Покупатели квартир уже привыкли выяснять отношения с застройщиками в судах — в 2011 году к строительным компаниям было подано больше 600 исков, за первое полугодие 2012-го — 250. Причем в 80% случаев в судах побеждают именно дольщики. «Фонтанка» составила рейтинг судебной активности и выяснила, что возглавляют список хорошо известные на рынке бренды — Л1 (бывшая фирма «ЛЭК») и СК «Импульс».
Первый во всем
Лидерство компании Л1 на строительном рынке проявляется даже в мелочах, в том числе и в количестве судебных разбирательств с покупателями квартир. В 2011 году суды рассмотрели 295 исков дольщиков к этой компании, и 85% (253 иска) сочли обоснованными. За первую половину этого года уже рассмотрено 130 дел, 123 из них удовлетворены. В основном в суд обращаются те, кто покупал квартиры в домах, строящихся без полного комплекта разрешительных документов и подписывал с компанией предварительный договор.
Самую большую долю среди исков, поданных к компании Л1, подают дольщики многострадальных комплексов «Граф Орлов» и «Лондон-парк». Покупателям квартир в этих долгостроях надоело ждать свою недвижимость, поэтому они желают расторгнуть предварительный договор и получить обратно вложенные в строительство миллионы рублей. Практически во всех случаях суд эти требования удовлетворяет — доводы застройщика о том, что в договорах был указан «ориентировочный срок подписания акта строительной готовности», выглядят, с точки зрения правосудия, малоубедительными.
Стоит отметить и редкую сплоченность дольщиков Л1 — в их рядах есть профессиональные юристы, уже сумевшие получить обратно свои деньги. Теперь они с готовностью консультируют всех «собратьев по несчастью» и помогают при составлении иска. Правда, и застройщик ведет себя в случаях проигрыша вполне прилично — деньги покупателям, прошедшим через судебную машину, обычно выплачивают в полном размере и почти без задержек.
Правда, часть издержек дольщикам возвратить, как правило, не удается. Проценты за то время, которое деньги находились у строительной компании, суд соглашается начислять только с даты неисполнения договора со стороны застройщика. Теряют свои средства и самые дальновидные покупатели, пытающиеся досрочно расторгнуть предварительный договор — в этом случае им придется оставить строительной компании в качестве «отступных» около 30% от стоимости несостоявшейся квартиры.
Но и в тех случаях, когда Л1 продает квартиры в полном соответствии с федеральным законом № 214, могут возникнуть судебные споры. Например, некий гражданин Лисицкий, который 4 года назад приобрел «двушку» за $112 тысяч, сумел оформить ее в собственность только через суд — застройщик затягивал подготовку документов для регистрации объекта в Росреестре (ГБР).
Сейчас квартиры продаются в 8 домах, построенных или строящихся компанией Л1. Клубный дом «Буржуа» в эксплуатацию уже сдан, работы на остальных - в самом разгаре. Например, комплекс «Империал», который планировалось ввести в эксплуатацию еще в 2007 году, обязательно, как уверяют на сайте компании, будет завершен в IV квартале 2012-го. Достраивается и ЖК «Граф Орлов», правда, сроки окончания работ перенесены с 2008 года на конец этого. О продажах в «Лондон-парке» на сайте компании в разделе продаж не сообщается, но этот комплекс можно найти на карте объектов — срок окончания строительства первой очереди тоже намечен на конец текущего года.
«Импульсный» долгострой
Почетное второе место в рейтинге занимает СК «Импульс». В 2011 году суд рассмотрел 171 иск, поданный к этому застройщику. В первом полугодии 2012-го — 39. И поскольку компания объявила о своем уходе со строительного рынка Петербурга еще весной 2011 года, а всего ею построено ровно 4 жилых комплекса, то этот застройщик может с полным правом разделить первенство с Л1.
Почти все иски, поданные покупателями квартир к этой компании, удовлетворены судом. В 2011 году отказали только троим заявителям, в 2012-м — ни одному. Но получить от «Импульса» деньги или добиться соблюдения каких-то своих прав дольщикам едва ли удастся, поскольку застройщик находится в состоянии банкротства. И, по данным комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости, от его действий пострадало 213 человек.
В похожем положении оказались и дольщики ИВИ-93 (четвертое место в рейтинге: 24 иска в 2011-м и 12 — в 2012-м). Все покупатели квартир в домах, построенных этой компанией, выиграли судебные разбирательства. Но застройщик признан банкротом в 2009 году, а в 2011 году конкурсный управляющий Дмитрий Щербаня заявил, что у компании нет имущества и платить кредиторам нечем .
После банкротства от ИВИ-93 осталось около 25 недостроенных домов. 18 из них — в «Военном квартале» в Пушкине — завершали за счет бюджета . Остальные передали другим инвесторам. На сегодня проблемы остались только у комплекса «Охта-Модерн» - 4 жилых домов на Большеохтинском проспекте, который перешел к компании «Балтжилинвест». Летом 2011 года дольщики объявляли голодовку, летом 2012-го разбираться с их проблемами приезжал из Москвы депутат Госдумы, глава рабочей группы «Единой России» по защите прав обманутых вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн и пообещал взять объект под свой контроль. Стоит отметить, что к застройщику, перенявшему эстафету от ИВИ-93, пока исков не подано.
И в дальний путь, на долгие года
Компания «Дальпитерстрой», занимающая в рейтинге третье место (49 исков в 2011-м, 22 - в 2012-м), специализируется на продаже в обход федерального закона № 214, который должен защищать права дольщиков. В 2011 году из 15 объектов этого застройщика по закону только в одном квартиры продавались так, как того требует законодательство.
Как правило, дольщикам, желающим отстоять свои права, приходится сталкиваться с замысловатыми схемами со многими участниками. Например, формальным инвестором строительства одного из домов в Шушарах выступал «Росстрой», застройщиком — ООО «Антик». Квартиры покупатели приобретали у «Дальпитерстроя», заключившего предварительный договор купли-продажи с ЗАО «Техностром-Сервис», который потом уже уступал права по выкупу квартиры конечному будущему собственнику. Однако, чтобы оформить приобретенную недвижимость в собственность, дольщикам пришлось обращаться в суд, причем к судебному разбирательству пришлось привлекать все четыре компании — включая «Дальпитерстрой».
«Центр долевого строительства», к которому в 2011 году подали 15 исков, использует нетрадиционную схему продажи квартир. Формально граждане, отдающие ему деньги, не только не считаются участниками долевого строительства или покупателями, они даже не имеют права называться потребителями, поскольку вступают в некоммерческую организацию — жилищно-строительный кооператив. Эта НКО создана и управляется головной организацией, свободно распоряжается деньгами квазидольщиков, но не несет за свою деятельность никакой ответственности.
Защитить свои права клиентам ЦДС довольно сложно. Так, гражданка Румянцева, вдохновленная рекламой, приобрела квартиру в строящемся доме у парка Победы, но позднее попыталась вернуть вложенные средства — дом не был сдан вовремя, предложенная квартира не соответствовала описанию, а кооператив решил исключить непослушного члена ЖСК из своих рядов. Однако в иске ей было отказано — суд счел, что реклама не имеет правового значения, а действия ЦДС не являются обманом.
Стоит отметить, что ЦДС выигрывает большинство судебных разбирательств. Так, в 2011 году суд отклонил 14 исков покупателей и удовлетворил только 1. В 2012-м равновесие слегка сместилось — было удовлетворено уже 2 иска из 7. Если учесть, что компания ведет строительство 12 жилых корпусов, то возможно, что в 2013 году количество дольщиков, успешно отстаивающих права в суде, увеличится.
Самое печальное положение у покупателей квартир в «Никитинской усадьбе», построенной Северо-Западной строительной корпорацией. Некоторые дома комплекса, возводимого этим застройщиком, находятся на участках, предназначенных исключительно для ИЖС. Получать разрешение на строительство, оформлять градостроительную документацию и обременять себя исполнением остальных формальностей предприниматели необходимым не сочли. В итоге оформить в собственность приобретенную недвижимость дольщикам удается только через суд.
Но и после того, как покупатели станут полноправными владельцами своих квартир, мытарства их не закончатся. Сейчас в суде рассматривается вопрос о признании ряда объектов «усадьбы» самовольными постройками, и на их сносе настаивает Служба Госстройнадзора. И если решение о демонтаже самостроя будет принято, то возместить свои убытки покупатели едва ли смогут — формально они были инвесторами строительства, а потому должны разделять все риски.
Впрочем, Северо-Западную строительную корпорацию эти вопросы не слишком занимают. Компания уже заявила о планирующемся освоении территории в Лисьем Носу. Девелопер, «Город 22», созданный специально под этот проект, широко пиарит идеи нового урбанизма, которые будут положены в основу концепции будущей застройки и использует для этого довольно нестандартные методы — например, организуя встречу губернатора Петербурга с блогерами .
Наши люди по судам не ходят
Отсутствие судебных разбирательств с клиентами на строительном рынке Петербурга - не редкость. Например, к RBI подано 13 исков, в том числе по существу — 2. В 2011 году дольщики выиграли 2 разбирательства, а в 2012-м — 1. К слову, по одному из судебных споров с дольщиками этот застройщик дошел даже до Высшего арбитражного суда. Но спор все равно проиграл.
Всего 4 иска в прошлом году и 5 в этом было подано к московской компании «Квартира.ру», возводящей жилой комплекс «Ладожский парк». дольщики этой компании выходили на митинги, устраивали показательное заселение в недостроенные квартиры, подписывали многочисленные обращения в разные инстанции, но до судов дошли только единицы. К слову, строительство, которое должно было завершиться в 2010 году, продолжается до сих пор.
Компании ЛСР, «Прагма», «Норманн» и «Главстрой-СПб» могут с полным правом похвастаться тем, что покупатели их квартир обращаются в суд в единичных случаях. А меньше всего у дольщиков претензий к «Балтийской жемчужине» и «47 тресту» - к этим застройщикам было подано по одному иску в прошлом году и еще ни одного в наступившем.
Правда, судебная статистика не всегда полноценно описывает взаимоотношения застройщика с покупателями. Так, к компании «ЮИТ» было подано в 2011 - 2012 годах 40 исков, из них по существу — 22. При этом и в 2011 году, и в 2012-м количество выигранных дольщиками тяжб было меньше, чем проигранных. По-видимому, большинство разбирательств было вызвано появившимся аммиачным запахом в квартирах этого застройщика — с тем, что добавка к бетону «Цемактив» подвела многих петербургских застройщиков. По этой же причине пострадало и «ЛенСпец СМУ», получившее за полтора года 32 иска (из них 14 — по существу).
Павел Нетупский, Кира Обухова, «Фонтанка.ру»