Ожидавшие обвала рынка недвижимости и массового снижения цен на жилье могут разочарованно вздохнуть — отрасль устояла. Средняя стоимость квадратного метра так и не опустилась ниже 70 тысяч рублей и, как предсказывают эксперты, будет плавно повышаться. Дефицита квартир, о котором власти и бизнес говорили почти три года, тоже не ожидается. Таковы итоги 2010-го года в Петербурге.
Строили мы, строили...
По версии официальных лиц, строительная отрасль города переживает успех — в 2010 году жилья было сдано даже больше, чем планировали власти. Вместо 2,5 миллиона квадратных метров построено и введено в эксплуатацию 2, 656 миллиона, причем на долю ИЖС из них приходится 122,9 тысячи «квадратов» (496 домов на 496 квартир). За счет бюджета было построено 350 тысяч квадратных метров, все остальные новостройки возведены частными компаниями. Вдохновленный успехами, вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов пообещал, что на следующий год будет построено больше 3 миллионов квадратных метров.
Оценки независимых аналитиков совпадают с отзывами властей. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), на начало 2011 года объем предложения на первичном рынке составляет 2 019 тысяч квадратных метров — немного меньше, чем год назад (в первом квартале продавалось 2 331 тысяча). Дефицит предложения, которого так опасались многие участники рынка, так и не наступил. Не случится он, по всей видимости, и в дальнейшем — по данным АРИН, в течение 2010 года в продажу вышло 48 новых проектов (на 75% больше, чем в разгар кризиса, в 2009 году). Правда, продано, по данным холдинга RBI, около половины построенного — 1,2 миллиона квадратных метров в сегменте массового жилья и 90 тысяч «квадратов» в сегменте элитного.
Равновесие на рынке пока довольно хрупкое. Квартир, продающихся в достроенных или близких к завершению жилых домах, меньше половины. 44% объектов, на которых открыты продажи, находится на начальной стадии строительства, а еще 12% - построены наполовину. При этом, отмечает директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко, покупатели боятся покупать квартиры в недостроенных домах — сделок на уровне «котлована» на рынке немного.
Участники рынка оценивать результаты 2010-го года пока не готовы, но, по подведенным ими предварительным итогам, ситуация стабилизировалась, взлетов и падений не ожидается, а расстановка сил осталась прежней. Так, группа ЛСР, как сообщил «Фонтанке» генеральный директор, председатель правления ЛСР Александр Вахмистров, построила и ввела в эксплуатацию 285 тысяч квадратных метров жилья — только как застройщик, без учета недвижимости, построенной входящими в холдинг ДСК., покупателям передано 233 тысячи квадратных метров в массовом сегменте и 29 тысяч в элитном. Холдинг «ЛенСпецСМУ» сдал в 2010 году 213 тысяч «квадратов» недвижимости, из них — 165 тысяч жилой.
Зато «пятерку» лидеров покинул ЛЭК — показатели этой компании более чем скромные — 35 тысяч квадратных метров (3 дома в массовом сегменте и один — на Малой Монетной, 2, — в элитном). Успех 2009-го года, когда в эксплуатацию было сдано около 200 тысяч метров, компании повторить не удалось. Любопытно, что еще в начале 2010 года глава ЛЭКа Павел Андреев заявлял, что компания намерена построить в течение года столько же, сколько и в прошлом году, и сдать наконец многострадальный жилой комплекс «Империал», который последние два года пребывает на стадии «отделочных работ».
Некоторые участники рынка расценивают сложившееся положение дел как угрозу монополизации отрасли. По мнению Льва Каплана, вице-президента, директора «Союзпетростроя», на долю крупных компаний приходится около 80% строящегося жилья. «Сейчас средние компании возводят около 20% домов, хотя еще несколько лет назад их доля составляла свыше 45 процентов», – комментирует ситуацию заслуженный строитель России. Причинами такого «перекоса» он считает практически недоступный для малого и среднего бизнеса выход на рынок земельных участков, неподъемную арендную плату (до 40% средств еще до начала строительства), «захват» рынка строительных материалов и конструкций несколькими крупными строительными холдингами. Каплан уверен, что средний и малый бизнес в Петербурге практически гибнет. Причем, похоже, что в какой-то мере его позицию разделяют и власти — в начале февраля губернатор города Валентина Матвиенко намерена провести совещание по вопросам увеличения конкуренции в строительном бизнесе.
Несите ваши денежки, цена опять растет
Петростат приводит обнадеживающие данные — по статистике, реальные денежные доходы населения в январе–октябре 2010 года в Санкт-Петербурге возросли на 16,7% по сравнению с январем–октябрем 2009-го. И именно улучшением уровня жизни аналитики и участники рынка объясняют возрастающую покупательскую активность.
По данным АРИН, объем продаж жилья возвращается на докризисный уровень — в 2010 году было продано около 2 миллионов квадратных метров: на 30% больше, чем в самом тяжелом для рынка 2009-м году. Такие же цифры приводят и в холдинге «ЛенСпецСМУ». В холдинге RBI отмечают, что ситуация улучшилась не только в массовом сегменте, на рынке снова начали активно строить и элитное жилье — количество новых квадратных метров «премиум-площадей» увеличилось на 88% по сравнению с 2009-м годом.
Повышение цен на недвижимость отмечают все эксперты, правда, слегка расходятся в данных. В АРИН сообщают, что рост начался в 4-м квартале 2010 года, и за три месяца стоимость жилья «взлетела» на 8,5%, а в целом за год цены поднялись на 15% (при этом с начала кризиса они упали в среднем на 14% - на 22% подешевело типовое жилье, на 20% - бизнес-класс, на 12% - элита), так что фактический прирост не превышает 1%. Сейчас, по оценкам АРИН, средняя цена квадратного метра на первичном рынке — 81,2 тысячи рублей. В «ЛенСпецСМУ» приводят несколько иные цифры. «Цены колебались в течение года в пределах 1-2%, и по итогам года стоимость упала на 4%», - считают аналитики этой компании. Среднюю стоимость квадратного метра здесь называют 72,3 тысячи рублей для первичной недвижимости и 82 тысячи для вторичной.
По мнению экспертов АН «Бекар», средняя стоимость жилья на первичном рынке в 2010 году составила примерно 68-70 тысяч рублей за «квадрат», а рост цен не превышал 4%. Подъем игроки рынка ощутили в марте, когда наблюдалось увеличение количества сделок. Причем в каждом из районов города была своя динамика изменения стоимости.
Лидером по темпу изменения цен в 2010 году стал Калининский район, где они снизились практически на 20%. Эксперты АН «Бекар» объясняют это тем, что строительство в районе практически не ведется, в продажу выходили квартиры в домах на нулевой стадии строительства, стоящие намного дешевле, чем в тех домах, где возведена хотя бы «коробка».
Скачок средних ценовых показателей отметили в Московском районе, где за год они увеличились примерно на 10%. Средний ценник вырос из-за того, что в этой части города относительно широкий выбор объектов, которые находятся в завершающей стадии — например, «Пулковский Посад», «Доминанта», жилой комплекс на Гагарина, 14. Идет строительство разновысотного комплекса «Антей» и комплекса «Граф Орлов» (правда, последний относится к категории «проблемных» - срок его сдачи уже переносился). В остальных районах города ни резких скачков, ни резких падений не было.
Аналитики предсказывают, что спрос на недвижимость сохранится, и цены будут расти. В АРИН предполагают, что стоимость «квадрата» повысится в течение 2011 года на 10-15%, в «ЛенСпецСМУ» заявляют более осторожно: «Цены будут стабильными, возможны лишь незначительные сезонные колебания в пределах годовой инфляции». В RBI называют рост в 10-15% для массового сегмента жилья и 5–10% - для элитного.
Риелторы оценивают ситуацию не столь оптимистично. «Если принять во внимание инфляцию, которая составила около 8-9% за год, то можно говорить о снижении цен», - отмечает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость». «Объем средств на рынке снизился на 30-40%», - рассказывает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. Впрочем, продавцы тоже не видят оснований для снижения цен.
Так сколько же мы продали?
Финансовые итоги большинство компаний еще не подвели. В холдинге «ЛенСпецСМУ» сообщили, что в 2010 году от покупателей было получено около 12 миллиардов рублей. Группа ЛСР пока раскрыла только натуральные показатели - с розничными покупателями заключены контракты на приобретение104 тысяч квадратных метров в массовом сегменте и 35 тысяч - в элитном.
Глава холдинга ЛЭК Павел Андреев сообщил, что в 2010 году компанией было продано жилья «на 38% больше в количественных показателях и на 45% в денежном выражении», чем в 2009-м. По данным «Фонтанки», в 2010 году компания ЛЭК продала 744 квартиры разной площади на сумму около 2,5 миллиарда рублей. Приблизительно половина договоров была заключена со стопроцентной предоплатой, поэтому от клиентов ЛЭКу было передано чуть больше миллиарда рублей — при этом сдано в эксплуатацию, как уже было сказано, только 35 тысяч квадратных метров.
Как отмечают эксперты, российский строительный рынок от прозрачности очень далек. «В тех случаях, если компания не открыта, определить фактические объемы продаж невозможно — приходится верить участникам на слово или пользоваться косвенными показателями, - поясняет Леонид Сандалов, зам. генерального директора АН «Бекар». - Обычно объем продаж соотносится с объемом предложения — мало кто продолжает строительство в том случае, если у него остались непроданные метры». «Но это очень условный показатель, поскольку в предложении могут быть и двойные продажи, и квартиры в затянувшихся долгостроях, и банальный неликвид», - добавляет он.
Квартиры на любой кошелек
Самым востребованным на рынке остается сегмент массового спроса. Основной объем продаж квартир (91%) приходится на жильё массового спроса. «При этом основную долю занимает класс «эконом» - 58%, на классы «комфорт» и «комфорт+» приходится 33%, - говорит Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Оставшиеся 9% приходятся на сегменты высокого класса – «бизнес» и «элита».
Однако предложение в этом сегменте не совсем отвечает потребностям рынка. «На массовое жилье приходится 79% от числа всех выставленных на продажу квартир, - рассказывает Захарова. - При этом больше половины занимает класс «комфорт». В перспективе доли будет перераспределяться за счет увеличения класса «эконом», который наиболее активно выходит на рынок». Напомним, в 2010 году стартовали сразу три крупных проекта комплексного освоения территорий - «Семь столиц», «Северная долина» и «Новый Оккервиль», все они ориентированы именно на массовый спрос.
Повысилась активность и среди покупателей элитного жилья. По мнению экспертов Penny Lane Realty Saint Petersburg, интерес к покупке жилой недвижимости в 2010 году окончательно перешел в платежеспособный спрос. До 90% сделок 2010 года было заключено с квартирами, предназначенными для проживания покупателя. «Отсюда и повышенные требования к качественным характеристикам квартиры, – комментирует Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. - Наиболее важными характеристиками при приобретении квартир высокого ценового сегмента сегодня считаются подземный паркинг, огороженная, охраняемая территория, функциональная планировка и качественная инженерия». Причем в этом сегменте покупатели предпочитают приобретать квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию.
Пока, по мнению экспертов, реальный покупательский спрос все еще ориентирован на предложения вторичного рынка стоимостью до 150 тысяч рублей за квадратный метр. В Penny Lane Realty называют несколько знаковых продаж 2010 года - двухуровневая квартира площадью 330 квадратных метров у воды на Крестовском острове была приобретена за 60 миллионов рублей, квартира в «Монблане» площадью 150 квадратных метров – за 16 миллионов, квартира в Петроградском районе площадью 180 квадратных метров с террасой на 40 «квадратов» – за 25 миллионов.
Прогнозы экспертов оптимистичны. Ситуация с ценами на недвижимость премиум-класса в Петербурге, по прогнозам Penny Lane Realty, в 2011 году будет стабильной. На вторичном рынке возможен рост в пределах 5% на наиболее ликвидные объекты, на первичном – в среднем, в этом же диапазоне, но будет зависеть от размера портфеля объектов застройщика и стадии строительства. Что касается количественных показателей сделок, то на них в значительной степени окажет влияние сезонность.
Участники рынка тоже намерены расширять предложение в сегменте элитного жилья. Так, компания «Возрождение» открыла продажи сразу на 3 объектах - «Венеция» на Петроградской стороне, в первой очереди «Смольного квартала» и во второй очереди «Парадного квартала», «замороженного» на время кризиса. В RBI планируют в 2011 году приступить к строительству элитного жилого дома на Большой Посадской.
Кира Обухова, "Фонтанка.ру"