Загородные застройщики делают ставку на спорт и развлечения
Рост конкуренции на рынке недвижимости Подмосковья заставляет девелоперов искать новые маркетинговые решения. Чтобы привлечь внимание потребителей, одни делают ставку на именитого архитектора, другие сосредоточены на комфорте и инфраструктуре, а третьи организуют в поселках экстремальный или экзотический отдых.
В 1990-х годах спрос на загородную недвижимость в десятки раз превышал предложение. У застройщиков , сумевших в то время оценить потребности рынка и отреагировать на них, бизнес процветал. Однако еще пять-шесть лет назад, по словам гендиректора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, общий объем предложения составлял около 50 коттеджных поселков, а количество проектов, удовлетворяющих спросу, не превышало 10.
Активное развитие рынок загородной недвижимости получил лишь в последние годы. Сейчас в Подмосковье насчитывается около 400 коттеджных поселков. По данным руководителя отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Дмитрия Цветкова, в настоящее время продаются коттеджи примерно в 190 поселках. «В среднем в каждом из них 50 домов. Получается, что предлагается к продаже около 9-10 тысяч объектов на первичном рынке и примерно 3,5-4 тысячи - на вторичном», - прикидывает эксперт.
Продавать все сложнее
С увеличением предложения на загородном рынке недвижимости обострилась и конкуренция. В 2001 году на рынок вышел проект «Новорижский» (120 домовладений, подчиненных единой архитектурной концепции), который впервые воплотил идею организованного коттеджного поселка. А через год начались продажи в поселках «Усадьба Веледниково», «Успенские поляны» и «Шервуд», чуть позже на Новорижском шоссе развернулась работы по проектам «Резиденция Бенилюкс» и «Риверсайд». Концепция этих коттеджных поселков оказалась удачной и востребованной на рынке. В результате, по мнению независимого эксперта рынка Сергея Елисеева, продажи в других проектах начали замирать.
Игроки рынка учли этот опыт. И сегодня, когда предложение превысило спрос, застройщики серьезно прорабатывают концепцию проектов, чтобы привлечь покупателей. Как отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая, срок экспозиции загородных объектов в последние годы растет и в настоящее время составляет около шести месяцев. "Если раньше девелоперы могли найти интересный участок земли, то сегодня практически все свободные участки имеют изъяны", - уточняет она. Борясь за клиентов, застройщики вынуждены предлагать интересные архитектурные концепции либо оригинальные маркетинговые решения. Например, продолжает Литинецкая, если участок расположен в сосновом бору, то застройщику проще и выгоднее вписать дома в естественный ландшафт, а если участок находится в чистом поле, то стоит больше внимания уделить архитектурным решениям и инфраструктуре. «В любом случае девелоперу необходимо предварительно провести анализ, чтобы максимально использовать преимущества участка и максимально скрыть его недостатки», - уверена она.
Любителям концептуальности
Одним из популярнейших путей для привлечения покупателей является оригинальная архитектурная концепция. «Человек, по сути, приобретает не дом, а образ, концепцию - некий элемент среды, где он будет жить, - рассуждает управляющий партнер компании Soho Realty Максим Сухарьков. - Кроме того, архитектурный облик поселка определяет его статус». Что касается стилей, то, по мнению Сухарькова, дорогие поселки тяготеют к традициям европейской архитектуры и, в частности, к русскому классицизму.
Например, построенный в европейском стиле поселок «Резиденция Бенилюкс» - это загородный комплекс, площадь которого разделена на три участка - «Голландия», «Бельгия» и «Люксембург», где построены коттеджи в отвечающей названию манере. А проект «Берендеево царство» построен полностью в русском стиле.
Впрочем, концептуальность иногда оборачивается и проблемами. «На привлечение клиентов сильно влияет ценовая политика, - делится Дмитрий Цветков. - Скажем, тематический поселок «Бельгийская деревня» не очень хорошо продается - просто в силу высокой стоимости объектов».
Увлеченные спортом
По словам Максима Сухарькова, сегодня одним из главных критериев при покупке стала внутренняя инфраструктура объекта. «Этот фактор входит тройку решающих наряду с природными характеристиками и транспортной доступностью, и им интересуются клиенты в 90% случаев, - уверен эксперт. - Ведь качественная инфраструктура превращает поселок в комфортное загородное жилье, из которого совершенно нет желания уезжать".
По мнению Сухарькова, удачный пример такого решения - коттеджный поселок «Николино», расположенный в 26 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В поселке есть практически вся инфраструктура, которую можно представить, - боулинг, бани, ресторан, фитнес-центр, парки, заправка и прочее.
Особое отношение у застройщиков к спортивным объектам, на которые сегодня делается особый упор. По словам Алексея Аверьянова, около 80% коттеджных поселков располагают хотя бы одним спортивным объектом на территории. Обычно это спортивные площадки и теннисные корты. Значительно реже встречаются роллердромы, велосипедные дорожки и фитнес-центры. Спортивно-оздоровительные комплексы расположены в поселках «Благовещенка», «Горки-Кантри», «Новахово». А в «Вальдорфе» помимо теннисных кортов есть футбольно-хоккейная площадка. Поселок «Визендорф» может похвастаться собственным роллердромом. А в проектах «Троицкий парк» и «Успенский лес» есть специальные беговые дорожки.
Некоторые поселки изначально позиционируются как клубы любителей активного отдыха и здорового образа жизни. В частности, в проекте S-Club, расположенном в 45 км от МКАД по дмитровскому направлению, спортивная инфраструктура включает в себя спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, фитнес-центр. Кроме того, здесь есть прокат спортивного инвентаря и помещения для его хранения. Особый акцент, учитывая расположение поселков, застройщики делают на горнолыжную тематику.
Более масштабный проект реализуется в 80 км от Москвы, в Рузском районе. В расположенном рядом с Озернинским водохранилищем комплексе "Другие берега" - его площадь достигает 1 тысячи га - запланировано строительство конной трассы, гольф-поля, парусной станции, парка экстрима с трассой для джипинга, скалодромом и склоном для катания на лыжах.
В семейном поселке "Княжье озеро", расположенном на Новорижском шоссе, помимо большого спортивного комплекса есть конноспортивная база и охотничий клуб - ему, кстати, принадлежит крупное охотничье хозяйство в Тверской области. Кроме того, здесь запланировано строительство роллердрома и скалодрома.
Достаточно много загородных проектов реализуется поблизости от горнолыжных склонов. Причем не только на Дмитровском шоссе, ставшем эпицентром этого вида спорта в Подмосковье. Например, компания "Ваш финансовый попечитель" планирует окупить искусственные горы строящегося курорта "Рузская Швейцария" именно за счет продажи коттеджных поселков, возводимых в рамках проекта. Однако, по мнению Дмитрия Цветкова, подобная тенденция не приживется. "Состоятельные люди могут позволить себе купить хороший дом и при этом кататься где-нибудь во Франции, Швейцарии или Австрии", - считает он.
"Совсем недавно рынок загородной недвижимости начал перенимать модное увлечение европейской аристократии - гольф", - рассказывает Алексей Аверьянов. Хотя пока проектов с гольф-клубами на рынке нет, в ряде поселков сообщается об их постройке. В частности, поля для гольфа в перспективе решено оборудовать в Agalarov Estate, «Пестово», «Рублевка гольф-клуб», «Рузская Швейцария», «Раздолье», «Кленово» и «Березовка». Однако, по мнению Цветкова, и застройщикам, реализующим поселки с гольф-полями, также не стоит рассчитывать на успешность этих проектов. «У нас в стране не так много любителей этого вида спорта, и на выбор жилой недвижимости для большинства клиентов вряд ли повлияет расположенное поблизости поле для гольфа», - уверен эксперт.
Зато в успехе поселков с собственными яхт-клубами никто из экспертов не сомневается. «В последние годы они очень популярны и спрос на них достаточно высок», - поясняет Алексей Аверьянов. С ним согласен и критично настроенный по отношению к другим модным спортивным веяниям Дмитрий Цветков. "Водные поселки себя вполне оправдывают: ведь многие богатые клиенты хотят иметь не только дом у воды, но и яхту", - подытоживает он. Основная доля загородных проектов с яхт-клубами - «Зеленый Мыс», «Мякинино», «Раздолье», «Пестово», «Дубрава», «Паллада» - вышли на рынок в последние два года. На сегодняшний день в Подмосковье насчитывается около двух десятков подобных проектов, основная масса которых располагается по Дмитровскому шоссе. Стоимость объектов в коттеджных поселках с яхт-клубами составляет от $2500 до $5000 за 1 кв. метр, что, по мнению Аверьянова, вполне соответствует средней стоимости проектов такого класса.
Впрочем, не все водные поселки ориентированы исключительно на дорогостоящий яхтинг. Жители поселка "Московское море", расположенного на Ленинградском шоссе в 107 км от МКАД, имеют возможность заняться рафтингом или сплавом на байдарках по окрестным речушкам, а также покататься на парусных катамаранах, глиссерах или водных лыжах.
Дорогое удовольствие
Оптимизм Максима Сухарькова по поводу широкой внутренней инфраструктуры разделяют далеко не все эксперты. «Большой объем инфраструктуры не окупается, и затраты на него ложатся сначала на застройщика, а в конечном счете на плечи жильцов», - рассуждает Мария Литинецкая. Причем стоимость инфраструктуры серьезно увеличивает как первоначальную цену на объект, так и эксплутационные платежи, которые, по данным компании «Терра-недвижимость», могут доходить до $1-1,5 тысячи в месяц.
"Сегодня покупатели стали гораздо более практичными и не желают платить дополнительные средства за различные излишества", - уверен аналитик корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев. По его словам, в последнее время одной из тенденций загородного рынка является вынос многих объектов общественного пользования - магазинов, ресторанов, спортивных сооружений - за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. Сейчас такие конгломераты с единой инфраструктурой можно встретить на одном из самых престижных направлений - Новорижском шоссе.
Ставка на фишку
Впрочем, как замечает ряд экспертов, клиентов можно привлечь и менее дорогостоящими, но необычными "фишками". Интересные маркетинговые ходы обращают на себя внимание потенциальных покупателей ничуть не меньше, чем дорогостоящая инфраструктура. "Как правило, это очень незначительные вложения, благодаря которым можно повысить привлекательность поселка и вызвать дополнительный интерес клиента", - рассуждает Максим Сухарьков.
Например, в поселках Vitro Village и "Резиденция Бенилюкс" расположены мини-зоопарки, в усадебном комплексе "Бухта Бунина" запланирована пейнтбольная площадка. "А на территории поселка "Клуб 2071" планируется строительство трассы для радиоуправляемых автомобилей", - добавляет Мария Литинецкая. В "Новорижском" покупателей привлекают археопарком: при строительстве на территории поселка было обнаружено древнее городище, что удачно обыграл девелопер проекта.
Возникают и проекты, которые позиционируются девелопером как поселки для клиентов, чьи хобби похожи. В частности, в «Заповедном озере», расположенном в Дмитровском районе, обращается внимание на возможность хорошей рыбалки. Кроме того, появляются проекты, где акцент делается не на определенную инфраструктуру, а на организацию досуга. По словам гендиректора компании Farm House Тараса Нечипоренко, в строящийся поселок "Деревня Озерна" планируется привлекать различные фирмы, специализирующиеся на развлекательных и спортивных услугах: организации велопрогулок, охоты, праздников и прочего. "Трудно сказать, насколько подобные изюминки увеличивают продажи, но безусловно, что интересные, запоминающиеся маркетинговые находки привлекают внимание потенциальных клиентов", - уверена Мария Литинецкая.
По мнению большинства экспертов, в будущем структурирование загородного рынка продолжится. "Усиление конкуренции побуждает девелоперов к развитию концепции проектов, в том числе созданию определенных «фишек», привлекающих клиентов к поселку", - подводит итог Алексей Аверьянов. По его мнению, в первую очередь такие проекты будут организованы в высоких сегментах загородного рынка - «элит» и «бизнес», а концепция поселков включит объекты, отвечающие новым модным увлечениям.