Как правило, видовыми признают квартиры, из окон которых можно увидеть архитектурные достопримечательности, парк (лесной массив) или воду. Поэтому к данной категории объектов, прежде всего, относится часть помещений на последних этажах домов, возведенных в историческом центре города. Кроме того, к видовым квартирам причисляют жилые помещения, расположенные на набережных рек (в основном, Невы, Мойки, Фонтанки) и каналов города. В категорию видовых входят также объекты, окна которых «смотрят» на Финский залив, зеленые городские окраины (например, на Новоорловский лесопарк), а также на городские сады и парки (например, Таврический или Летний сады).
Высотные достоинства
По мнению экспертов, число по-настоящему видовых квартир (объектов с уникальными видовыми характеристиками) в городе ограничено, особенно если речь идет о квартирах в центре Петербурга. В основном, такие квартиры сконцентрированы в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах города, а также в престижных спальных районах, таких как Московский и Выборгский.
Самые шикарные, а потому и дорогие виды открываются из квартир, расположенных на набережных Центрального и Петроградского районов, а также рядом со Стрелкой Васильевского острова. Из окон таких объектов, как правило, видно не только воду, но и исторические памятники. В продаже подобных апартаментов всегда мало, что еще больше увеличивает их ценность.
«Но наибольшее число видовых квартир в Петербурге расположено в Приморском районе, где хороший вид из окон есть не только у домов на Приморском проспекте и улице Савушкина, но и в районе Комендантского проспекта. Там высотные ограничения позволяют строить 25-этажные дома, а кроме Финского залива есть еще и Лахтинский разлив», - констатирует главный аналитик «Северо-Запад Инвест» (проект намывных территорий под Сестрорецком «Новый Берег») Олег Громков.
Также эксперты отмечают в качестве места скопления видовых квартир западную часть Васильевского острова, где большое количество многоквартирных домов пока еще имеет вид на Невскую губу. В будущем эта панорама будет частично скрыта новостройками проекта «Морской фасад», а обозначенным выше домам откроется вид на Западный Скоростной Диаметр.
На массовом рынке самым популярным, по мнению экспертов, является вид на Финский залив, который доступен в относительно недорогом Приморском районе и вид на Неву, которую во всей красе можно наблюдать даже в Рыбацком.
Сложный эконом-класс
Наиболее жесткие требования по параметру «вид из окон» покупатели предъявляют к квартирам премиум и бизнес-класса. Именно в данных сегментах рассматриваемый параметр оказывает существенное влияние на ценообразование объекта - вид из окон для покупателей дорогого жилья является одной из ключевых характеристик.
В эконом- и комфорт-классе требования к данному параметру мягче, но и квартир, которые даже с натяжкой можно отнести к видовым, тут гораздо меньше. К видовым объектам в данном случае можно отнести квартиры, расположенные на последних этажах современных многоэтажных зданий. «Вид с последнего этажа типового дома может быть очень впечатляющим в часы рассвета или заката, если его окна выходят, к примеру, на зеленые поля за городом, - согласен эксперт - менеджер агентства недвижимости «Александр-Н» Григорий Иващенко. - Поэтому в современных «многоэтажках», где высота строения достигает двадцати с лишним этажей, видовые квартиры есть. Я сам поднимался в квартиры, расположенные на двадцать шестом этаже, и вид оттуда - очень впечатляющий».
Однако если в премиум-сегменте и даже в комфорт-классе продать квартиру как видовую не сложно (если из ее окон видно хотя бы что-то красивое), то в эконом-классе создать такое позиционирование сложнее. Если речь идет о домах до 2000-го года постройки, то, как правило, квартиры на последнем этаже (которые чаще всего и представляют как видовые) смущают покупателей возможностью будущих протечек крыши. В более новых домах над последним жилым этажом еще, как правило, есть технический этаж, что делает «верхние» квартиры в таких постройках более востребованными.
«Но большинство квартир эконом-класса все-таки нельзя отнести к видовым объектам, - считает генеральный директор агентства недвижимости Home Estate Елена Амирова. - Конечно, вид на панораму района намного лучше, нежели если из окна можно увидеть только парковку, но видовая квартира, все же, предполагает наличие уникальных видовых характеристик, например, вида на памятник архитектуры. Кроме того, настоящие видовые квартиры на последних этажах отличаются большими площадями и свободными планировками. Эти квартиры могут достигать площади 400-500 кв.м. В объектах эконом-класса, как правило, такого нет – квартиры на всех этажах имеют схожие площади и планировки».
Да и покупатели в эконом-классе обычно не готовы тратить лишние деньги на вид из окон. Для них гораздо важнее более практичные характеристики квартиры, такие как метраж, цена, качество ремонта. Поэтому видовые квартиры в эконом-классе (или квартиры, которые их владельцы считают таковыми) могут продаваться в несколько раз дольше своих «не видовых» аналогов при условии, если продавец хочет получить надбавку за панораму из окон.
Цена за этаж
В зависимости от класса жилья «плата» за вид может быть разной. По мнению генерального директора управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, в эконом-классе видовые характеристики совершенно не отражаются на стоимости квартир, в комфорт-классе – надбавка за вид находится в диапазоне 0,5 – 3% от стоимости жилья, в бизнес и премиум-классах хорошая панорама, открывающаяся из окон вашей квартиры, повышает ее стоимость в среднем на 20%, а иногда и в два раза по сравнению с квартирой в том же доме, лишенной уникального вида.
Но, по мнению Григория Иващенко, даже в эконом-классе квартиру на последнем этаже можно продать как видовую, если из ее окон действительно видно что-то интересное (зеленые луга и леса вокруг города, Финский залив или Неву). В таком случае при прочих равных условиях, цена квадратного метра в видовой квартире может быть выше стоимости «квадрата» типового жилья на 5-50 тысяч рублей в зависимости от «качества» вида, который открывается из окон квартиры. «Хотя такое товарное качество, как вид из окна, измерить невозможно. Необходимо просто наполнить это достоинство вашего объекта эмоциями и постараться донести это до сознания покупателя», - добавляет эксперт. Таким образом, даже в эконом-классе можно попытаться продать квартиру как видовую, запросив за нее на 5-10% больше аналога (расположенного этажом ниже и с окнами, выходящими «к соседям»). Но вам придется ждать «своего» покупателя, готового переплатить за видовые достоинства вашего объекта.
По мнению экспертов, продать квартиру эконом-класса как видовую помогут увеличенные оконные проемы (если продавец сможет получить разрешение на такую перепланировку), дополнительное витражное остекление и бережное отношение к пространству лоджий и балконов (там рекомендуется создать рекреационную зону, а не дополнительную кладовку).
Источник: