В этом году в Петербурге стабилизировался спрос на квартиры. Тем временем рынок загородной недвижимости упорно продолжает стагнировать. «Из кризиса не вышли», – констатируют риелторы. Девелоперы же пытаются заманить покупателя скидками и таунхаусами размером с хрущевку.
«После кризиса мы продавали по объекту в два месяца. В марте - апреле – по два объекта в месяц. Теперь постепенно откатываемся к прежним позициям», – описал ситуацию на рынке загородной недвижимости один из риелтеров в разговоре с «Фонтанкой».
«Рынок слабый, еще не возродился, – добавил директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий. – Жилье не соответствует пожеланиям покупателей и переоценено в среднем на 30 - 50%». Другие эксперты говорят об огромной разнице между спросом и предложением: и без того немаленькая, она раздулась в этом году после того, как некоторые застройщики возобновили замороженные на время кризиса проекты.
«Спрос все еще в 2 - 3 раза ниже, чем был до кризиса, а предложение по сравнению с 2008 годом выросло примерно в 3 раза», – приводит цифры представитель управляющей компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.
Зачастили за участками
Самым ходовым товаром на петербургском загородном рынке остаются участки. По сведениям консалтингового центра «Петербургская недвижимость», они составляют 74% проданных объектов на рынке коттеджных и таунхаусных поселков.
«Постоянным остается спрос на участки площадью 10 - 12 соток стоимостью 150 – 300 тысяч рублей, – говорит Станислав Азацкий. – Садоводства сейчас переживают буквально второе рождение». «Берут землю во Всеволожском, Кировском, Гатчинском, Волховском и Тихвинском районах, – приводит рейтинг покупательских предпочтений представитель агентства недвижимости «Прогаль» Людмила Юшина. – Цена сделок – от 150 тысяч до 11 миллионов рублей, но в основном колеблется от 1,5 до 4 миллионов. Самые востребованные участки – площадью от 12 до 16 соток».
По данным экспертов «Петербургской недвижимости», спросом пользуются площадки размером от 8 до 15 соток в удаленности 30 - 40 километров от границ города во Всеволожском, Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районах. «Как правило, люди покупают землю со статусом разрешенного использования «для дачного строительства», отсутствием коммуникаций или их минимальным набором (электричество до 5 кВт, скважина, обсыпные дороги) и со средней ценой предложения 700 тыс. руб.– 1,5 млн. руб», - уточняет заместитель директора консалтингового центра Ольга Трошева.
Риелторы дружно отмечают, что петербуржцы стали чаще выбирать наделы с инженерными коммуникациями, хотя их доля в общем объеме продаж все равно не превышает половины. Впрочем, «коммуникации» для Ленобласти и пригородов Петербурга – понятие условное: зачастую под гордым словосочетанием «инженерная подготовка» и продавцы, и покупатели подразумевают только наличие электричества.
«Поместье» в 30 метров
В то время как на рынке коттеджей царствует затишье (и выставленные на продажу объекты по несколько лет ждут клиента), некоторую популярность среди петербуржцев набирают таунхаусы. «Их доля растет и сейчас составляет в продажах 10 - 15%», - сообщает Марина Агеева, добавляя: петербуржцы ищут проекты с хорошей транспортной доступностью, примерно в 15 километрах от города, с привлекательными природными условиями. Однако фактически чаще всего покупают объекты в 30 - 40 километрах от города.
Ольга Трошева говорит о 14% сделок с таунхаусами за первый квартал в сравнении с 12% проданных коттеджей. При этом, чтобы привлечь экономных петербуржцев, девелоперы идут на всевозможные ухищрения. «Не так давно одна из компаний вывела в продажи самые маленькие таунхаусы на рынке. Размер секции в них составлял 45 квадратных метров, – вспоминает Трошева. – Многие были удивлены, но вскоре оказалось, что можно предложить площади еще меньше. Весной в продаже появился проект, где секция в таунхаусе составляет 30 кв. метров и размещается на двух этажах». Как выглядит такое шикарное загородное поместье и на какие ухищрения надо пойти, чтобы в нем чувствовать себя комфортно, эксперт не уточняет.
Ценовые странности
Еще один способ снискать расположение покупателей загородки – умеренный демпинг. Эксперты подчеркивают, что более высокие темпы продаж сегодня демонстрируют проекты, где стоимость домов ниже среднерыночной. «Такая же зависимость характерна и для вторичной недвижимости, – говорит директор департамента агентства недвижимости «Бекар» Николай Ромашин. – Продают те, кто адекватно оценивают свои объекты и делают скидки, а таких немного. Люди до сих пор не могут психологически привыкнуть к тому, что за время кризиса их объекты потеряли в цене по несколько миллионов».
На этом фоне весьма экзотично выглядят несколько пригородных проектов, заявивших о желании поднять цены на 5 – 10%. Девелоперы объясняют это «востребованностью» и «уникальной локацией» поселков, что не избавляет других игроков рынка от недоумения.
«Единственная причина, которой можно объяснить рост цен в сегодняшней ситуации, – удорожание строительства и инженерной подготовки участков», – считает Станислав Азацкий.
В общем же стоимость конечных загородных сделок, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», выглядит так: участки ценой 700 тысяч – 1,5 миллиона рублей, коттеджи и таунхаусы за 3 - 4 миллиона. После президентских выборов несколько оживились и люди, желающие купить дорогие загородные владения – стоимостью от 15 - 20 миллионов рублей и выше. Однако пока их активность ограничивается только просмотрами: достойного предложения, за которое без сомнений можно выложить такие деньги, на загородном рынке мало.
Как выглядит идеальная для покупателя загородная недвижимость:
Марина Агеева, представитель управляющей компании «ПуллЭкспресс»:
- Сегодня "идеальный" с точки зрения ликвидности проект должен предполагать постоянное проживание, строиться в пределах 15 километров от города, иметь хорошую транспортную доступность, в том числе и общественным транспортом, привлекательные природные характеристики - лес, возможно, воду, статус земель – индивидуальное жилищное строительство и желательно все магистральные коммуникации, включая газ и канализацию. Тип объекта в продаже - небольшие по площади, но качественные домовладения, таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома в современном европейском архитектурном стиле.
Самое главное, что цена всей этой роскоши должна быть очень и очень доступной. Это значит, что цена домовладения в среднем должна составлять 4 - 7 миллиона рублей, таунхауса - 3 - 4 миллиона, квартиры - порядка 50 тысяч рублей за квадратный метр.
Ольга Трошина, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
- Петербуржцы часто покупают коттеджи и таунхаусы в 20 - 30 - 40 километрах от границ города, пригодные для постоянного проживания (Всеволожский, Выборгский, Ломоносовский, Гатчинский, Тосненский районы). Средняя площадь – 75 - 120 кв. м (6 - 12 соток), средняя стоимость – до 3 - 4 млн. руб.
Софья Вертипорох, «Фонтанка.ру»