Выбирая участок для девелопмента, застройщики, по мнению экспертов, недооценивают значение инфраструктуры в окрестностях. Многие уверены, что развлекательные, спортивные, образовательные и торговые учреждения можно успешно обустроить внутри коттеджного поселка. Однако практика показывает, что это удается далеко не всегда.
В консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» подсчитали заведения для временного проживания (сюда вошли отели, пансионаты и базы отдыха) в окрестностях Петербурга. Из общего количества (290) 27,8% пришлось на Курортный район, 20,2% — на Приозерский, 13,4% — на Всеволожский, 12,6% — на Выборгский, 11,2% — на пригородные районы Петербурга (Пушкин, Павловск, Петергоф, Стрельна и т.п.). Остальные областные земли почти лишены подобной инфраструктуры (по два-три подобных объекта на район). Рейтинг, конечно, нельзя напрямую перенести на плотность развлекательных заведений в пригородах, но тенденция характерна.
«Складывается впечатление, что строительство жилых комплексов и обустройство развлекательной и социальной инфраструктуры никак не связаны между собой. Коттеджные поселки активно возникают в Выборгском и Всеволожском районах. А рестораны, мини-отели, боулинги как строились на Приморском шоссе, так и строятся», — комментирует управляющий проектами компании «Олимп-2000» Сергей Щерба.
Как подтверждают опрошенные «НП» специалисты, сегодня девелоперы, начиная работать над проектом, почти не обращают внимание на то, насколько развита инфраструктура, в лучшем случае довольствуются прикидками «на глазок».
«Почти никто не просчитывает, что станет с районом к тому моменту, когда поселок будет построен. Смотрят, можно ли подвести инженерные коммуникации и перевести землю в ИЖС за разумные деньги. Нередко хватают участки по принципу «что досталось», — комментирует независимый эксперт по загородному рынку Марина Агеева.
«Опытные застройщики начинают ориентироваться на наличие окружающей инфраструктуры. К сожалению, таких немного», — говорит Сергей Щерба. Однако продавать коттеджи «в чистом поле», уверены специалисты, становится все сложнее. Чтобы люди захотели поселиться в новом поселке, неподалеку должен находиться какой-то населенный пункт. «В нем должен быть магазин приемлемого качества — ларек с хлебом не подойдет. Нужна поликлиника, а не сельский фельдшер, принимающий на дому. И нужен общественный транспорт. На эти три пункта ориентируются покупатели домов для постоянного проживания», — подмечает советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.
Отсутствие внешней инфраструктуры девелоперы часто обещают компенсировать внутренней: обустроить на территории поселка магазин, кафе, тренажерный зал и пр. (см. табл.). Однако, как показывает опыт уже заселенных поселков (таких, по разным оценкам, от 10 до 15% от общего количества заявленных комплексов), заведения «для внутреннего пользования» нередко лишь создают проблемы жильцам.
«Ни в одном из реализованных проектов собственная инфраструктура оказалась не нужна. Например, в поселке «Борисово-2» (от «ПулЭкспресс Групп») построено больше 150 домовладений, но даже небольшое кафе здесь оказалось нерентабельным. Его пришлось закрыть, а участок — продать. Зато неподалеку, на базе отдыха «Вороний хутор», подобная инфраструктура оказалась востребованной. Другой пример: поселок компании Honka — «Медное озеро» на 40 домов. Здесь построены помещения для кафе и магазина. Но за полтора года жильцы так и не смогли договориться, что делать с этими зданиями: кафе и магазин им не нужны», — говорит Марина Агеева.
«По нашему опыту, организация какой-либо инфраструктуры (к примеру, небольшое кафе или магазинчик) в поселке нерентабельна. Это должно быть в 3-5 км от него. Немало застройщиков сегодня заявляет, что готовы организовать нужные заведения внутри комплекса. Причем в выборе объектов полагаются чаще на интуицию, чем на маркетинговые исследования. В результате от многих объектов приходится отказываться», — поддерживает ее Сергей Щерба.
Американские специалисты не зря повторяют, что привлекательность недвижимости определяет место и еще раз место. Большинство наших застройщиков пока уверены, что им удастся «подправить» интерес покупателей к проекту, построив несколько дополнительных зданий в поселении. Хотя мировой опыт показыват, что развлекательные заведения должны строиться отдельно и управляться специализированными компаниями.
Мнения экспертов
Михаил Бимон,
директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– Для поселения класса «элит» требуется, чтобы недалеко был, как минимум, приличный магазин. Для поселков класса «эконом» или «комфорт» поблизости необходимы деревня, небольшой детский сад, школа, общественный транспорт. Однако соседство не со всякой инфраструктурой приносит радость: постоянный шум дискотек или общественный пляж неподалеку могут значительно уценить жилой объект.
Алексей Рогов,
генеральный директор компании Village Consulting:
– На 50 домов инфраструктуру организовывать невыгодно, но если застройщик реализует проект хотя бы на 100 домовладений, то строительство социальных и развлекательных объектов будет колоссальным преимуществом. Ведь это будет не сельский детсад в разваливающемся здании, школа с неудобными партами или деревенский продторг.
А окружающая инфраструктура выступает преимуществом лишь на начальной стадии, пока нет собственных объектов.
Роман Лескин,
начальник отдела развития и маркетинга компании «НеваИнвестПроект»:
– Безусловно, развитая инфраструктура района — это серьезное конкурентное преимущество проекта, и она избавляет девелопера от лишней нагрузки. Если он не тратился на строительство социальных объектов, он может либо предложить дома по более конкурентным ценам, либо еще вложиться в благоустройство.
В консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» подсчитали заведения для временного проживания (сюда вошли отели, пансионаты и базы отдыха) в окрестностях Петербурга. Из общего количества (290) 27,8% пришлось на Курортный район, 20,2% — на Приозерский, 13,4% — на Всеволожский, 12,6% — на Выборгский, 11,2% — на пригородные районы Петербурга (Пушкин, Павловск, Петергоф, Стрельна и т.п.). Остальные областные земли почти лишены подобной инфраструктуры (по два-три подобных объекта на район). Рейтинг, конечно, нельзя напрямую перенести на плотность развлекательных заведений в пригородах, но тенденция характерна.
«Складывается впечатление, что строительство жилых комплексов и обустройство развлекательной и социальной инфраструктуры никак не связаны между собой. Коттеджные поселки активно возникают в Выборгском и Всеволожском районах. А рестораны, мини-отели, боулинги как строились на Приморском шоссе, так и строятся», — комментирует управляющий проектами компании «Олимп-2000» Сергей Щерба.
Как подтверждают опрошенные «НП» специалисты, сегодня девелоперы, начиная работать над проектом, почти не обращают внимание на то, насколько развита инфраструктура, в лучшем случае довольствуются прикидками «на глазок».
«Почти никто не просчитывает, что станет с районом к тому моменту, когда поселок будет построен. Смотрят, можно ли подвести инженерные коммуникации и перевести землю в ИЖС за разумные деньги. Нередко хватают участки по принципу «что досталось», — комментирует независимый эксперт по загородному рынку Марина Агеева.
«Опытные застройщики начинают ориентироваться на наличие окружающей инфраструктуры. К сожалению, таких немного», — говорит Сергей Щерба. Однако продавать коттеджи «в чистом поле», уверены специалисты, становится все сложнее. Чтобы люди захотели поселиться в новом поселке, неподалеку должен находиться какой-то населенный пункт. «В нем должен быть магазин приемлемого качества — ларек с хлебом не подойдет. Нужна поликлиника, а не сельский фельдшер, принимающий на дому. И нужен общественный транспорт. На эти три пункта ориентируются покупатели домов для постоянного проживания», — подмечает советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.
Отсутствие внешней инфраструктуры девелоперы часто обещают компенсировать внутренней: обустроить на территории поселка магазин, кафе, тренажерный зал и пр. (см. табл.). Однако, как показывает опыт уже заселенных поселков (таких, по разным оценкам, от 10 до 15% от общего количества заявленных комплексов), заведения «для внутреннего пользования» нередко лишь создают проблемы жильцам.
«Ни в одном из реализованных проектов собственная инфраструктура оказалась не нужна. Например, в поселке «Борисово-2» (от «ПулЭкспресс Групп») построено больше 150 домовладений, но даже небольшое кафе здесь оказалось нерентабельным. Его пришлось закрыть, а участок — продать. Зато неподалеку, на базе отдыха «Вороний хутор», подобная инфраструктура оказалась востребованной. Другой пример: поселок компании Honka — «Медное озеро» на 40 домов. Здесь построены помещения для кафе и магазина. Но за полтора года жильцы так и не смогли договориться, что делать с этими зданиями: кафе и магазин им не нужны», — говорит Марина Агеева.
«По нашему опыту, организация какой-либо инфраструктуры (к примеру, небольшое кафе или магазинчик) в поселке нерентабельна. Это должно быть в 3-5 км от него. Немало застройщиков сегодня заявляет, что готовы организовать нужные заведения внутри комплекса. Причем в выборе объектов полагаются чаще на интуицию, чем на маркетинговые исследования. В результате от многих объектов приходится отказываться», — поддерживает ее Сергей Щерба.
Американские специалисты не зря повторяют, что привлекательность недвижимости определяет место и еще раз место. Большинство наших застройщиков пока уверены, что им удастся «подправить» интерес покупателей к проекту, построив несколько дополнительных зданий в поселении. Хотя мировой опыт показыват, что развлекательные заведения должны строиться отдельно и управляться специализированными компаниями.
Мнения экспертов
Михаил Бимон,
директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– Для поселения класса «элит» требуется, чтобы недалеко был, как минимум, приличный магазин. Для поселков класса «эконом» или «комфорт» поблизости необходимы деревня, небольшой детский сад, школа, общественный транспорт. Однако соседство не со всякой инфраструктурой приносит радость: постоянный шум дискотек или общественный пляж неподалеку могут значительно уценить жилой объект.
Алексей Рогов,
генеральный директор компании Village Consulting:
– На 50 домов инфраструктуру организовывать невыгодно, но если застройщик реализует проект хотя бы на 100 домовладений, то строительство социальных и развлекательных объектов будет колоссальным преимуществом. Ведь это будет не сельский детсад в разваливающемся здании, школа с неудобными партами или деревенский продторг.
А окружающая инфраструктура выступает преимуществом лишь на начальной стадии, пока нет собственных объектов.
Роман Лескин,
начальник отдела развития и маркетинга компании «НеваИнвестПроект»:
– Безусловно, развитая инфраструктура района — это серьезное конкурентное преимущество проекта, и она избавляет девелопера от лишней нагрузки. Если он не тратился на строительство социальных объектов, он может либо предложить дома по более конкурентным ценам, либо еще вложиться в благоустройство.
Источник: