Экономический кризис не только изменил расстановку сил на рынке недвижимости, но и заставил руководителей многих строительных компаний пересмотреть свои взгляды на мир. Своими мнением о сегодняшних проблемах рынка, и о той ситуации, в которой оказалась эта отрасль в Петербурге, поделился руководитель холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О кризисе
- Прогнозы - занятие неблагодарное. Но если взять цепочку, то вначале все игроки рынка недвижимости, как шаманы, заклинали, что все будет хорошо. Потом признали, что хорошо не будет. На ваш взгляд - каким будет ближайший год?
- Лидирующие компании и рынок будут по-разному развиваться. Если говорить в объемах, то запуск новых объектов в этом году составил чуть больше 250 тысяч метров. От 2010 года нам также не стоит ожидать большого количества построенных «квадратов». Да к тому же и негде строить, если говорить об уплотнении кварталов. Проблема и с комплексными проектами, большими территориями - там особая специфика: нужно разбираться с инженерией, с соцкультбытом, изначальные затраты очень высоки. Там совсем другие вложения, и банки не могут решиться давать на это средства. Сейчас финансовые учреждения находят постепенно какую-то золотую середину - раньше они вообще на все давали, потом сжались в комок и перестали давать вообще, теперь постепенно приходят в норму. На мой взгляд, это маятник, он понемногу приходит к равновесию, фиксируется в правильной точке.
- А насколько рынок упал?
- В чем? В деньгах, в метрах, в объемах? Если в объемах продаж в метрах, то еще нет статистики за 2009 год - начали появляться цифры за четвертый квартал, очень оптимистичные. По нашему прогнозу - продадут 900 тысяч квадратных метров. Может быть, эта цифра будет несколько больше, потому что 4-й квартал - действительно уверенный. Я не могу сказать, что рынок сильно вырос с начала кризиса, но в итоге - 900 тысяч продано, хотя в начале года прогнозы были более осторожные. По прошлому году — 1 миллион 300 или 1 миллион 400, доходило до 1 миллиона 800, но это - в 2007 году. 1 миллион 300 - средняя цифра за последние 5-6 лет.
- А власть лукавит, говоря, что сдано 2 с лишним миллиона метров?
- Нет, конечно. Не путайте сдачу с продажами.
- Сколько компаний не переживет кризис?
- Давайте ответим на вопрос, что такое «компания не пережила кризис». Смена собственника - это пережила или нет?
- Давайте возьмем самый простой пример - компания обанкротилась и полностью прекратила существование на рынке. Пример «Строймонтажа». Сколько таких будет?
- Тут же очень важно, чтобы компания выполнила свои обязательства перед дольщиками. У меня нет ответа на этот вопрос. Вы задали его в конкретной логике. Для меня смена собственника – это когда у компании «дыра», она не справляется, приходит кто-то и говорит: «я покупаю» (как, например, «Систему Галс» или «ПИК») и «буду решать то, что нынешние собственники по разным причинам не смогли. Я волью в нее деньги или реструктурирую ее»... Очевидно одно - все дольщики будут неприкасаемыми, и получат жилье. Рано или поздно, но получат, для государства они - священная корова, приоритет номер один.
Вариант «Строймонтажа» хорош тем, что его объекты были в высокой степени готовности, это достаточно уникальная ситуация. А вот там, где этого не будет, могут быть разные варианты. Дольщиков будут оберегать, но очень трудно предсказать, как все будет развиваться. Я полагаю, что половина из всех значимых компаний переживут какие-то трансформации, в общем, будет большой объем тупиковых ситуаций.
Пострадают банки, у которых на сегодня скопился большой объём залогов.. Пока они имеют избыточную ликвидность и говорят - мы с дисконтом землю продавать не будем, будем сидеть на активах. Вечно такое продолжаться не может – активы, если с ними ничего не делать, дорожать не будут. И даже если кто-то на пике купил что-то за тысячу, заложил в банк за восемьсот, то сейчас это стоит триста. В итоге - будут продавать с дисконтом. Какое-то время банки будут еще держать активы у себя, надеясь, что они вырастут в цене. А потом начнутся неприятные озарения, что на самом деле у кого-то есть участок, на котором строить вообще нельзя, потому что участок в охранной зоне. А у кого-то по нормам в квартале должно быть 70% зелени, а там уже и так 50% застроено, и ничего построить больше не получится. А здесь было запроектировано частично на чужом участке, а здесь заложена такая высота, которая ни по каким нормам не проходит. Начнутся неприятные прозрения, потому что градостроительная политика города ужесточается, и то, что нарисовали на земельном участке раньше, не проходит. Этот объем земельных участков очень важен для рынка, вопрос в том - когда банки созреют...
- А когда это может произойти?
- Я думаю, что еще год ничего не начнется. Должен быть какой-то спусковой крючок, когда ликвидность банкам действительно понадобится. Ведь никто не хочет копаться в качестве кредитных обеспечений.
- А что может быть спусковым крючком?
- У меня нет предположений. Просто когда вы хозяин банка, вы начинаете разбираться в своем хозяйстве и видите, что кредиты висят, цены на активы не растут, что собственник актива не в состоянии уже и проценты платить. Что делать? Может быть, лучше продать с дисконтом, зафиксировав убыток, девелоперу, который будет развивать проект? Либо взять его в партнеры и сделать совместный проект. Но пока ворошить этот объем никто не хочет. Если я - менеджер банка, то зачем мне возиться и фиксировать убытки, когда Вася и Петя еще этого не делают?
- Но уже год кризис идет, а на рынке, например, не появилось в массовом порядке кредитных квартир?
- Кредитные квартиры будут защищать. Кредиты реструктурируются за счет государства, большая работа идет на самом деле. Пока кризис не закончится, государство будет декларировать защиту и действовать, поддерживая частных лиц.
- А как изменились покупатели за год?
- Сейчас, слава Богу, люди понемногу начали разбираться - кто из строителей работает, а кто нет. Они начали глубже копать, выяснять - что за компания, как она строит. Репутация теперь очень важна. Если застройщик адекватно ведет себя, то и люди относятся к нему нормально. А если они дозвониться до офиса не могут часами, а там сидит какой-то один менеджер, который отбрехивается от задержанных объектов, то, естественно, люди относятся к этому более нетерпимо, чем раньше. Еще полгода назад самая большая разница была между объектами высокой и низкой степени готовности. То есть, люди не понимали, что важно не то, насколько достроен дом, а то, кто из строителей работает и реально строит, а кто нет, важна надежность компании. А сейчас эта разница стала проходить по другой координате, прошел очень сильный водораздел между компаниями. То, чего мы так долго ждали, произошло. По-человечески нас расстраивало, когда доверие в наших исследованиях практически всегда коррелировало с объемом рекламы, которую давала компания. Люди всегда как-то очень наивно к этому относились, легкомысленно: компания большая, дает много рекламы, значит, ей можно доверять. Связь, казалось бы, для любого человека, мягко говоря, не очевидная, но тем не менее – такая логика прослеживалась. Я всегда говорил - смотрите на компанию, сколько домов она построила, задерживает или не задерживает объекты, съездите в дома, поговорите с жильцами, которые там живут. Люди, вы же делаете самую существенную покупку в своей жизни, отнеситесь к ней серьезно, а не наскоком! Но люди не хотели никак этим заниматься, это просто фантастика. Однако в последние полгода - видимо, страх потерять деньги, остановленные стройки - они людей «заточили» правильно.
- А правильно ли, когда в Петербурге среднее жилье стоит столько же, сколько в большинстве самых «вкусных» мест Европы?
- Знаете, это некоторое преувеличение - во вкусных местах Европы жилье все-таки стоит дороже. Я не знаю, как отвечать на этот вопрос. Как гражданин, я вам скажу - да, неправильно. Как профессионал - я не понимаю, как это можно регулировать, реально не понимаю. Эти дефициты разные, раскручивание спиралей, дефицит материалов на рынке... Но всех это устраивало.
О власти
- Как Вы считаете, почему за столько лет ни один крупный проект, который пытался реализовать город, не прижился?
- Видите ли, крупные проекты требуют сильного девелопера, компании, которая будет заниматься развитием территории. В ряде наших проектов участвовали западные архитекторы, западные консультанты, и мы в процессе работы получили очень большой опыт взаимодействия с их командами. Это - очень сложная работа: увязывать российского архитектора и западного, увязывать российского специалиста по инженерии и западного, если торговый центр, то увязывать еще консультанта по трафику и так далее. Это огромная команда проекта, и ей очень непросто управлять, поскольку исполнители к тому же находятся в разных странах. Люди недооценивают эту проблему, и власти недооценивают, и банки. Это очень интеллектуально сложный бизнес, но ни у кого нет понимания, сколько стоит интеллект. Хотя говоря о Мариинке, недооценили, конечно, сложность задачи, хотя ряда компонентов, связанных с коммерческой окупаемостью , с которой сталкивается девелопер, там нет. Ну, провели конкурс, а какой смысл проводить конкурс на картинки? А с другой стороны, есть и отягчающие государственные нормативы. Вот 94-ФЗ - закон, когда ты должен провести сначала тендер, а тебе непонятно, на что ты должен проводить тендер. Это же невозможно... С другой стороны, справедливости ради надо отметить, что все крупные городские проекты двигаются – возможно, не так быстро, как хотелось бы. А то, что не все партнёры оказываются в процессе кризиса состоятельными – так ничего удивительного в этом нет, это рабочая ситуация.
- А крупные участки покупали зачем? Шкапина, например..
- Про Шкапина конкретно – не скажу. Мы их не брали. У ряда девелоперов была идея - побыстрее нахватать все, что можно, и выйти на IPO.
- Но государство же всячески подогревало эти настроения, хотя было понятно, что этот праздник не будет вечным...
- А как было регулировать? Чем? Ведь покупки квартир на первичном рынке – это рынок более или менее скрытых обменов. А что могло сделать государство? Ведь землю нельзя продавать не на торгах, а если искать какие-то способы - к примеру, обязывать выделять большую долю очередникам, то цены на остальные квартиры все равно сразу вздуваются.
- А что вызывает наибольшие сложности в работе?
- Наибольшая сложность - это введение нового градостроительного законодательства и колоссальные временные издержки, чтобы проект запустить. С начала кризиса мы вывели на рынок три новых проекта, а могли вывести в два раза больше – по тем проектам, которые были у нас в состоянии проектирования, вследствие нового законодательства нам потребовался еще год на приведение в соответствие с новыми требованиями. Проектировали одно, а вышел закон об охранных зонах, и то, что спроектировали, строить уже нельзя, но с этим ничего не поделаешь. Ассоциация предлагала ввести переходный период на год, что обеспечило бы возможность запуска значимого числа проектов в 2010 году, но, с другой стороны, мы получили позицию власти в этом вопросе - видимо, было достаточно проектов, которые вызывали серьезные вопросы, соответственно, хотелось поставить точку. Баланс интересов искался.
- А какие-нибудь претензии к городской власти у Вас есть?
- Да нет претензий. Понимаете, мы же работаем с властью, она не всегда с нами соглашается. В каких-то вопросах у нас разные позиции, но у нас есть постоянный диалог.
- Насколько ваша компания «попала» с Комендантским, 40?
- Комендантский, 40 – не типичный пример. Есть депутат, он водил людей на баррикады. Понятно, что все СМИ зацепились - это очень удобно: отпинать застройщика, сказать, что он сволочь последняя. Там же был пустырь: банки, склянки, рваные портянки, там же ужас что было! Когда мы туда первый раз пришли, мы хотели облагородить этот участок, построить жилой дом с почтовым отделением связи, благоустроить территории, но 50 людей оказались против. Поэтому застройщик - он сволочь и зверь, и начинается истерия. И мы сказали - зачем нам это, не хотим мы строить в этой ситуации. У нас есть другие проекты, мы - не бедная компания, мы себя уважаем, вокруг нас никогда такой гадости не было. Строителей выдают за монстров, правозащитные движения - они такие белые и пушистые, потому что оно за все хорошее против всего плохого.
- И сколько вы на этом потеряли?
- Те инвестиции, которые не будут восстановлены - проектирование, подготовительные работы, это сумма, которая превышает полмиллиона. Но в данном случае правительство все, что могло сделать по закону, сделало.
О себе
- Родители у Вас врачи, заканчивали Вы Политехнический, экономику. Почему вдруг стройкой занялись?
- Дело случая. Но я очень счастлив, что так судьба распорядилась. Это бизнес интересный, благородный. Ты можешь что-то после себя оставить.
- А сколько домов Вы уже построили в Петербурге?
- 50 домов, не считая тех, которые будут сданы в конце 2009-го. Есть очень красивые проекты. Мы построили дом на Невском пр., на Каменностровском, на набережной Робеспьера, на Захарьевской, много интересных домов, но амбиции - самое интересное впереди...
К примеру, дом на Новгородской. Мы задумались об архитектуре. Понимаете, из тех домов, что мы сделали, не было ни одного сколько-нибудь архитектурно значимого. Двадцатый век - он, во многом, потерянный век для архитектуры Петербурга, не хотелось бы, чтобы таким же оказался и двадцать первый. Мы пригласили в Петербург Бофилла, это великий архитектор, он создал наш дом на Новгородской ул. Как мы пришли к этой идее и нашли Бофилла? Мы сказали себе, что не хотим больше строить дома из стекла и бетона и пригасили Варвару Сергеевну Сперанскую, профессора Мухинского училища, и сказали: «Варвара Сергеевна, а прочтите нам лекцию об архитектуре!» Она очень удивилась такой просьбе от строителей, но прочла нам пару лекций - об архитектуре, о тенденциях. И тогда мы сказали: «За сталинской архитектурой была неоклассика, и мы хотим сделать неоклассику на Новгородской. Кто это может сделать?» Она подумала пару дней и сказала: «вот, Боффил может». Мы написали ему письмо - через две недели приехал Боффил и согласился сделать наш проект. Архитектурная общественность была в шоке – им не удавалось пригласить его многие годы. Нам Бофилл сказал, что Петербург - это его мечта, и он хочет здесь строить. И мы с ним работали - получился очень интересный проект. Это будет красивый проект, проект большой архитектуры, а это сейчас для Петербурга - редкость, большая редкость.
- А не хотелось бы заняться другим бизнесом?
- Нет, недвижимость - бизнес практически неисчерпаемый. Хотелось бы создавать больше знаковых интересных проектов, и не обязательно в сфере жилья. Можно строить красивые интеллигентные дома в любой точке мира. И я создаю именно такой бизнес.
Беседовала Елена Алексеева, "Фонтанка.ру"