Долевое строительство на участках для индивидуальных домов чревато проблемами
Не многим известно, что в Санкт-Петербурге более 30 тысяч земельных участков выделено под индивидуальное строительство, и в части их освоения существуют юридические проблемы, подчас труднопреодолимые.
Александр Рассудов, генеральный директор юридической компании Rightmark group, выступил с докладом на эту тему в рамках Форума по малоэтажному строительству и рассказал о том, чем оборачивается незаконное увеличение метража индивидуальных домов. Иначе говоря, что происходит, когда на городской земле вместо дома на одну семью возводят многоквартирный дом и продают его дольщикам. Печально известны, например, три адреса: Большая Озерная ул., д. 77; таунхаус на Первомайской улице; дом на ул. Корякова, 36. Все это объекты компании «Аксиома»: дольщики здесь наиболее активны. Есть и другие застройщики, продвигающие подобные объекты: «Плазма», «Петербургская строительная компания» (Коломяги).
Схема продажи многоэтажного жилья, выросшего на месте, выделенном под небольшой коттедж, существует давно и широко практикуется, например, в Подмосковье. По словам Александра Рассудова, тут даже образовались традиционные отличия: у нас в Санкт-Петербурге земля в таких схемах до последней возможности остается в собственности физического лица (от которого уполномочен действовать застройщик). В Подмосковье собственники чаще выкупают землю, и дом – допустим, таунхаус на 6 семей – возводится на шести выкупленных частях участка.
Александр Рассудов предупредил собравшихся, что права на такое жилье обретаются как правило в суде, а качество домов оставляет желать лучшего. Самые же большие опасения специалисты вызывают небольшие нормы электричества и воды, запланированные на таких территориях: на коттедж для одной семьи выделяется, например, 5 киловатт. Что будет с электроэнергией в доме, где вместо одной семьи живет 19, как на Корякова, 36. И если воду можно добывать через артезианскую скважину, то как будет в этом доме организован отвод воды? Все это вопросы, не требующие ответа.
Дома такого типа попадают в «серые области» нашего законодательства. Законодательно очень трудно провести границу между разрешенным и запрещенным строительством. В пределах трех этажей дома не требуют прохождения экспертизы, и даже разработка проектной документации здесь не требуется. Трудно провести границу между понятиями «односемейный дом» - «таунхаус» - кто запретит собственнику в своем доме сделать разделительную стену? Единственная мера административного воздействия – это 40-50 тысяч рублей штрафа для юридических лиц (физические лица не подпадают под эту норму), а это, естественно, комариный укус по сравнению с прибылями, которые компания получает за счет дольщиков. Александр Рассудов посоветовал всем, кто имел несчастье влиться в такое долевое строительство, прежде всего легализовать объект, где проданы квартиры – в некоторых случаях это возможно в судебном порядке.