В сложной цепочке «банк–заемщик–продавец» важное место занимает оценка имущества, независимо от того, берете вы кредит под залог имеющейся собственности или же залогом выступает приобретаемое жилье. О роли оценки имущества, о цене возможной ошибки рассказывает генеральный директор Института независимой оценки Ольга Либровская.
— Для чего необходимо проводить оценку залога?
— Оценку залога необходимо проводить в тех случаях, когда организация или частное лицо хочет взять кредит в банке и, соответственно, закладывает имущество. Оценщик должен оценить стоимость и обеспеченность залога, а также риски. Для этого мы определяем две стоимости: рыночную и ликвидационную.
— В чем заключается разница между рыночной и ликвидационной стоимостью?
— Например, у вас есть машина, и вы ее хотите продать. Вы выяснили, что машины данной марки, данного возраста и пробега продаются в диапазоне, скажем, $8–9 тыс. Исходя из этого, вы определяете цену продажи, так называемую рыночную стоимость. А теперь представьте, что машину вам надо продать срочно. Естественно, для этого цена должна быть ниже средней по рынку. Это и есть ее ликвидационная стоимость.
— Человек приходит в банк и хочет взять кредит на покупку квартиры, которая будет выступать залогом. На каком этапе происходит оценка?
— В нашей практике встречаются разные случаи. Иногда банки предлагают: «Найдите подходящий вариант, обратитесь к оценщику, пусть он рассчитает стоимость, и тогда уже приносите документы». Чаще происходит наоборот: собирается требуемый пакет документов и лишь затем приходят к нам за оценкой. И когда наш отчет появляется в банке (буквально, через 2–3 дня), принимается решение о выдаче кредита. Многое зависит от того, напрямую ли заемщик общается с банком или через ипотечные агентства.
— Существует мнение, что не на любую квартиру банк готов дать кредит…
— Опыт свидетельствует о том, что практически на все варианты квартир можно получить кредит. У любой квартиры есть цена, значит, ее можно заложить, купить, продать и т. д.
— Кто выбирает оценщика: заемщик или банк?
— По-разному. Есть банки, которые принимают отчеты любого лицензированного оценщика. Некоторые работают только с организациями, получившими аккредитацию именно этого банка. В ряде случаев менеджер банка решает, какая оценочная организация будет работать с данным объектом, иногда заемщик выбирает из предложенного банком списка оценщиков.
— Кто оплачивает оценку?
— В большинстве случаев?— заемщик.
— Встречались ли в вашей практике случаи, когда заемщик обращался в несколько оценочных компаний?
— Подобные случаи в нашей практике не редкость и происходят тогда, когда покупателю или риэлтору кажется, что отчет оценщика не объективен.
— Часто ли повторная оценка выявляет ошибки?
— Я бы не стала говорить об ошибках, так как любое оценочное заключение?— это мнение независимого эксперта. Иногда оно просто может быть не совсем объективно. К нам часто обращаются заказчики с уже готовыми заключениями оценочных компаний и просят провести повторную оценку. Им кажется, что цена, указанная в отчетах, не соответствует рыночной.
— Какие последствия может повлечь неправильно проведенная оценка?
— Непрофессиональное оценочное заключение навредит всем: покупателю, продавцу, риэлтору?— так как может не состояться сделка, и банку?— так как кредит не будет выдан.
— Сколько времени занимает и сколько стоит оценка, например, квартиры?
— Типовой вариант мы обычно оцениваем за 2 дня. Если нам предлагают оценить некий эксклюзив, то в этом случае приходится тратить куда больше времени на сбор и анализ материала. В среднем по городу расценки на услуги оценщиков колеблются в пределах от 2800 до 6000 руб. и зависят от сложности и сроков исполнения.
— Какие типы и варианты квартир ваши клиенты наиболее часто просят оценить?
— Основная масса?— типовые однокомнатные и двухкомнатные квартиры не в центральных районах города.
— Как не прогадать с оценщиком?
— Мне кажется, что наилучший способ найти хорошего оценщика?— навести справки, спросить у знакомых, поискать отзывы в Интернете, обращая внимание на срок работы и репутацию компании на оценочном рынке.
Контрфорс
На вопросы отвечает Евгения Севастьянова, генеральный директор ООО «Евроактив»:
— Встречались ли в вашей практике случаи, когда заемщик обращался к вам, уже имея на руках результат оценки другой компании?
— Да, конечно. Я часто провожу экспертизу результатов оценки. Допустим, клиент обратился в один банк. Банк порекомендовал ему одну из аккредитованных у него оценочных компаний. Клиент получил результат оценки. Затем он по каким-то причинам решил обратиться в другой банк, у которого также есть свои аккредитованные оценщики. В этом случае проводится экспертиза результатов первой оценки. Мы смотрим, насколько верно и корректно рассчитана стоимость залога.
— Бывают ли такие случаи, когда клиент сомневается в правильности результатов оценки?
— Бывают и такие случаи, когда заказчик обращается к нам для того, чтобы проверить результат проведенной ранее оценки, потому что сомневается в ее правильности. Мы оказываем такую услугу. Любая рыночная оценка?— это диапазон цен, который мы обосновываем. Например, мы экспертируем местоположение оцениваемого объекта, его окружение, возможность проведения изменений планировки и многое, многое другое, что влияет на его цену.
— Часто ли повторная оценка выявляет ошибки?
— Не часто.
— Какие последствия может повлечь неправильно проведенная оценка?
— Допустим, мы проводим оценку для внесения объекта в уставный капитал, если его стоимость будет завышена, обязательства компании не будут обеспечены в полной мере. Аналогично, если завышается стоимость залога по ипотеке, в случае дефолта банк не сможет покрыть сумму кредита после реализации недвижимости с торгов. А значит, он понесет убытки.