Симптомы финансового кризиса продолжают проявляться на британских рынках. По американскому образцу в Великобритании, вслед за кризисом ликвидности, забарахлила система ипотечного кредитования: цены на жилье поползли вниз, а процентные ставки - вверх. Пока британские власти решают, что предпринять, чтобы вновь запустить «вечный двигатель» рынка, а потребители пересчитывают, во сколько им встанет кредит, иностранные покупатели, в том числе из России, уже потирают руки в надежде обзавестись жилплощадью в Лондоне задешево. Как пишет Rian.ru, эксперты говорят, жить по соседству с Абрамовичем не станет дешевле, но выгодную покупку очень даже можно совершить.
Год назад падение темпов роста цен на недвижимость воспринималось как естественная коррекция раздутого рынка. Еще бы, по оценкам одного из крупнейших ипотечных кредиторов банка Halifax, цены на недвижимость в Великобритании выросли за последнее десятилетие на 171%, из них 51% - за последние 5 лет. В таких условиях "выпуск пара", по мнению многих, был неизбежен и даже пошел бы на пользу.
Однако, осенью первой "ласточкой" кризиса ликвидности полетел на тот момент восьмой по размеру банк страны Northern Rock. Основной из причин банкротства одного из ведущих игроков на национальном рынке ипотечного кредитования стала остановка рынка ипотечных ценных бумаг. Если в первой половине 2007 года британские банки выручили на этом рынке 60 миллиардов фунтов стерлингов (120 миллиардов долларов), то с тех пор - практически ничего. В условиях недостатка ликвидности рост ставок ипотечного кредитования стал естественной попыткой переложить часть бремени на потребителя и ограничить собственные риски. В результате такой политики банков количество выданных кредитов на покупку жилья в марте 2008 года сократилось по сравнению с прошлым годом почти в два раза.
Ответные меры правительства пока не дают желаемого результата. Банк Англии с декабря уже трижды понижал базовую ставку, но стоимость ипотечных кредитов по-прежнему растет. Пессимистичными являются оценки того, насколько сможет заставить рынок работать объявленная в понедельник программа обмена ипотечных ценных бумаг на казначейские вексели объемом 50 миллиардов фунтов стерлингов (100 миллиардов долларов).
"Предложенная Банком Англии схема "обмена" с банковским сектором должна предоставить в распоряжение кредиторов несколько больше ликвидности, но ее не хватит, чтобы за одну ночь развернуть нынешнюю сложную ситуацию на 180 градусов", - считает Саймон Рубинсон, главный экономист Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (Royal Institute of Chartered Surveyors).
Усложнение условий финансирования сказалось на сокращении количества сделок по недвижимости. По данным международного агентства недвижимости Knight Frank, за первые три месяца 2008 года количество сделок только в Лондоне сократилось на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
То, что изначально выглядело как коррекция, теперь превратилось в настоящую проблему, как для кредиторов, так и для заемщиков. Если с прошлой осени цены на недвижимость в Великобритании упали в среднем на 5%, то в последние 6 недель ситуация значительно ухудшилась. К концу года эксперты предсказывают падение цен до уровня начала 2007 года.
«Цены не будут падать ниже той отметки, которая была зафиксирована 12-15 месяцев назад», - говорит директор по продажам в центральном Лондоне агентства недвижимости Sаvills Иен Пиджен. «Хотя, если учесть, что за этот период у нас был достаточно резкий рост, прежде всего в первом квартале 2007 года, то падение составит, возможно, 10%.»
Как дешевле приобщиться к элите
Лондон оказался более стабилен. Здесь цены упали всего на 2-3%, а лучшие районы - Мейфейр, Найтсбридж, Белгравия, Кенсингтон - и вовсе удерживались на уровне конца прошлого года.
"Особенность центрального Лондона заключается в его международной привлекательности", - говорит Пиджен. "Мой опыт продаж недвижимости на Найтсбридже и в Белгравии в последние 15-16 лет подсказывает, что, несмотря на экономические циклы, цены в центральном Лондоне оставались устойчивыми".
В некоторых сегментах лондонского рынка недвижимости доля иностранных покупателей составляет до 70%. Причем это люди, которым ипотечный кредит не помеха.
«Самые важные для них сегменты рынка - это самые дорогостоящие: 5 миллионов фунтов стерлингов и выше», - делится глава Русского отдела Knight Frank Елена Нортон.
Основное действие происходит на рынке недвижимости стоимостью свыше 10 миллионов фунтов. Здесь продажи за четыре месяца 2008 года удвоились по сравнению с тем же периодом прошлого года. Костяк покупателей этого сегмента составляют клиенты из России, Казахстана, с Ближнего Востока и из Азии. Их привлекает не только возможность безопасного вложения полученных на сырьевом буме сверхприбылей и близость к одному из мировых финансовых центров, но и стремление приобщиться к образу жизни одной из культурных и динамичных столиц. Тенденции на этом рынке находятся в зависимости исключительно от роста личных состояний мировой элиты.
А вот недвижимость от 1 до 10 миллионов фунтов в краткосрочной перспективе станет более доступной, хотя обвала здесь ожидать не приходится. В 2008 году эксперты прогнозируют падение около 4%.
В поисках выгодной покупки они советуют обратить внимание не только на привычные кварталы вокруг Гайд-парка, но и чуть дальше от центра: на менее фешенебельные, но не менее благополучные районы - Фулэм, Баттерси, Сент-Джонс Вуд. Несмотря на спрос, ожидается снижение цен на недвижимость в районах, окружающих лондонский Сити. Причина в том, что большинство жилплощади здесь было скуплено с инвестиционной целью - под аренду. Ипотечный кризис очень сильно ударил по этой прослойке владельцев, и вероятность возвращения этой недвижимости на рынок весьма высока.
Однако, предупреждают эксперты, качественное жилье в Великобритании, а тем более в Лондоне, где именно оно пользуется наибольшим спросом, - большая редкость. В Британии достаточно непросто заниматься ремонтом и перепланировкой, поэтому покупка квартир «под ключ» в новостройках для многих иностранцев, как свидетельствуют агенты недвижимости, является оптимальным выходом.
Многие россияне уже облюбовали и лондонские пригороды: Суррей, Беркшир, Бакингемшир - эдакую британскую Рублевку и Новую Ригу. Если ваши амбиции позволяют более широкую географию, хорошей инвестицией будет покупка земельного участка с фермой в идиллических ландшафтах графств Кент и Дорсет. Эти активы выросли за первый квартал 2008 года больше чем на 10% и продолжают расти. Активно этому способствуют передислоцирующиеся в сельскую местность городские жители и иностранные покупатели - цены на сельскохозяйственные земли в Великобритании и сейчас ниже среднеевропейских.
По всем оценкам, присоединиться к мировой элите с жилплощадью в Великобритании в ближайшие пару лет станет несколько проще. Однако, делая выбор, определитесь с целью покупки. Если у вас спекулятивная цель - чтобы продать через год или два - надо хорошо подумать: получить прибыль за этот промежуток времени в нынешних условиях будет сложно. Если же вы покупаете на средне- и долгосрочную перспективу и готовы совершить покупку минуя ипотеку, имеет смысл в ближайшие месяцы принять решение.
Павел Андреев, обозреватель РИА "Новости"
Rian.ru
Все материалы раздела «Зарубежная недвижимость» на "Фонтанке"
С горячими предложениями наших партнеров можно ознакомиться здесь
Год назад падение темпов роста цен на недвижимость воспринималось как естественная коррекция раздутого рынка. Еще бы, по оценкам одного из крупнейших ипотечных кредиторов банка Halifax, цены на недвижимость в Великобритании выросли за последнее десятилетие на 171%, из них 51% - за последние 5 лет. В таких условиях "выпуск пара", по мнению многих, был неизбежен и даже пошел бы на пользу.
Однако, осенью первой "ласточкой" кризиса ликвидности полетел на тот момент восьмой по размеру банк страны Northern Rock. Основной из причин банкротства одного из ведущих игроков на национальном рынке ипотечного кредитования стала остановка рынка ипотечных ценных бумаг. Если в первой половине 2007 года британские банки выручили на этом рынке 60 миллиардов фунтов стерлингов (120 миллиардов долларов), то с тех пор - практически ничего. В условиях недостатка ликвидности рост ставок ипотечного кредитования стал естественной попыткой переложить часть бремени на потребителя и ограничить собственные риски. В результате такой политики банков количество выданных кредитов на покупку жилья в марте 2008 года сократилось по сравнению с прошлым годом почти в два раза.
Ответные меры правительства пока не дают желаемого результата. Банк Англии с декабря уже трижды понижал базовую ставку, но стоимость ипотечных кредитов по-прежнему растет. Пессимистичными являются оценки того, насколько сможет заставить рынок работать объявленная в понедельник программа обмена ипотечных ценных бумаг на казначейские вексели объемом 50 миллиардов фунтов стерлингов (100 миллиардов долларов).
"Предложенная Банком Англии схема "обмена" с банковским сектором должна предоставить в распоряжение кредиторов несколько больше ликвидности, но ее не хватит, чтобы за одну ночь развернуть нынешнюю сложную ситуацию на 180 градусов", - считает Саймон Рубинсон, главный экономист Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (Royal Institute of Chartered Surveyors).
Усложнение условий финансирования сказалось на сокращении количества сделок по недвижимости. По данным международного агентства недвижимости Knight Frank, за первые три месяца 2008 года количество сделок только в Лондоне сократилось на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
То, что изначально выглядело как коррекция, теперь превратилось в настоящую проблему, как для кредиторов, так и для заемщиков. Если с прошлой осени цены на недвижимость в Великобритании упали в среднем на 5%, то в последние 6 недель ситуация значительно ухудшилась. К концу года эксперты предсказывают падение цен до уровня начала 2007 года.
«Цены не будут падать ниже той отметки, которая была зафиксирована 12-15 месяцев назад», - говорит директор по продажам в центральном Лондоне агентства недвижимости Sаvills Иен Пиджен. «Хотя, если учесть, что за этот период у нас был достаточно резкий рост, прежде всего в первом квартале 2007 года, то падение составит, возможно, 10%.»
Как дешевле приобщиться к элите
Лондон оказался более стабилен. Здесь цены упали всего на 2-3%, а лучшие районы - Мейфейр, Найтсбридж, Белгравия, Кенсингтон - и вовсе удерживались на уровне конца прошлого года.
"Особенность центрального Лондона заключается в его международной привлекательности", - говорит Пиджен. "Мой опыт продаж недвижимости на Найтсбридже и в Белгравии в последние 15-16 лет подсказывает, что, несмотря на экономические циклы, цены в центральном Лондоне оставались устойчивыми".
В некоторых сегментах лондонского рынка недвижимости доля иностранных покупателей составляет до 70%. Причем это люди, которым ипотечный кредит не помеха.
«Самые важные для них сегменты рынка - это самые дорогостоящие: 5 миллионов фунтов стерлингов и выше», - делится глава Русского отдела Knight Frank Елена Нортон.
Основное действие происходит на рынке недвижимости стоимостью свыше 10 миллионов фунтов. Здесь продажи за четыре месяца 2008 года удвоились по сравнению с тем же периодом прошлого года. Костяк покупателей этого сегмента составляют клиенты из России, Казахстана, с Ближнего Востока и из Азии. Их привлекает не только возможность безопасного вложения полученных на сырьевом буме сверхприбылей и близость к одному из мировых финансовых центров, но и стремление приобщиться к образу жизни одной из культурных и динамичных столиц. Тенденции на этом рынке находятся в зависимости исключительно от роста личных состояний мировой элиты.
А вот недвижимость от 1 до 10 миллионов фунтов в краткосрочной перспективе станет более доступной, хотя обвала здесь ожидать не приходится. В 2008 году эксперты прогнозируют падение около 4%.
В поисках выгодной покупки они советуют обратить внимание не только на привычные кварталы вокруг Гайд-парка, но и чуть дальше от центра: на менее фешенебельные, но не менее благополучные районы - Фулэм, Баттерси, Сент-Джонс Вуд. Несмотря на спрос, ожидается снижение цен на недвижимость в районах, окружающих лондонский Сити. Причина в том, что большинство жилплощади здесь было скуплено с инвестиционной целью - под аренду. Ипотечный кризис очень сильно ударил по этой прослойке владельцев, и вероятность возвращения этой недвижимости на рынок весьма высока.
Однако, предупреждают эксперты, качественное жилье в Великобритании, а тем более в Лондоне, где именно оно пользуется наибольшим спросом, - большая редкость. В Британии достаточно непросто заниматься ремонтом и перепланировкой, поэтому покупка квартир «под ключ» в новостройках для многих иностранцев, как свидетельствуют агенты недвижимости, является оптимальным выходом.
Многие россияне уже облюбовали и лондонские пригороды: Суррей, Беркшир, Бакингемшир - эдакую британскую Рублевку и Новую Ригу. Если ваши амбиции позволяют более широкую географию, хорошей инвестицией будет покупка земельного участка с фермой в идиллических ландшафтах графств Кент и Дорсет. Эти активы выросли за первый квартал 2008 года больше чем на 10% и продолжают расти. Активно этому способствуют передислоцирующиеся в сельскую местность городские жители и иностранные покупатели - цены на сельскохозяйственные земли в Великобритании и сейчас ниже среднеевропейских.
По всем оценкам, присоединиться к мировой элите с жилплощадью в Великобритании в ближайшие пару лет станет несколько проще. Однако, делая выбор, определитесь с целью покупки. Если у вас спекулятивная цель - чтобы продать через год или два - надо хорошо подумать: получить прибыль за этот промежуток времени в нынешних условиях будет сложно. Если же вы покупаете на средне- и долгосрочную перспективу и готовы совершить покупку минуя ипотеку, имеет смысл в ближайшие месяцы принять решение.
Павел Андреев, обозреватель РИА "Новости"
Rian.ru
Все материалы раздела «Зарубежная недвижимость» на "Фонтанке"
С горячими предложениями наших партнеров можно ознакомиться здесь