Покупка в новостройке: 7 отличий предварительного договора от ДДУ
После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности.
Как результат — появилась схема привлечения денежных средств дольщиков – предварительный договор. На что необходимо обращать внимание при покупке новостройки по предварительному договору, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:
1. предварительный договор – не указывает сроки завершения строительства
В предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и даты передачи квартиры в пользование покупателю. А эти два фактора имеют первостепенное значение при предъявлении застройщику претензий о взыскании неустойки или расторжении договора. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между дольщиком и застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по ФЗ-214.
2.предварительный договор – не дает права собственности
По предварительному договору, в отличие от договора долевого участия или инвестиционного договора, нельзя напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.
3. предварительный договор – повышенные риски двойных продаж
Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщику избавление от возможных рисков двойных продаж. При регистрации договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже невозможна. 214 ФЗ обязывает застройщика регистрировать договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких покупателей.
4.предварительный договор – не характеризует приобретаемую недвижимость
Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью.
5. предварительный договор - не гарантирует возмещение неустойки и убытков
Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон «О защите прав потребителей», в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.
Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами покупателя и установит, что случай подпадает под действие закона «О защите прав потребителей», у покупателя появится шанс взыскать неустойки и убытки. Но напрямую предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении застройщика.
6. предварительный договор - быстро утрачивает свою силу
В соответствии с Гражданским кодексом РФ предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия предварительного договора, прекращается и обязанность застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.
7. предварительный договор – проблемное оформление или признание права собственности
Предварительный договор на практике заключают не только застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.
«Можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста», - заключает Олег Сухов.