В Петербурге кредиты на покупку жилья выдают более 60 банков, в общей сложности они представляют более 200 ипотечных программ. Есть ипотека для вторичного рынка и жилья в строящихся домах, для коммуналок и земельных участков, для молодежи и заемщиков средних лет… Разница — не только в процентных ставках. Обычно банки придерживаются строгого правила: каждый шаг заемщика регламентирован и каждое действие кредитора при оформлении ссуды должно быть оплачено — разумеется, заемщиком. Вопрос: насколько при этом вырастет сумма средств, взятых во временное пользование?
«Сравнивать напрямую процентные ставки разных ипотечных программ не совсем верно. Большинство банков в своей рекламе не указывает размеры дополнительных платежей, с которыми неизбежно придется столкнуться заемщику при получении кредита и при его обслуживании, — говорит Валерий Солдатов, генеральный директор Финансовой строительной компании «САС». — Прежде всего, это ежегодные платежи за страхование квартиры и других рисков. Возможны и другие расходы: плата за рассмотрение заявки, плата за обналичивание средств, разовая комиссия банка, комиссия за обслуживание кредита, плата за аренду ячейки, за открытие счета и т. п.».
Без секретов
Дополнительные платежи обычно присутствуют, но назвать их «скрытыми» можно разве что с натяжкой: как правило, заемщик может получить информацию о том, за какие действия и в каком размере ему придется доплачивать банку заранее, еще на этапе «пристрелки» и выбора банка.
Затраты заемщика (не считая ежемесячных выплат в погашение основного долга) можно разделить на единовременные (на момент оформления сделки) и растянутые (выплата процентов и страховые платежи).
Единовременные затраты:
* Тариф банка за рассмотрение заявки заемщика на ипотечный кредит (взимается не везде);
* Тариф за выдачу ипотечного кредита (взимается не везде);
* Оплата оценки рыночной цены приобретаемой квартиры;
* Оплата нотариального удостоверения совершаемой сделки (1,5% от суммы сделки);
* Оплата госрегистрации сделки (по тарифам УФРС);
* Оплата услуг агентства недвижимости (4–6%);
* Оплата услуг ипотечного брокера (около 2%).
Как видно, большая часть затрат относится не к специфике ипотечной сделки как таковой, а сопутствует любой сделке с недвижимостью — если только покупатель не намерен сам «играть в риэлтора», отчаянно экономя. Сборы банка за выдачу ипотечного кредита, как правило, составляют не более $1000.
Регулярные (растянутые во времени) платежи, связанные с «обслуживанием» ипотечного кредита, делятся на два вида:
а) проценты за пользование — начисляются ежемесячно на остаток невыплаченного кредита;
б) платежи страховой компании — как правило, вносятся раз в год и обеспечивают защиту от таких случаев, как потеря трудоспособности, частичная или полная утрата купленной квартиры (либо в результате техногенных причин — разрушение дома, протечка, пожар и т. д., либо юридических — судебные разбирательства об оспаривании прав собственности, то есть защита от мошенников).
Тарифы в страховых компаниях заметно различаются, при этом самым дорогостоящим является страхование титульное —1,5–2% от суммы сделки. Но еще в прошлом году отечественные банки, работающие по программе АИЖК, отменили обязательность страхования титула. Некоторые из них уже не требуют и страхования жизни и здоровья заемщика.Так что, выбирая банк, стоит поинтересоваться не только процентными ставками и требованиями к подтверждению дохода заемщика, но и страховым «джентльменским набором».
Сколько в тумбочке?
Как правило, первоначальный взнос — необходимое условие получения ипотечного кредита. «Его самый популярный размер в Петербурге составляет от 10% до 30% от стоимости приобретаемого жилья, — рассказывает Наталья Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко». — В ряде банков («ДельтаКредит», Городской ипотечный банк, МДМ-Банк и др.) предлагаются ипотечные программы с 20%-ным первоначальным взносом. Предложения с нулевым взносом обычно сопровождаются более высокими процентными ставками.
Например, у ФОРА-банка в такой программе ставка составляет до 16% в долларах США». Практика показывает, что получить кредит на покупку квартиры, превышающий 75–80% стоимости жилья, весьма непросто. Если собственных средств на оплату 10–20% стоимости квартиры у заемщика нет, риэлторы нередко предлагают ему взять потребительский кредит, чтобы облегчить получение ипотечного.
Однако выгодной такую операцию никак не назовешь: проценты по потребительскому кредиту примерно вдвое выше ставок по ипотечным программам. К тому же, объем финансовых средств ограничен: потребительский кредит обычно не превышает $10–15 тыс.
Год назад кредиты с 5%-ным первоначальным взносом давали только Северо-Западный банк Сбербанка РФ и Национальный резервный банк. Сегодня целых шесть банков предоставляют ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса, еще три — требуют 5%. Остальное большинство банковских учреждений выдает кредиты при наличии у заемщика 10% стоимости будущей квартиры (стандарт работы АИЖК).
Процент пошел
Второй показатель, на который заемщик обычно обращает внимание, — размер процентной ставки по кредиту.
Средние ставки в 2006 году составили: в рублях?—?13%, в иностранной валюте?—?11%. Это в два-три раза превышает аналогичные ставки в европейских странах. Крупные ипотечные игроки («Внешторгбанк-24», Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и Международный московский банк) сегодня практикуют ставки от 10,5%. Некоторые банки («КИТ Финанс», российские представительства Райффайзенбанка, «ДельтаКредит», Газпромбанк и др.) применяют и «плавающие» процентные ставки LIBOR, которые могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка.
Эксперты предупреждают: такой кредит может быть выгоднее, чем с фиксированной ставкой, однако может случиться и наоборот. Риск заключается в том, что за длительный срок эти показатели могут измениться в сторону повышения.
С начала нынешнего года практически все работающие в Петербурге банки неуклонно, хотя бы на сотые доли процента, но понижают ставки. В долларовом сегменте больше других отступил БИНБАНК: вместо минимальной ставки в 11% теперь декларируется 9,5%. На 0,75% сдвинулся Московский банк реконструкции и развития, на 0,5% — «Уралсиб» и на 0,4% — Альфа-Банк. Рублевые кредиты больше всего подешевели опять же у БИНБАНКа — на 3,5% (до 11% годовых), у «Уралсиба» — на 2,2% (до 10,8%). Совсем ненамного меньше скинул банк «Санкт-Петербург» — 10,9% вместо прошлых 13%. Альфа-Банк существенно уменьшил минимальную ставку по рублевым кредитам — на 1,7% (до 10%).
О том, как именно рассчитываются конкретные ипотечные кредиты, то есть о расчетном калькуляторе, читайте в следующих номерах журнала «Доступная недвижимость».
Комментарий эксперта
Наталья Лаврова — исполнительный директор АН «Дарко»:
Да, безусловно, ипотека стала доступнее. Сейчас, к огромной радости многих наших жителей, наконец-то появились банки, которые дают кредиты на покупку комнаты в самом широком смысле — не только на последнюю комнату, выкуп которой превращает коммуналку в отдельную квартиру, как это практиковалось раньше, а именно на любую отдельно взятую комнату. При этом сократился объем документации, предоставляемой заемщиками, упростились форма подачи заявок на кредит. Многие банки из-за конкуренции идут на бесплатную оценку недвижимости. Некоторые кредитные организации готовы вообще отказаться от обязательного страхования всех рисков — не только титула, но и жизни заемщика.
По-прежнему есть банки, готовые работать без первого взноса, правда, таковых крайне немного. Это удобно тем, кто, например, недавно устроился на высокооплачиваемую работу, имеет возможность выплачивать ежемесячный взнос по кредиту, однако сделать накопления не успел. Еще одно новшество: банки сегодня легко идут на выдачу кредита заемщикам, достигшим 50–55-летнего возраста, хотя еще совсем недавно это была неразрешимая проблема.
Статья опубликована в журнале Доступная недвижимость №7 / июль 2007