Представления наших состоятельных соотечественников относительно того, каким должно быть элитное жилье, со временем меняются. Ведущий аналитик РГР Геннадий Стерник справедливо напоминает: 20 лет назад в Москве элитными называли сталинские высотки, 10 - цековские дома, пять лет назад в категорию элитных входили дома, построенные по индивидуальным проектам с просторными квартирами и подземными гаражами или двухуровневые квартиры в кирпичном довоенном доме после реконструкции... Но ключевой критерий - местоположение - остается главным, хотя и не неизменным. В столице сегодня перспективными для элитной застройки считаются Чистые пруды и Плющиха, Старый Арбат и Замоскворечье. Но "золотая миля" - это все-таки Остоженка и Пречистенка.
В Петербурге похожая история. Элитные зоны формируются у Таврического сада, на Каменном острове, на Крестовском. Но историческое первенство принадлежит "золотому треугольнику" (ЗТ). Так осведомленные петербуржцы привычно именуют территорию, расположившуюся между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом. Иногда риэлторы пытаются подвинуть южную границу и включают в "золотой треугольник" жилые кварталы за Фонтанкой вплоть до Суворовского проспекта но это уже профанация.
Под диктовку Запада
Престижный статус "золотого треугольника" складывался постепенно. Негативные факторы, присущие любому старому городу, общеизвестны: неблагоприятная экология, высокая плотность населения, минимум зелени, изношенный жилой фонд, отсутствие парковок... К этому добавляется специфически петербургская проблема коммуналок, которые именно в центре и преобладают. Но! Здесь же расположены петербургские "знаки отличия": Эрмитаж, Марсово поле, Невский, храм Спаса на Крови, Дворцовая площадь, Нева... Крупные буквы из туристической азбуки, ведомой любому иностранцу. Плюс натоптанные поколениями туристов маршруты и прилично развитая инфраструктура (кафе, сувенирные магазинчики, бутики и пр.). Именно иностранцы были первыми покупателями видовых квартир в начале 90-х, они и сегодня задают верхний уровень цен в "золотом треугольнике".
10 лет назад сделки с участием западных покупателей составляли несколько процентов, сегодня (особенно в категории крупногабаритных квартир) их доля доходит до 50%. Характерно, что в пределах "треугольника" прошли и первые продажи через Интернет - когда клиент из Штатов вообще не выезжал, а весь обмен документами шел по электронной почте.
Руководитель отдела вторичного рынка агентства "Итака" Зоя Филонова отмечает, что в последние полтора года иностранные покупатели заметно активизировались: итальянцы, финны, немцы скупают жилье в престижных кварталах. Главным образом - для последующей сдачи в посуточную или долгосрочную аренду. По мнению ведущего специалиста компании "Бекар" Леонида Рысева, на иностранных инвесторов магически действуют показатели роста цен. В 2002 г. жилье в пределах ЗТ подорожало на 35-45%, за девять месяцев 2003 г. цены поднялись на 70-80%. Год назад верхним пределом для расселенной квартиры без ремонта был уровень $2000 за 1 кв. м. Сегодня за то же самое просят уже $3000-3500. Если дом расселен полностью, то цена доходит и до $4500-5000. "Иностранцы видят эти цифры, и у них крыша едет, - комментирует Рысев. - Нередко [они] покупают на эмоциях". Потому что в представлении иностранных частных инвесторов видовые квартиры в исторической части города - даже при сегодняшних запросах владельцев - все равно остаются недооцененными.
Самые ходовые адреса - Дворцовая набережная, Малая и Большая Конюшенная, Малая Садовая, Итальянская, набережные Фонтанки и Мойки; популярны дома на Караванной улице, на Миллионной... Квартиры на Невском, кстати, менее популярны - слишком шумно и многолюдно.
С проблемами старого фонда частные инвесторы обычно справляются самостоятельно. Комплексная реконструкция в центре редкость - слишком много хлопот с владельцами приватизированных комнат, слишком велики затраты на расселение капризных kоммунальщиков. Расселить квартиру или даже подъезд - это реально, а вот целый дом (включая вторые, третьи дворы) - уже и дорого, и нерентабельно. Как правило, расселяется фасадная часть; если новым владельцам удается договориться между собой, то и деревянные перекрытия можно заменить на металлические, и подъезд в порядок привести. Именно по такой схеме проводились работы в доме на углу Караванной и Итальянской (расселяли квартиры специалисты АН "Любимый город").
Впрочем, чаще расселение проводится не под жилье, а для того, чтобы использовать освободившиеся площади для обустройства небольшого апартотеля или бизнес-центра.
Например, сейчас холдинг "Любимый город" завершает расселение фасадной части одного из зданий на Большой Конюшенной. Потребности коммунальных обитателей обошлись инвесторам примерно в$1000 за 1 кв.м, предстоят затраты на серьезный ремонт и установку лифта. После ремонта, примерно через год, здесь образуется небольшой (1600 кв. м) бизнес-центр класса В+.
Треугольная специфика
Характерная примета специфического рынка ЗТ - острый дефицит ликвидного предложения. По оценкам Зои Филоновой ("Итака"), спрос в этой зоне превышает предложение в несколько раз. По данным специалистов "Любимого города", объем текущего предложения (если говорить о действительно ликвидных квартирах) не превышает десятка вариантов. На популярном сайте http:/ /www.eip.rи удалось обнаружить лишь несколько вариантов.
Особенно трудно подобрать малогабаритное жилье. За однокомнатную квартиру на Мойке площадью 66 кв. м (дом построен в 1828 г., сведений о капремонте нет) продавец хочет получить $130 000. Дефицит единичек привел к тому, что сейчас в "треугольнике" скупаются и бывшие дворницкие (общей площадью всего 19 кв.м) за $28 000-30 000, и отделенные от больших квартир двушки с ванной на кухне.
За 100-метровую трешку на Малой Садовой (с совмещенным санузлом) просят $250 000. Вид на Марсово поле из окон квартиры в доме композитора Бортнянского (площадь - около 160 кв. м, действующий камин, но без ремонта) обойдется покупателю в $300 000. Такие предложения единичны.
"Барские" многокомнатные квартиры стоимостью от $0,5 млн. и выше могут висеть в продаже по полтора года и более. Но их регулярно смотрят и в конце концов все-таки покупают.
Гораздо обширнее список предложений по аренде (в границах ЗТ - 30-50 вариантов). Географическая близость большой тройки петербургских отелей ("Астория", "Европа", "Невский Палас") обусловливают поток клиентов и приличную доходность этого бизнеса. Трехкомнатная квартира на углу Итальянской и наб. Фонтанки стоит всего $600 в месяц (или $40 в сутки). Двухкомнатная студия на Малой Садовой - $550 в месяц. Квартира на Большой Конюшенной с видом на Спас на Крови - $1200 в месяц ($60 в сутки). Трехкомнатная на Невском с видом на Казанский собор - $1900 в месяц... Значительный разброс арендных ставок объясняется качеством сопутствующего сервиса (меблировка, встроенная техника) и уровнем безопасности (закрытый двор и видеонаблюдение сразу поднимают цену).
Благоустроенные дворики в центре Санкт-Петербурга скорее редкость, чем правило. Для сравнения: стандартный номер в "Европе" - $295 в сутки.
Арендным бизнесом занимаются как почтенные фирмы (DTZ, Pulford, ]ensen Сгоuр), так и частные лица. Во втором случае налоговая составляющая обычно минимальна, хотя в последнее время и частные владельцы апартаментов стремятся официально указывать получаемый от аренды доход (чтобы избежать неприятностей с налоговыми службами).
Завышенные предъюбилейные ожидания активизировали предложение в секторе дорогой аренды. Спрос оказался много ниже расчетного, и сейчас часть квартир, изначально предназначавшихся для сдачи в аренду, появилась в продаже.
Фасадная часть "золотого треугольника" разительно отличается от "глубинки". Внутри кварталов с самыми престижными адресами можно наткнуться на форменную разруху. Образцово-показательные дворики Малой Садовой и Малой Конюшенной хороши, но пока нехарактерны. В глубине проходных дворов на Фонтанке или Мойке перед случайным визитером открывается вовсе не имперский Петербург, а город Достоевского. И что с этим делать, непонятно - по оценкам риэлторов, пик расселения давно уже пройден. Во многих перспективных квартирах одна-две комнaты приватизированы или выкуплены "на всякий случай" (гражданами или фирмами), и теперь эффективность расселения полностью зависит от аппетитов долевого собственника. Отрицательно влияет на возможности расселения и эффект адреса: многие коммунальщики полагают, что девелоперы им должны уже только за престижность адреса, хотя квартира, "приписанная" к Невскому проспекту, может быть совершенно убитой и неликвидной. Здесь же, в "треугольнике", был поставлен и абсолютный (пока) рекорд: за одну комнату в коммуналке (причем не очень большую) риэлторская фирма заплатила владельцу $70 000... Но это исключение, а не правило.
Несколько фирм, входящих в Ассоциацию риэлторов, выступили с инициативой: чтобы избавиться от коммуналок, администрация города должна иметь право выкупать жилье в домах, предназначенных для расселения. Справедливую цену компенсации должен назначить, например, независимый оценщик. Эта мера, в общем, укладывается в идеологию закона о национализации (пока существует только в виде законопроекта): государство должно иметь право выкупать имущество у владельца для собственных нужд. Пока построение непростой схемы город - девелопер - коммунальщики - упирается в несовершенство нормативной базы. Значит, и разрыв между ценами на элитные апартаменты и реальной стоимостью "неперспективных" коммуналок будет только расти.
Новодел под старину
Весь исторический центр Петербурга - охранная зона: и авторские особняки, и даже дома рядовой застройки находятся под охраной ЮНЕСКО. Добавим к этому традиционно ревностное отношение городских контролирующих органов к неприкосновенности облика Петербурга. Понятно, что комплексная реконструкция и новое строительство в центре - большая редкость.
Одним из первых таких проектов стал жилой дом на площади Искусств (Итальянская ул., 4, Дом Жако. В 1998-1999 гг. это был самый дорогой из петербургских объектов. Реконструкцией и реализацией занималась Балтийская строительная компания. В доме воссоздавались элементы утраченных исторических интерьеров (дубовый паркет с рисунком, медальоны, лепнина, дубовые двери, мраморные подоконники и т. п.).
БСК пришлось расселить 50 квартир (82 семьи, 155 человек), предоставить 550 кв. м администрации Центрального района. Общие затраты на приобретение альтернативных помещений составили $3,5 млн. Площадь здания - около 6100 кв. м, площадь квартир - 3250 кв. м, коммерческие площади (офисы, магазины, кафе, бар, гараж) - 2400 кв. м. На 440 кв. м подвала разместилось "мемориальное" кабаре "Бродячая собака" (передается одноименному ТОО). В результате реконструкции трехэтажный дом с мансардой превратился в 5-6-этажное здание. В доме 22 квартир, продавались они по цене от $3000 до $4000 за 1 кв. м.
Следующим заметным проектом стал Дом на Манежной площади (Итальянская, 12). Инвестору - "Корпорации "С" пришлось вывести с территории производственные помещения завода"Спецавтоматика". В строительство инвестор вложил около $2,5 млн. Дом площадью около4000 кв. м был принят Госкомиссией летом 2001 г., к этому времени все 18 квартир были проданы. Цена продаж - $3500-4000 за 1 кв. м. Один из покупателей приобрел весь этаж и соединил три квартиры в одну. В Доме на Манежной предусмотрена вся положенная по элитному статусу начинка: лифты фирмы "Шиндлер", гараж в цокольном этаже, система видеонаблюдения и пр.
Характерная особенность проекта: элитные жилые дома в исторической застройке внешне выглядят очень скромно, ни в коем случае не выбиваясь из ряда. Фасад здания на Манежной упрятан за деревьями.
Так же скромно выглядит и другой проект президента "Корпорации "С" Василия Сопромадзе - Дом на Фонтанке. Это редкий для Петербурга объект класса "клубный дом". Здание построено на краю Михайловского сада, окна выходят на Фонтанку и Инженерный замок. Проектная жилая площадь - 3150 кв. м. В трехэтажном здании с мансардами - 19 апартаментов от 120 до 200 кв. м, квартиры продавались по$3500-4500 за 1 кв. м. Естественно, предусмотрены подземный гараж на 20 машин (полагалось бы больше, но гидрогеологические условия не позволили), застекленный дворик-атриум, помещения для охраны. Инвестиции в проект составили, по экспертным оценкам, $5-6 млн. Треть обитателей Дома на Фонтанке москвичи. Дом сдан Госкомиссии весной 2003 г.
Все проекты Сопромадзе сопровождались более или менее шумными скандалами и протестами общественности. Кстати, Дом на Фонтанке по пер во начальным документам проходил как апартотель, в дальнейшем он трансформировался в "многофункциональный комплекс с жилыми и нежилыми помещениями" (что, в общем, соответствует действительности). Просто ЖИЛОЙ дом здесь скорее всего строить не позволили бы.
На согласования, необходимые для застройки исторических пятен, уходит несколько лет и не менее $500 000.
Тем не менее сейчас "Корпорация "С" приступает к очередному амбициозному проекту, в Михайловском саду компания собирается построить очередной жилой комплекс (по документам, наверное, снова будет апартотель). Обязательные условия - строительство фондохранилища для Этнографического музея (площадь не менее 4500-5000 кв. м). На месте застройки сейчас находятся мастерские Театра оперы и балета им. Мусоргского - их надо переселять, это тоже затраты...
Сейчас проект проходит стадию согласований. Минкульт идею одобрил (потому что фондохранилище необходимо, а денег на него нет).
Еще нужно будет получить добро от КГА и Комитета по строительству. Наверняка Госинспекция по охране памятников навесит на проект собственные требования и ограничения. Место оправдывает самые серьезные затраты. Квадратный метр полезной площади будет стоить, по словам генерального директора "Корпорации "С" Максима Соколова, никак не меньше $5000-6000. Инвестиции в проект оцениваются в $12-15 млн. Примерно половина уйдет на выполнение поставленных городом и Минкультом условий.
Кстати, Павел Зюбин, член совета директоров компании "Конкордия Инвест Менеджмент" (управляющая компания московского Первого инвестиционного фонда недвижимости), в интервью, размещенном на сервере RВC, говорит о растущем интересе к петербургским проектам. В том числе конкретно - к проекту строительства элитного жилья "неподалеку от Михайловского сада и Спаса на Крови". По словам Зюбина, подписан предварительный контракт. Других проектов в этой зоне, насколько известно участникам рынка, нет и не предвидится.
Новое жилье в престижных зонах исторического центра задает новые ориентиры и для вторичного рынка - и не только ценовые. У покупателей формируются качественно иные представления о необходимом уровне инженерного обеспечения, о полагающемся "клубному дому" наборе услуг.
Попытка прогноза
Новое строительство в пределах "золотого треугольника" никогда не будет сколько-нибудь масштабным. Комплексная реконструкция - возможно, но в каждом отдельном случае придется решать вопросы с расселением, с претензиями десятков и сотен мелких, но амбициозных собственников. Без серьезных перемен в законодательстве радикально сдвинуть коммунальный блок с места не смогут и частные девелоперы. Похоже, в ближайшей перспективе ситуацию в самой престижной петербургской зоне будут определять продавцы, дефицит предложения сохранится. Президент компании "Адвекс-РОССТРО" Александр Романенко уверен, что спрос в ЗТ будет постоянно и заметно превышать предложение и ценовой разрыв между элитным и рядовым жильем будет только расти. Этой точки зрения придерживаются специалисты "Итаки", "Бекара" и других компаний, работающих с элитным жильем.
Очевидна и другая тенденция: жилой фонд в кварталах, ограниченных Фонтанкой, Невой и Невским, будет сокращаться. Первые этажи инвесторы с удовольствием выкупают под офисы и магазины; грамотно управляемый апартотель приносит более весомый и стабильный доход, чем спекулятивные операции с жильем. Увеличение доли нежилых помещений также будет способствовать обострению дефицита предложений по жилью. "Золотой треугольник" - квинтэссенция Петербурга. Несмотря на то, что в составе населения этих кварталов доля собственно петербуржцев неуклонно сокращается.
Дмитрий Синочкин
для ВЕДОМОСТЕЙ