Спрос на офисные помещения в Петербурге превышает предложение, констатируют аналитики рынка недвижимости. По прогнозам риэлторов, в связи с этим в текущем году арендные ставки на коммерческую недвижимость будут по-прежнему расти и составят порядка 15-17 процентов. Несмотря на активное строительство в городе бизнес-центров, по мнению экспертов, насыщения рынка в 2008 году ждать пока не приходится.
На сегодняшний день потребность в офисах в Петербурге составляет 16 миллионов квадратных метров при текущем предложении около 1,4 миллиона. В 2008 году планируется ввести около 450 тысяч квадратных метров офисных площадей. Таким образом, общий объем предложения на конец года составит около 1,9 тыс квадратных метров. Наибольший популярностью у арендаторов пользуются офисы площадью до 100 «квадратов». Однако уже сегодня наметилась тенденция к увеличению спроса на крупные площади – от 500 квадратных метров.
«Арендаторами небольших офисов в основном являются российские компании, - рассказывает руководитель отдела проектов и аналитических исследований «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Зося Захарова. – Спрос на офисы площадью от 500 квадратных метров формируют крупные российские фирмы, а также иностранные представительства крупных международных компаний». Также растет спрос на помещения более 1000 квадратных метров. Среди арендаторов таких офисов - финансовые, страховые, юридические, консалтинговые компании. При этом договор аренды такие компании заключают за полгода и более до окончания строительства бизнес-центра.
Такая ситуация, по мнению экспертов, приведет к росту арендных ставок на коммерческую недвижимость. Если в первом квартале 2008 года они в среднем составляли 9-11 процентов, то уже к концу года на ряд объектов специалисты прогнозируют 15-17 процентов. Арендные ставки в новых бизнес-центрах несколько выше, чем в бизнес-центрах старой постройки, поскольку новострои обладают более высоким уровнем инженерной оснащенности, планировочных решений и отделки помещений. Диапазон цен на рынке коммерческой недвижимости сегодня составляет порядка 2650-4800 долларов за квадратный метр.
Измениться ситуация, по мнению экспертов, может в 2009-2010 годах, когда будет введен ряд строящихся объектов, что приведет к снижению арендных ставок до 6-8 процентов для деловых центров классов «А» и «В». Что касается арендных ставок класса «С», в 2008-2009 годах их рост составит – 3-5%, в 2010 – 1-2%.
Большинство офисных площадей сегодня приходится на Центральный (18%) и Петроградский (13%) районы. Лидерами по вводу офисных площадей являются Приморский (27,8%) и Василеостровский (19,7%) районы. Значительную долю также составляют Петроградский (12%), Московский (10%), Красногвардейский (9%) районы города. «При этом из-за серьезных ограничений по реконструкции исторических зданий, дефицита участков в центре города, автомобильных пробок в центральной части города, нехватки места на парковках, объекты класса «А» начинают вводить за пределами центральных районов города», - заметила Зося Захарова. Среди строящихся и проектируемых бизнес-центров данного класса встречаются объекты в Красногвардейском, Московском, Приморском районах. Также перспективной территорией для строительства бизнес-центров является зона у КАД (кольцевая автодорога), в районах пересечения с Пулковским или Московским шоссе.
В первом квартале 2008 года в Петербурге открылись 8 бизнес-центров (Пулково-3, Стартовая ул, уч.4; Шаумяна, 4; Аптекарская наб., д.7;, 13-я линия В.О., 4/6/8; Большой Сампсониевский пр., 68; Репищева, д.20; Свердловская наб., 44, литер А; ул.Марата, 69-71) . Это порядка 112,05 тысячи квадратных метров офисных площадей классов «А», «В» и «С».
Сегодня среди серьезных проектов можно выделить 5 строящихся масштабных офисных комплексов:
- компания Ruric Management планирует построить на Мойке, 98 многофункциональный комплекс, общей площадью 200 тысяч квадратных метров. Он расположится между ул. Глинки и Юсуповским Дворцом, напротив острова Новая Голландия. В комплексе предполагается создать офисные, торговые, рекреационные зоны, а также элитное жилье и гостиницы. Объем инвестиций составляет около 400 миллионов долларов. Строительство планируется завершить к 2016 году.
- в планы Венгерского холдинга TriGranit Development Corporation входит строительство около 385 тысяч квадратных метров торговых и офисных площадей, а также нового конгресс-центра и гостиницы на участке 28 га, ограниченном Киевской и Черниговской улицами, границей Новодевичьего кладбища и Вознесенского Новодевичьего монастыря, на месте бывших Бадаевских складов. Часть площадей уйдет под жилую застройку. Сроки реализации проекта – около 10 лет.
- девелопер «Главстрой СПб» (петербургское подразделение корпорации Олега Дерипаски) выиграл тендер на реконструкцию «Апраксиного двора». Здесь предполагается строительство более 300 тысяч квадратных метров офисных, жилых, торгово-развлекательных и гостиничных площадей, а также ряд социальных объектов. Предполагаемый объем инвестиций – более 1 миллиарда долларов.
- ЗАО «Балтийский берег», производитель рыбной продукции, построит на ул. Фучика, 8, многофункциональный комплекс с торговой зоной, бизнес-центром и гостиницей. Строения, которые находятся там сейчас, будут снесены, а на их месте (участок в 6 га) ЗАО «Балтийский берег» построит комплекс площадью 250 тысяч квадратных метров. По экспертным оценкам, объем инвестиций в строительство комплекса на ул. Фучика может достигать 300 миллиона долларов.
- британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners, специализирующийся на приобретении готовых объектов, запускает свой первый девелоперский проект в Петербурге – на наб. Адмирала Лазарева. Многофункциональный комплекс площадью около 200 тысяч квадратных метров будет построен на месте бывших зданий завода «Вулкан».
Анастасия Митина,
Фонтанка.ру