысяч рублей, а может достигать и 120 тысяч и более, – констатирует Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость». – На начало января 2013 года средняя стоимость квадратного метра по итогам реальных сделок составляла около 91,2 тысячи рублей. Самая низкая цена (65 тысяч) в декабре была отмечена при продаже трехкомнатных квартир в домах «старого фонда».
Поделись с бюджетом
Одна из основных целей кадастровой оценки – сформировать базу для начисления налога на недвижимость. Еще три месяца назад, обращаясь к Федеральному собранию, президент России Владимир Путин предложил ввести его уже с 2014 года. «Для укрепления собственной налоговой базы регионов надо предоставить им право перейти к налогообложению недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости ... Но это должен быть самостоятельный выбор регионов, и при этом должна быть завершена вся работа по оценке объектов недвижимости и выверке данных об их владельцах», – констатировал глава государства.
Сегодня налог на имущество рассчитывается, исходя из инвентаризационной стоимости, вообще имеющей мало общего с рыночной. Такая цена, пусть даже с учетом многочисленных коэффициентов (инфляции, местоположения, этажа и типа строения), определяется на основании составленной почти полвека назад (в 1969 году) описи большинства городских строений. Поэтому даже квадратный метр в квартире с окнами на Невский проспект может стоить всего 10 - 12 тысяч рублей, а налог на имущество за такие многокомнатные апартаменты – 4 - 5 тысяч рублей в год. Владелец квартиры в 55 кв. метров в новостройках платит в бюджет 2 - 2,5 тысячи и т.д.
По словам Николая Филина, в среднем кадастровая стоимость квартир в Санкт-Петербурге теперь в 6,22 раза превышает инвентаризационную. Причем самая значительная разница зафиксирована в Калининском (6,94) и Кировском (6,86) районах. В Адмиралтейском условная цена жилья повысится всего в 5,73 раза, а в самом дорогом Приморском – в 5,4. Соотношение кадастровой и инвентаризационной стоимости для нежилых помещений в целом по городу составляет 6,7.
По каким ставкам будет считаться новый налог на недвижимость, да и будет ли он вообще, – пока точно не известно. Так, 12 января началась доработка законопроекта, одобренного Госдумой в первом чтении почти восемь лет назад (!). Он делегирует определять конкретные ставки налога муниципалам (в пределах от 0,1 до 1 процента), а владельцам квартир разрешает уменьшать налогооблагаемую площадь на 5 кв. метров за каждого жильца. В итоге за ту же квартиру в 55 кв. метров в Приморском районе семья из трех человек должна будет заплатить налог в сумме от 2,5 до 25 тысяч рублей в год (при минимальной или максимальной ставке, соответственно).
В Федеральной налоговой службе полагают, что ставка нового налога составит все же 0,1 процента, а в среднем по России налоговое бремя удвоится. Но Северная столица, скорее всего, может составить исключение: платежи владельцев квартир как в новостройках, так и в центре в итоге сохранятся практически на нынешнем уровне.
Альтернативный вариант решения вопроса налогообложения предложило Министерство экономического развития РФ: без принятия нового закона чиновники намерены уже с этого года рассчитывать налог, исходя из трех процентов кадастровой стоимости, которая опять же в среднем по стране в тридцать раз выше инвентаризационной. Учитывая, что в Санкт-Петербурге старая и новая условная цена различаются только в 6,22 раза, налоговое бремя для горожан значительно снизится. Например, для владельца той же квартиры в 55 кв. метров в Приморском районе (кадастровой стоимостью в 3,5 млн рублей) в этом случае фискальный платеж составит всего 105 рублей в год, а в 100 кв. метров на Невском проспекте (оцененной в 4,4 млн рублей) – 132 рубля и т.д.
Торг здесь неуместен
В минувший четверг материалы проведенной по заказу Смольного оценки были переданы в Росреестр (кадастровую палату). В государственный кадастр недвижимости эти сведения будут внесены ориентировочно до конца февраля (в течение 30 рабочих дней).
Несогласные с результатами оценки их имущества владельцы квартир и иной недвижимости (в том числе частных домов, нежилых построек, офисов, магазинов и пр.) в течение ближайшего полугодия (примерно с марта по август) вправе оспорить определенную «колхозным» методом стоимость.
Специальная комиссия для досудебного разрешения таких споров будет сформирована из представителей Смольного, Росреестра и сообщества оценщиков. Но, по мнению Даниила Пильдеса, возглавляющего петербургский филиал Федеральной кадастровой палаты, большую часть таких дел все-таки придется решать в суде. «Основным препятствием в работе комиссии является принцип консенсуса – единогласного решения. Такой исход маловероятен, так как представитель городских властных структур, естественно, болезненно отнесется к снижению кадастровой стоимости недвижимости, поскольку это приведет к снижению налога. Так, например, за все время работы комиссии по рассмотрению споров об определении стоимости земельных участков не было принято ни одного единогласного решения – представитель органов государственной власти Санкт-Петербурга всегда голосовал против принятия меньшей кадастровой стоимости», – поясняет Даниил Пильдес.
Документы на сайте Смольного:
Справка:
По данным Управления Федеральной налоговой службы по Санкт-Петербургу, в Северной столице зарегистрировано более 1,7 млн объектов обложения налогом на имущество – квартир, домов, гаражей и т.д. Их владельцами числятся 2,8 млн горожан, но каждый третий собственник относится к льготной категории. Всего в 2012 году петербуржцы заплатили более 1,1 млрд рублей налога на имущество, что почти в четыре раза превышает объем его поступлений за предыдущий год.
Павел Нетупский, "Фонтанка.ру"