Почти 95 % недвижимости в Европе покупается в ипотеку. Здесь можно применять стратегии, использующие большое кредитное плечо, тем самым отдать большую часть рисков банкам и зарабатывать 15–20 % в год на вложенные средства за счет аренды. Консалтинговый портал indriksons.ru подготовил обзор по наиболее интересным странам, где под инвестиционно привлекательную недвижимость есть возможность взять ипотечный кредит.
«Не нужно брать все риски на себя, а стоит попробовать стать инвестором с помощью зарубежной ипотеки, – считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. – Такой подход ведет к приобретению более или менее ликвидной недвижимости, так как банки не хотят рисковать».
По мнению эксперта, главное достоинство ипотеки состоит в том, что, взяв 70% заемных средств, 70% риска передается банку.
«Но даже если вы не собираетесь брать кредит, есть простой, но верный способ просчитать ликвидность объекта – узнать показатель LTV (Loan To Value), т. е. то, какой процент заемных средств от стоимости объекта готов выдать банк», - говорит эксперт. Если в разных регионах одной и той же страны банк согласен выдать нерезиденту 80 % заемных средств при покупке недвижимости в центре города, а на побережье – лишь 20 %, то потенциальный инвестор в недвижимость на побережье должен насторожиться. Банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то показатель LTV ниже – это значит, что в этот рынок банки верят меньше, и эти объекты в случае дефолта будет сложно реализовать.
Процедура оформления ипотечного кредита, как правило, наиболее сложна там, где ипотека только начинает свое становление, либо, наоборот, в развитых странах с отлаженной системой ипотечного кредитования, но не испытывающих нужды в привлечении инвестиций любыми способами. Сложно получить ипотеку в Англии, Франции, Австрии и Швейцарии. В развитых странах процентные ставки несравнимо ниже, чем в России. Сегодня самые низкие ставки предлагаются в Швейцарии – 2,3 % годовых, а фиксированные – от 3% (в швейцарских франках). Примерно такие же проценты предлагаются в Великобритании; в Германии и Австрии ставки выше, но ненамного – от 3,2 до 3,5 %.
Франция
Стабильность ипотечного рынка Франции поражает всех аналитиков. Порядка 80 % всего жилья покупается в ипотеку, а у более чем 80 % всех ипотечных кредитов процентная ставка зафиксирована, поэтому во времена спада рынок не пострадал. В 2009 году объем рынка даже вырос на 3,89 %. Ипотечный рынок Франции по объему находится на 3 месте в Европе после Великобритании и Германии.
Российский инвестор может при внесении половины стоимости недвижимости получить ипотеку под 7 % годовых. При этом необходимо, чтобы размер ежемесячных платежей не превышал треть расходов заемщика.
Германия
В Германии можно рассчитывать на не менее выгодную ипотеку, чем во Франции, но есть одно «но» – в Германии очень высокие налоги на собственность. В среднем, они составляют 2 % от стоимости объекта в год. В результате этого немцы предпочитают не владеть недвижимостью, а снимать жилье. Поэтому если вы инвестируете с целью последующей перепродажи, то стоит подумать, кому вы продадите свой объект, если все снимают? А если вы хотите получать рентный доход, имейте в виду, что арендный рынок в Германии полностью находится под контролем государства и только оно определяет уровень ставок.
«Немецкие банки готовы предоставлять иностранцам заемное финансирование, но не более 80 % от залоговой стоимости по ставке 4-4,5 %, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. - При наличии 40 % собственного капитала выплаты по кредиту полностью будут покрываться доходом от аренды. Сегодня существует ещё одна сложность для иностранных инвесторов. Из-за того, что еврозона находится под угрозой рецессии, немецкие банки неохотно кредитуют мелких заемщиков-нерезидентов – гораздо больше они расположены выдавать кредиты на крупные суммы (сотни тысяч евро)».
Великобритания
Великобритания – наиболее инвестиционно привлекательный регион. Банк Англии держит базовую ставку на рекордно низком уровне – 0,5 % с июля 2011 г. В Великобритании можно получить заемное финансирование в размере до 70 % от стоимости объекта. Срок кредита не ограничен, в среднем кредиты берутся на 15-25 лет. Кредит можно рефинансировать каждые два года. При этом в Великобритании существует несколько кредитных программ: есть кредиты, где сперва выплачиваются только проценты, либо наоборот – тело долга, можно погашать кредит раз в квартал и т. д.
Австрия
В Австрии заемщик может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере 60 % от залоговой стоимости объекта. Процентная ставка одна из самых низких в Европе – 3 %. В Австрии менее разнообразные ипотечные кредитные программы, нежели в Великобритании: в основном можно либо гасить сперва только проценты по кредиту, либо и проценты, и основной долг.
Швейцария
«Швейцарские (как и австрийские) банки не использовали секьюритизацию. Однако правительство все равно пытается защитить финансовые институты от возможных дефолтов заемщиков. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке – 20 % от стоимости объекта. Перед тем как предоставить кредит, банки также должны удостовериться, что заемщик сможет его обслуживать, даже если ставки вырастут до 5 %. Почти 1 из 10 кредитов привязан к ставке Libor», - резюмирует Игорь Индриксонс.
«Не нужно брать все риски на себя, а стоит попробовать стать инвестором с помощью зарубежной ипотеки, – считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. – Такой подход ведет к приобретению более или менее ликвидной недвижимости, так как банки не хотят рисковать».
По мнению эксперта, главное достоинство ипотеки состоит в том, что, взяв 70% заемных средств, 70% риска передается банку.
«Но даже если вы не собираетесь брать кредит, есть простой, но верный способ просчитать ликвидность объекта – узнать показатель LTV (Loan To Value), т. е. то, какой процент заемных средств от стоимости объекта готов выдать банк», - говорит эксперт. Если в разных регионах одной и той же страны банк согласен выдать нерезиденту 80 % заемных средств при покупке недвижимости в центре города, а на побережье – лишь 20 %, то потенциальный инвестор в недвижимость на побережье должен насторожиться. Банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то показатель LTV ниже – это значит, что в этот рынок банки верят меньше, и эти объекты в случае дефолта будет сложно реализовать.
Процедура оформления ипотечного кредита, как правило, наиболее сложна там, где ипотека только начинает свое становление, либо, наоборот, в развитых странах с отлаженной системой ипотечного кредитования, но не испытывающих нужды в привлечении инвестиций любыми способами. Сложно получить ипотеку в Англии, Франции, Австрии и Швейцарии. В развитых странах процентные ставки несравнимо ниже, чем в России. Сегодня самые низкие ставки предлагаются в Швейцарии – 2,3 % годовых, а фиксированные – от 3% (в швейцарских франках). Примерно такие же проценты предлагаются в Великобритании; в Германии и Австрии ставки выше, но ненамного – от 3,2 до 3,5 %.
Франция
Стабильность ипотечного рынка Франции поражает всех аналитиков. Порядка 80 % всего жилья покупается в ипотеку, а у более чем 80 % всех ипотечных кредитов процентная ставка зафиксирована, поэтому во времена спада рынок не пострадал. В 2009 году объем рынка даже вырос на 3,89 %. Ипотечный рынок Франции по объему находится на 3 месте в Европе после Великобритании и Германии.
Российский инвестор может при внесении половины стоимости недвижимости получить ипотеку под 7 % годовых. При этом необходимо, чтобы размер ежемесячных платежей не превышал треть расходов заемщика.
Германия
В Германии можно рассчитывать на не менее выгодную ипотеку, чем во Франции, но есть одно «но» – в Германии очень высокие налоги на собственность. В среднем, они составляют 2 % от стоимости объекта в год. В результате этого немцы предпочитают не владеть недвижимостью, а снимать жилье. Поэтому если вы инвестируете с целью последующей перепродажи, то стоит подумать, кому вы продадите свой объект, если все снимают? А если вы хотите получать рентный доход, имейте в виду, что арендный рынок в Германии полностью находится под контролем государства и только оно определяет уровень ставок.
«Немецкие банки готовы предоставлять иностранцам заемное финансирование, но не более 80 % от залоговой стоимости по ставке 4-4,5 %, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. - При наличии 40 % собственного капитала выплаты по кредиту полностью будут покрываться доходом от аренды. Сегодня существует ещё одна сложность для иностранных инвесторов. Из-за того, что еврозона находится под угрозой рецессии, немецкие банки неохотно кредитуют мелких заемщиков-нерезидентов – гораздо больше они расположены выдавать кредиты на крупные суммы (сотни тысяч евро)».
Великобритания
Великобритания – наиболее инвестиционно привлекательный регион. Банк Англии держит базовую ставку на рекордно низком уровне – 0,5 % с июля 2011 г. В Великобритании можно получить заемное финансирование в размере до 70 % от стоимости объекта. Срок кредита не ограничен, в среднем кредиты берутся на 15-25 лет. Кредит можно рефинансировать каждые два года. При этом в Великобритании существует несколько кредитных программ: есть кредиты, где сперва выплачиваются только проценты, либо наоборот – тело долга, можно погашать кредит раз в квартал и т. д.
Австрия
В Австрии заемщик может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере 60 % от залоговой стоимости объекта. Процентная ставка одна из самых низких в Европе – 3 %. В Австрии менее разнообразные ипотечные кредитные программы, нежели в Великобритании: в основном можно либо гасить сперва только проценты по кредиту, либо и проценты, и основной долг.
Швейцария
«Швейцарские (как и австрийские) банки не использовали секьюритизацию. Однако правительство все равно пытается защитить финансовые институты от возможных дефолтов заемщиков. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке – 20 % от стоимости объекта. Перед тем как предоставить кредит, банки также должны удостовериться, что заемщик сможет его обслуживать, даже если ставки вырастут до 5 %. Почти 1 из 10 кредитов привязан к ставке Libor», - резюмирует Игорь Индриксонс.
Источник: "Квадрат.ру"