После отмены целевого предоставления земельных участков для жилищного строительства в конце 2005 года развитие инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга в значительной степени определяется ходом земельных торгов, которые разворачиваются и в сфере промышленно-гражданского строительства.
Нет никаких сомнений, что земельные торги – это единственный цивилизованный путь развития рынка жилищного строительства, однако в настоящее время в Петербурге еще не сформировался эффективный земельный рынок. Достаточно сказать, что за 2006 год и первое полугодие 2007 года 95 процентов земель, вовлеченных в оборот, расположены за пределами обжитой части города.
Жилищное строительство
Главным событием первого полугодия 2007 года в сфере жилищного строительства стало проведение четырех аукционов на право комплексного освоения территорий в Приморском, Красносельском, Выборгском и Петродворцовом районах. В оборот вовлечено 778 гектаров городских земель, на которых можно возвести около 7 млн кв. метров жилья (таблица 1). Безусловно, это значительное событие в городской жилищной политике, последствия которого будут ощущаться еще в течение 15–20 лет. Однако нужно иметь в виду, что речь идет о пустынных, не обустроенных землях, где нет инженерной и социальной инфраструктуры и мест приложения труда. Эти территории пока еще отрезаны от центра города в транспортном отношении.
Таким образом, сегодня речь идет только о намерениях городских властей превратить пустынные окраины в цветущие, благоустроенные жилые кварталы. Говорить об итогах эксперимента по комплексному освоению территорий можно будет лет через 5–7, когда на них появятся первые дома и пойдут массовые продажи жилья.
Пока ясно одно – развитие рынка жилищного строительства в Петербурге в настоящее время идет преимущественно за счет городских окраин, на которые приходится не более 20 процентов платежеспособного спроса населения. К землям, проданным на упомянутых выше аукционах, нужно добавить 1,1 млн кв. метров будущих улучшений на окраинных землях в Красносельском и Приморском районах, проданных на инвестиционных торгах по «полным пакетам» в 2006 году, а также около 1 млн кв. метров сельскохозяйственных земель, приобретенных в 2006 году застройщиками на вторичном рынке.
Кроме того, в ближайшей перспективе город намерен продать 4 млн кв. метров будущих улучшений на инженерно подготовленных землях все в тех же Приморском и Красносельском районах и выставить на аукционы около 300 га земель под комплексное освоение – это еще более 4 млн кв. метров будущего жилья. Всего в работе находится 11 лотов под комплексное освоение территорий.
На другой чаше весов – около 0,5 млн кв. метров будущего жилья в обжитой части города, которое инвесторы планируют построить на земельных участках, приобретенных в 2006 году на вторичном рынке и 20 тыс. кв. метров улучшений (будущего жилья) в Пушкинском и Невском районах, проданных на инвестиционных торгах в 2006 году (в первом полугодии 2007 года жилищные торги по «полным пакетам» не проводились).
В то же время Генеральный план развития Петербурга предусматривает, что из 80 млн кв. метров нового жилья около 40 млн кв. метров будет построено в обжитой части города. Исходя из этого, на первом этапе, с учетом инерционности рынка жилищного строительства, на новые, окраинные территории должно приходиться не более 30 процентов ввода жилья. То есть окраинные территории должны развиваться постепенно, эволюционным путем по мере переориентации спроса населения, развития социальной и инженерной инфраструктуры, транспортных связей, а также мест приложения труда.
В противном случае они превратятся в неблагоустроенные резервации для малообеспеченного населения, отрезанные от «старого города». Да, жилье в таких районах будет относительно доступным, потому что оно вследствие низкой ликвидности будет продаваться по демпинговым ценам, но комфортным для жизни это жилье не станет, поскольку комфортность, прежде всего, определяется комфортной средой обитания.
Кроме того, такой «перекошенный» рынок приведет к беспрецедентному росту цен на жилье в обжитых районах, где задел по вновь начинаемым жилищным объектам будет исчерпан уже в 2007-2008 годах (таблица 2). Пока рынок жилья находится еще в состоянии реанимации после «перегрева», испытанного в 2006 году. Цены по-прежнему стабильны (с учетом инфляции, они даже несколько снизились), покупательский спрос достаточно низок. Однако к концу 2007 года и в 2008 году мы, наверное, будем наблюдать радикальное расслоение рынка: в новостройках цены будут находиться в состоянии стагнации (возможно и заметное снижение реальных, очищенных от инфляции, цен), а в «старом городе» начнется быстрый рост цен, который может быть нейтрализован только при условии принятия энергичных мер по вовлечению в оборот свободных земельных ресурсов обжитых районов.
Совершенно очевидно, что в настоящее время наиболее актуальной задачей является вовлечение в оборот земельных ресурсов в обжитой части города, что позволит сбалансировать развитие рынка жилищного строительства и устранить явный перекос в сторону окраинных территорий.
Что же происходит в этой сфере? Конкурсы на подготовку документации для земельных торгов начались еще в 2004 году. За полтора года их было проведено более 300. В результате заключено около 200 договоров на подготовку документации. Итогом всей этой бурной деятельности Управления инвестиций стали 10 полных пакетов, выставленных на торги, в том числе четыре – по жилищным объектам. Понятно, что все это не оказало никакого существенного влияния на рынок жилья.
В конце 2005 и середине 2006 года по инициативе «Союзпетростроя» в городской Закон о порядке предоставления объектов недвижимости был внесен ряд поправок, направленных на привлечение застройщиков к подготовке документации для торгов путем увеличения вознаграждения за подготовку документации до экономически обоснованных пределов и введения компенсационных выплат за разработку документации по планировке территорий. Кроме того, в закон была внесена норма, определяющая право инвестора на вовлечение в оборот интересующих его земельных участков.
После этого конкурсы почти год не проводились, поскольку Комитет по строительству никак не мог выработать «новые правила игры». Кстати, в отношении предусмотренных в Законе компенсационных выплат за разработку документации по планировке территорий такие правила не определены до сих пор.
В конце 2006 года работа по заключению договоров на подготовку документации для торгов, наконец, возобновилась, причем в соответствии с вышеупомянутыми поправками, главная из которых состоит в увеличении максимального вознаграждения за подготовку документации для торгов до 10 процентов от рыночной стоимости земельного участка.
Нужно сказать, что новое руководство Управления инвестиций прилагает все усилия, чтобы вернуть доверие застройщиков. И эта деятельность уже дает свои плоды. Заключено около 50 новых договоров на подготовку документации в сфере жилищного строительства, в том числе с такими известными компаниями, как «Строймонтаж», «47 ТРЕСТ», «М-Индустрия», «ИВИ–93», «АСЭРП», «Мегаполис» и другими.
Однако на сегодняшний день вызывает тревогу тот факт, что конкурсная комиссия по отбору компаний, осуществляющих разработку документации для торгов, пока работает с низкой эффективностью. Прошло уже три заседания, а заключено только девять договоров (остальные договора заключены без конкурса). Основная причина – необходимость разработки документации по планировке территорий, за которую, вопреки принятому закону, город ничего не намерен платить.
По нашему мнению, работа Управления инвестиций со строительными и девелоперскими компаниями будет иметь успех только при выполнении следующих основных условий.
1. Застройщик должен иметь возможность выбора формы конкурса – далеко не все согласятся участвовать в «девелоперском забеге», когда вознаграждение за подготовку документации получает только победитель, который подготовил ее раньше других.
2. Подготовка документации должна стать прибыльным бизнесом, поскольку в условиях острого дефицита новых земельных участков, шансы изготовителя документации на выигрыш торгов достаточно призрачны. Необходимо как можно быстрее реализовать норму Закона о возмещении затрат на подготовку документации по планировке территорий.
3. Нельзя допускать случаев передачи целевым назначением земельных участков, по которым уже разрабатывается документация для торгов. Это незаконно и полностью дискредитирует саму идею конкурсов.
4. Нужно разработать и узаконить четкий и однозначный регламент подготовки документации. Пока инвесторам зачастую неясен даже ее состав. Таким образом, подготовка документации каждый раз превращается в эксклюзивную, «ручную» работу.
При выполнении перечисленных выше условий, подготовка документации для торгов превратится в новое и достаточно привлекательное направление девелопмента. Некоторые строительные компании уже сейчас думают об организации дочерних девелоперских фирм для подготовки такой документации. Придут в эту сферу и профессиональные девелоперы, такие как «Аверс», «ТИГ» и другие.
С целью повышения эффективности девелопмента по подготовке документации для торгов, «Союзпетрострой» разработал проект нового городского Закона «О комплексном освоении и реконструкции территорий в Санкт-Петербурге», который внесен в Законодательное собрание.
В соответствии с этим Законом конкурсы могут проводиться не только на новые территории, но и на право девелопмента и реконструкции (инженерное обеспечение, благоустройство) частично застроенных жилых кварталов. При этом девелопер получает право на разработку документации по планировке территории и документации для торгов по всем выявленным свободным земельным участкам, а также право на использование части средств, вырученных от продажи подготовленных к застройке участков, для инженерной реконструкции и благоустройства территории, что может значительно повысить ее рыночную стоимость.
На наш взгляд, только такой подход позволит решить проблему комплексного освоения и благоустройства частично застроенных территорий и преодолеть развивающуюся хаотичную, неупорядоченную уплотнительную застройку. Нужно сказать, что Управление инвестиций уже пошло по этому пути: на последних конкурсах разыгрывается право на подготовку документации не по отдельным участкам, а по территориям. Так что предлагаемый закон упорядочивает и развивает сложившуюся практику.
ЭкономиЧеский анализ торгов на право комплексного освоениЯ территорий
Как видно из таблицы 1, на первых торгах в январе 2007 года разыгрывалось право застройки 18 га земли в Петродворцовом районе. В аукционе участвовало 14 компаний, стартовая цена поднялась в 68!!! раз и достигла 38 400 рублей в расчете на кв. метр улучшений. На наш взгляд, в этом нет ничего удивительного, поскольку речь идет о территории с уникальным местоположением, предназначенной для строительства элитного коттеджного жилья. Это были, в своем роде, «показательные торги».
Более поучительным стал второй, февральский аукцион, на котором разыгрывалось право застройки огромной – 400 с лишним га – территории в западной части Приморского района. На этом аукционе солировал Главстрой-СПб (вопреки названию, эта компания имеет вовсе не петербургские корни), который приобрел права на данную территорию по символической цене – менее 10 EURO в расчете на кв. метр будущих улучшений.
Петербургские компании не смогли составить конкуренцию Главстрою-СПб по одной простой причине – для освоения такой территории капитализация застройщика должна составлять несколько миллиардов EURO. В Петербурге таких застройщиков нет. Самый крупный из них – Группа ЛСР, по опубликованным данным, имеет годовой оборот в 23 млрд рублей.
В третьем аукционе разыгрывалось право застройки двух земельных участков в Красносельском районе площадью менее 30 га. Такие территории уже «по зубам» наиболее крупным петербургским застройщикам и они дали бой «московским гостям». В результате один участок смог приобрести Гатчинский ДСК, входящий в вышеупомянутую Группу ЛСР. Отметим, что достаточно жесткая конкуренция привела к более чем десятикратному росту цен на землю, при том что эта территория менее ликвидная по сравнению с выставленными на предыдущих торгах участках в Конной Лахте.
В последнем, четвертом, аукционе опять победил Главстрой-СПб, который, по-видимому, обосновался в Петербурге всерьез и надолго. Однако несмотря на значительные размеры разыгрываемой территории в Выборгском районе (270 га), конкуренция была достаточно сильной, и цена земли составила почти 100 EURO в расчете на кв. метр улучшений. Надо думать, что в условиях острого общероссийского дефицита земли, предлагаемой для жилой застройки, Петербург стал привлекать внимание многих внешних «стратегических» инвесторов.
Из прошедших торгов по комплексному освоению территорий можно сделать следующие основные выводы.
1. Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, Строймонтаж и другие не могут участвовать в торгах по большим территориям (от 30 га) по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация). Таким образом, торги по территориям размером в 100, 200 и более гектаров – это не что иное, как открытое приглашение на петербургский рынок жилищного строительства внешних инвесторов.
В принципе, в притоке внешнего капитала нет ничего плохого, наоборот, это благо для города. Однако проникновение внешних инвесторов должно происходить в рамках справедливой конкурентной борьбы с петербургскими застройщиками, в противном случае это просто генетическое разрушение нашего рынка жилищного строительства, который складывался в течение последних 15 лет, потеря его лица и традиций. Нельзя забывать и об опасностях, связанных с перспективой реальной, а не выдуманной в Москве монополизации рынка.
Уже сегодня можно прогнозировать, что Главстрой-СПб в обозримом будущем введет не менее 6 млн кв. метров жилья. В то же время нынешний лидер жилищного строительства в Петербурге – ЛенСпецСМУ – за последние три года ввел 630 тыс. кв. метров.
Много говорят о возможности создания консорциумов из петербургских застройщиков для создания конкуренции внешним инвесторам в освоении новых территорий, но сегодня очень трудно представить консорциум, состоящий, например, из Гатчинского ДСК, ЛенСпецСМУ и Петротреста. Не более реалистичными выглядят и другие сочетания брэндов. Все эти компании работают в условиях жесткой конкуренции, у них разная рыночная стратегия, а ведь идея комплексного освоения территорий как раз и состоит в создании целостной, однородной застройки новых жилых кварталов.
Более реальный путь – это предоставление ведущим петербургским застройщикам, проверенных временем, городских гарантий по банковским кредитам, необходимым для инженерного освоения территорий. Законодательная основа для этого имеется – мы говорим о лежащем «на полке» городском Законе о поддержке частных инвестиций в жилищное строительство. У городского правительства есть резон поддерживать «своих» застройщиков – ведь петербургские застройщики, в отличие от московских, платят налоги именно в местный бюджет.
Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения территорий, за исключением довольно-таки призрачной надежды, что новые «гиганты» рынка жилищного строительства продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это «крохи с барского стола», а не путь к выживанию. Нишей средних застройщиков является девелопмент и реконструкция заселенных территорий в обжитой части города. Собственно говоря, они уже сегодня идут по этому пути, пытаясь приобрести земельные участки под застройку на вторичном рынке (однако цены на землю здесь «зашкаливают» за 1000 EURO в расчете на кв. метр будущих улучшений). Можно надеяться, что принятие и реализация нового городского закона «О комплексном освоении и реконструкции территорий в Санкт-Петербурге» значительно расширит возможности средних застройщиков.
2. Цены на прошедших в 2007 году торгах (за исключением первых – «элитных») не поднимались выше 100 EURO в расчете на кв. метр будущих улучшений. С другой стороны, на торгах по инженерно обустроенным территориям в Приморском и Красносельском районах, прошедшим в сентябре 2006 года, цена кв. метра будущих улучшений составила около 400 EURO. Если учесть, что затраты на инженерное освоение территории составляют от 100 до 200 EURO в расчете на кв. метр улучшений, можно предположить, что реальная цена кв. метра улучшений в условиях комплексного освоения составляет не менее 200 EURO.
Чем же объясняется такая осторожность застройщиков? А дело в том, что в постановлении городского правительства № 167 от 21.02.2006 «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства» имеется один пункт, о котором стыдливо умалчивает Фонд имущества при публикации условий торгов, гласящий, что в случае невыполнения сроков инженерного освоения территории (на какое время? на один день?), договор с застройщиком разрывается, а созданные им инженерные сооружения безвозмездно передаются городу.
Стоимость создаваемых при комплексном освоении территорий инженерных сооружений составит десятки (а в некоторых случаях и сотни) миллионов EURO. Если бы застройщики всерьез поверили, что это работающий пункт, они не подошли бы к Фонду имущества и на пушечный выстрел. В действительности, очень трудно представить, что городские власти экспроприируют, например, у могущественного Главстроя закопанные в землю сотню, другую миллионов EURO за пятидневное опоздание со сдачей той или иной очереди инженерных сооружений.
Но риск есть риск, и его нужно учитывать в ценах за приобретаемые земельные участки. Тем более что договор вряд ли будет расторгнут, но инвестору это может стоить недешево. Когда на кону десятки (или сотни) миллионов EURO, торг совершенно не уместен. Однако банки в любом случае не сочтут ликвидным залогом недвижимость, которая в любой момент может быть реквизирована.
На наш взгляд, рассматриваемый пункт постановления носит явно коррупционный характер и должен быть отменен (вообще, такие сферы экономической жизни, как распределение городской земли, необходимо регулировать не постановлениями правительства, а городскими законами – именно для этого они и существуют).
Промышленно-гражданское строительство
Серьезные проблемы имеются и в сфере промышленно-гражданского строительства (ПГС). За первое полугодие выпущено всего 20 распоряжений на проектирование и строительство подобных объектов. К ним можно прибавить три лота, разыгранных на торгах по «полным» пакетам (таблица 3), но этого все равно очень мало – в Петербурге ежегодно вводится более 200 крупных объектов ПГС. Следовательно, за первое полугодие было вовлечено в оборот не более 30 процентов от требуемого рынком недвижимости количества объектов. Еще в 2007 году можно ожидать появления 11 объектов ПГС по итогам торгов по «коротким» пакетам, проведенным в 2006 году, однако это не изменит общей картины.
Нет сомнений, это плоды политики «стратегического инвестирования». Дело в том, что в Петербурге можно получить право на целевое строительство объекта ПГС только приобретя (с немалыми затратами) статус «стратегического инвестора». Практика показала, что получение такого статуса зависит не столько от масштаба проекта, сколько от умения инвестора договориться с компетентными чиновниками. Разумеется, договориться могут далеко не все. Результаты налицо.
Нужно сказать, что руководство города уже не раз заявляло о необходимости перехода к распределению земельных участков под промышленно-гражданское строительство исключительно на торгах. Идея хорошая, рыночная, но только при развитии эффективной, работающей инфраструктуры земельных торгов. Если в городе ежегодно будет продаваться (причем по «полным пакетам») по 200–300 земельных участков под промышленно-гражданское строительство, инвесторы по собственному желанию перестанут заниматься изыскательскими работами и пробивать «целевку» (предоставление участков целевым назначением) – им это вовсе не нужно, чтобы не сказать больше. Но в первом полугодии на торгах продано только 13 участков, а это капля в море.
Не более радужны и перспективы на будущее – за последние 8 месяцев (с ноября 2006 года) Управление инвестиций заключило всего 11 договоров на подготовку документации по торгам в сфере ПГС. Это лучше, чем ничего (до ноября 2006 года такие договора долгое время вообще не заключались), но слишком мало. По «целевке» за первое полугодие начаты изыскательские работы по 41 объекту. Эту цифру смело можно умножать на коэффициент 0.7 – именно таков процент отсева по изыскательским работам. Еще по 10 объектам изыскательские работы начаты по итогам торгов по «коротким» пакетам. В итоге выходим на 40 процентов от потребностей рынка.
Кстати, итоги торгов в первом полугодии показали заметный рост дефицитности земельных участков, предназначенных для промышленно-гражданского строительства. Так, в 2006 году общее превышение конечных цен аукционов над начальными ценами составило 30 процентов, а в 2007 году – уже 150 процентов. Среднее число участников торгов увеличилось с 3,4 в 2006 году до 7,9 в 2007 году. Цена на кв. метр улучшений (площадь возводимых зданий) в 2007 году доходила до 1400 EURO, тогда как в 2006 году аналогичная цена не превышала 400 EURO.
Нужно сказать, что политика «стратегического инвестирования» совершенно противоречит Земельному кодексу, который в статье 31 закрепляет за всеми без исключения инвесторами право выбора земельного участка для целей промышленно-гражданского строительства (целевка – это не более чем частный случай реализации процедуры выбора земельного участка, когда предоставляется именно участок, указанный инвестором). Более того, в Земельном кодексе сказано о том, что отказ в предоставлении земельного участка может быть оспорен в суде, то есть самое большее, что может сделать городская власть – это предоставить альтернативный земельный участок с соответствующим обоснованием. В новой редакции городского Закона о предоставлении объектов недвижимости введена норма о возможности выбора земельного участка под промышленно-гражданское строительство, но она пока не работает.
Можно надеяться, что с переходом на саморегулирование строительные бизнес-сообщества будут более решительно и последовательно отстаивать законные права застройщиков. Во всяком случае, «Союзпетрострой» твердо намерен идти по этому пути и уже начал такую работу. Жизнь показала, что она может быть достаточно эффективной.
Одним из центральных событий в сфере промышленно-гражданского строительства стал отзыв (под давлением «общественного мнения») разрешения на строительство у ООО «Концепт Групп», возводившего торговый комплекс на площади Мужества. На наш взгляд, продолжение подобной практики может существенно ухудшить инвестиционный климат в Петербурге. Ведь перед тем как начать строительство, инвестор разрабатывает временный регламент застройки территории, проект ее планировки и межевания, и градостроительный план земельного участка. Каждый раз в установленном порядке проводятся общественные слушания. И только после этого с застройщиком заключается договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
Данный договор может быть обоснованно расторгнут городом только в случае невыполнения застройщиком своих договорных обязательств (нарушение сроков строительства, задержка отчислений на инфраструктуру и т.п.). Таким образом, новые выступления общественности не являются основанием для прекращения строительства, которое ведется в соответствии с распоряжением губернатора города. Поезд уже ушел, общественное мнение было учтено на стадии предпроектных разработок. Как можно игнорировать прежние общественные слушания, проведенные в установленном Законом порядке? Почему новая «общественность», которая, кстати, вполне может быть нанята конкурентами или недобросовестными политиканами, более уважаема, чем старая?
На наш взгляд, соответствующая норма должна быть внесена в городской Закон о предоставлении объектов недвижимости. Кстати, для договоров аренды длительностью более 5 лет она уже прописана в Земельном кодексе (статья 22). В любом случае, согласно Гражданскому кодексу и Федеральному закону об инвестициях, в случае расторжения договора аренды арендодатель (город) обязан возместить арендатору (застройщику) стоимость созданных улучшений (кстати, московские власти именно так и поступают).
К сожалению, пока не существует эффективных механизмов для защиты законных интересов застройщиков. Судиться с городской властью в России пока еще не принято. В рамках перехода на саморегулирование «Союзпетрострой» планирует создать совместно с Законодательным собранием города комиссию по соблюдению законности в инвестиционно-строительной сфере. Можно надеяться, что тогда ситуация радикально изменится.
Обзор подготовлен заместителем директора по развитию и аналитической работе Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», к.э.н. Евгением Капланом.
В обзоре использованы данные Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга, Фонда имущества Санкт-Петербурга, информационной системы «КонсультантПлюс», а также корпорации «Петербургская недвижимость».
Источник: