Защита для дольщика: договор долевого участия

Покупателю жилья в новостройке сегодня предлагается несколько схем покупки. На каждую схему – свой договор. Какой договор можно подписывать смело, а какой трижды прогнать через юриста или вообще не подписывать?

Краткая история вопроса
1 апреля 2005 года вступил в силу один из самых знаменитых законов   «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214.

Он должен был защитить интересы дольщиков, вкладывающих деньги в строящееся жилье. Закон потребовал, чтобы строительные фирмы привлекали инвестиции только после того, как получен полный пакет документов на объект. Заметим, что до вступления в силу закона,   нередко складывалась ситуация, когда возводимое жилье уже продано, стройка близилась к концу, но официально она была по сути нелегальной.

Законом был утвержден порядок договора участия в долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что, безусловно, является дополнительной гарантией для дольщика. Закон также установил, что если застройщик затягивает сроки сдачи, то будет платить дольщику неустойку   в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Однако строительные компании не смогли и не захотели работать по 214-му закону. Результат   объемы строительства резко упали, цены, наоборот,   поползли вверх. 214-й закон, лишив возможности строительные компаниий собирать деньги по старинке, спровоцировал и трагедию дольщиков.

Год назад наиболее одиозные положения закона были поправлены,   в пользу строителей, однако все равно, законная схема сбор денег по 214-му закону тяжело вживается в наш рынок. Тем более, что пока проходил период адаптации закона, строители обратились к другим схемам привлечения денег.

Договор долевого участия
Этому договору посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Поэтому мы можем смело сделать вывод – это самый надежный, защищенный законом договор.

Повторимся: он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным. Регистрация является гарантией для дольщика того, что квартира будет продана ему и только ему, и исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Кроме того, в договоре должны быть указаны следующие обязательные условия:
- определен объект долевого строительства;
- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
- прописана цена, сроки и порядок оплаты;
- определен гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.

Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.

Альтернативные схемы – что следует знать
На рынке сложились так называемые альтернативные схемы покупки жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи.

Договор соинвестирования
Заключая подобный договор, дольщик должен иметь в виду, что он становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски и законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I защищать его не будут. Дольщик-соинвестор подпадает по действие закона «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года № 39
Заметим, что этот договор больше относится к тем, кто «влез» в долевое строительство до 1 апреля 2005 года, то есть до выхода вступления в силу закона № 214.

Договор переуступки прав требования
Этот договор предполагает, выкуп договоров долевого участия. В каких случаях его заключают? Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. По мере роста этажей, растет цена метра, значит, свой договор долевого участия можно выгодно переуступить. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены.

Наконец, договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Вексельная схема
Смысл вексельной схемы заключается в том, что дольщикам предлагается приобрести не квартиру, а лишь обязательство ее передать. У вексельной схемы два варианта. В первом случае дольщик покупает вексель у сторонней организации. Этим векселем он будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору. Во втором случае вексель дольщику выдает сам застройщик с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.
На первый взгляд,   очень выгодный вариант, особенно в условиях инфляции и постоянного роста цен на жилье. Но доля риска высока: если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Понятно, что в большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно для того, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене.

Вексельная схема предполагает заключение двух договоров   предварительного договора (о нем читайте ниже) и договор купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и покупателям остается уповать на порядочность застройщиков, которые не хотят портить свой имидж скандалами с дольщиками.

Договор предварительной купли-продажи.
Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но в том случае, если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств. В нашей стране судебная практика в этой сфере только складывается, и часто процессы такого рода продолжаются несколько лет. Так что схема явно ненадежная.

Разумеется, такой договор также не регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Действенного способа проверить, сколько таких обязательств приняла на себя строительная фирма под планируемое количество квадратных метров, не существует.

Как себя обезопасить
Наш совет – держаться в рамках, хоть и плохо действующего, но закона № 214. Если вы решили все-таки рискнуть и заключить «подозрительный» договор, помните, что закон не на вашей стороне. Ваша гарантия – порядочность застройщика. Не стесняйтесь узнать как можно больше о застройщиках и обязательно проконсультируйтесь у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Обращайте внимание на стаж работы в строительной сфере этой компании, ее отношения с властями.

И не забывайте о страховании. Страховые компании после некоторого перерыва вернулись к страхованию финансовых рисков при покупке новостроек. Имейте в виду – если страховщики наотрез отказываются страховать ваш договор, значит здесь что-то не так!

Благодарим за содействие адвоката по недвижимости Ирину Левченко и начальника учебного центра Агентства недвижимости «Триумфальная арка» Романа Вихлянцева.

Рейтинг договоров по надежности

Документы:
Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года