В 2007 году рынок организованной загородной коттеджной застройки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области показал динамичный рост. Значительно увеличилось количество объектов, вводимых в эксплуатацию, и объектов на стадии строительства, где открылись продажи.
За истекший период 2007 года рост цен в некоторых поселках достигал 60-70 процентов. По мнению ряда экспертов, в 2008 году рост цен продолжится и может составить 60 процентов. Таким образом, можно говорить, что сегмент малоэтажного строительства переживает настоящий подъем.
РыноЧнаЯ ситуациЯ
Если сравнивать текущие цены с концом 2006 года, то в ряде случаев стоимость объектов – домов и земли под строительство – выросла в два раза. Значительно изменилась ценовая ситуация по средней стоимости земли под застройку, отмечает руководитель загородного отдела компании «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Рост продемонстрировали два лидирующих района – Всеволожский и Выборгский, там средняя стоимость увеличилась на 50-60 процентов.
Наблюдался рост цен и в южном направлении, так, Гатчинский район подорожал на 20 процентов. Прирост количества новых коттеджных поселков составил 34 процента. Новые игроки выходят на рынок с более высокими ценами. Многие существующие проекты также следовали тенденциям рынка – иногда повышение происходило практически ежемесячно.
По мнению генерального директора АН «Бекар» Ирины Гудкиной, 2007 год был очень хорошим для рынка загородной недвижимости, и он постоянно растет. Большое внимание покупателями уделялось первичному рынку загородной недвижимости – строящимся коттеджам. Также покупатели обратили внимание на коттеджи не для сезонного проживания, а как на альтернативу городскому жилью. Еще одна часть земель, которая привлекательна для покупателей, – это земля в садоводстве.
Рынок вторичной загородной недвижимости сейчас напоминает рынок 1993-1996 годов, когда хорошая недвижимость находилась в руках высших слоев населения. И не всегда документы на землю находятся в таком состоянии, что этот участок или дом можно купить. Эти объекты по документам часто вообще не существуют. Это тоже определяет рынок на данный момент, дополняет Ирина Гудкина.
В 2007 году появились коттеджные поселки эконом-класса, что составило хорошую альтернативу городскому жилью, строятся большие поселки – от 100 домов. Начинается строительство инфраструктуры в коттеджных поселках – школы, детские сады, магазины и развлекательные центры.
Наша с тобой географиЯ
Лидирующее положение по количеству поселков, находящихся в реализации, продолжает оставаться за северным направлением пригорода Санкт-Петербурга и Ленобласти. Сегодня 81 процент поселков, в которых открыты продажи, концентрируется в четырех наиболее популярных районах северного направления: Выборгский – 41 процент, Всеволожский – 23 процента, Приозерский – 11 процентов и Курортный – 5 процентов.
Эта тенденция объясняется устойчиво сформировавшимся спросом на коттеджи в этих районах. Застройщики продолжают по максимуму использовать возможности, то есть в первую очередь возводить поселки в наиболее востребованном направлении, и, как следствие, более дорогом и выгодном. Наблюдается значительная активизация земельного предложения северного направления под коттеджную застройку, активно осваиваются прибрежные земли вокруг озер, на продажу выставлены участки от 1-2 до нескольких десятков гектар.
Расположение коттеджных поселков тяготеет к северной части города – Курортный, Выборгский и Всеволожский районы, соглашается Ирина Гудкина. По этим направлениям больше всего предложений и новых проектов. Сейчас застройщики активизировались и в южном направлении. Его плюс в более развитой инженерной инфраструктуре. Это одна из предпосылок того, что это направление будет продолжать активно развиваться.
Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров говорит, что востребованы самые ближайшие к городу районы. Очень востребован Курортный район, но там уже ничего не продается или продается по безумным ценам. Активно развивается всеволожское и мурманское направление. Наиболее перспективно под малоэтажную застройку южное направление.
Некоторые девелоперы осваивают территории рядом с уже возведенными поселками, расширяя тем самым поселок – дополнительные очереди, либо образуя новый, сообщила Ольга Трошева. В связи с этим, в Выборгском районе образовались локальные зоны сосредоточения двух-трех, а иногда и более поселков. Несмотря на уменьшающееся предложение земель вблизи города в выборгском направлении, многие застройщики осваивают более удаленные участки.
Это свидетельствует о том, что все же большая часть нового предложения данного района ориентирована на сезонное проживание. Многие поселки, несмотря на то, что значительно удалены от города, обладают достаточной инженерной подготовкой, чтобы жить круглогодично, но для этого на заданном расстоянии может не хватать полноценной инфраструктурной составляющей. Зачастую большинство элементов предлагаемой инфраструктуры направлено только на организацию отдыха – пляж, площадки, пирс и т.д.
Новые предложения Всеволожского района сконцентрированы в близлежащей к городу зоне. Масштабность проектов и транспортная доступность новых поселений позволяет позиционировать их для постоянного проживания. Сегодня большая часть крупных проектов с комплексной застройкой и предложением различных типов жилья – квартиры, таунхаусы и коттеджи – сосредоточены в данном районе.
В Приозерском районе есть несколько проектов с предложением как участков под застройку, так и коттеджей с участками на расстоянии свыше 70 км от города. Данный район продолжает развиваться как место для уединенного отдыха, то есть вариант «дальних» дач.
Курортный район – один из самых динамично развивающихся районов Санкт-Петербурга. Если говорить о зоне элитного загородного проживания под Петербургом, то отчасти можно сказать, что она уже сформирована – основная масса дорогих и элитных объектов сосредоточена именно здесь – в курортной зоне.
Основная масса коттеджного предложения продолжает находиться в 50-километровой зоне от черты города и КАД – 55 процентов от всего объема предложения. При этом 32 процента поселков сосредоточено на расстоянии до 20 км от города.
Есть предложение
Сегодня преобладающим является средний класс. За 2007 год данный сегмент показал весьма значительный рост, но в большей степени новые проекты этого класса являются поселками, предназначенными для сезонного проживания. Большая часть значительно удалена от города – свыше пятидесяти километров. Только 20 процентов поселков данного класса – около 7 процентов от общего количества поселков предназначены для постоянного проживания, расположены рядом с городом – не более 20-30 км.
Бизнес-класс составляет 33 процента поселков. Массовое предложение поселков бизнес-класса продолжает оставаться при этом и самым разнообразным по параметрам. Любой новый проект с установкой достаточно высокого диапазона цен позиционирует себя в классе бизнес. При этом зачастую общие требования к такому классу поселков продолжают не соблюдаться, замечает Ольга Трошева. Формированию данного позиционирования способствует максимально дорогая земля в определенных направлениях области, что не позволяет возводить там коттеджи для среднего класса, например, направление Репино-Ленинское Курортного и Выборгского районов.
Для возведения коттеджей застройщиками используются следующие материалы: дерево – клееный брус, оцилиндрованное бревно, профилированный брус, деревянный кирпич; ячеистый бетон – пенобетон, газобетон; кирпич; панель-каркас; монолитный железобетон – технология несъемной опалубки; смешанные варианты.
Основным материалом для строительства коттеджей остается дерево в различных вариациях. В общей структуре существующего предложения доля этого материала составляет 38 процентов. Основными материалами, используемыми в вышедших на рынок поселках, стали дерево, панель-каркас и газобетон. Объяснением этому является то, что дерево экологичный и хорошо зарекомендовавший себя материал. Он не вызывает сомнений в использовании как у застройщиков, так в дальнейшем и у покупателей. В основном используется для возведения домов бизнес-класса.
Панельно-каркасная технология возведения домов – самая дешевая, к тому же позволяет вести сборку коттеджей в минимальные сроки. Не всегда данный материал используется для возведения домов только эконом и среднего класса. Иногда в предложении можно встретить и коттеджный поселок бизнес-класса, где дома панельно-каркасные, но при этом одним из способов повышения стоимости там являются различные методы качественной внешней, а иногда и внутренней отделки.
Цена коттеджа
Рынок загородной недвижимости переживает на данный момент бурный этап роста, цены постепенно повышаются как на коттеджи, так и на отдельные участки под строительство домов. Средняя стоимость коттеджа находится в диапазоне от 3 тыс. до ,6 млн в зависимости от района расположения. Основная масса объектов в предложении с учетом стоимости участка находится в диапазоне 0-650 тыс. Стоимость 1 кв. метра коттеджа по районам находится в диапазоне 86-4568. Основной объем предложения коттеджей представлен стоимостью 00-2500 за 1 кв. метр.
Николай Лавров заявил, что стоимость 1 кв. метра в коттедже начинается от 1 тыс. ЕURO и далее зависит от месторасположения объекта, состояния его готовности и требований продавца. Стоимость сотки зависит от формы продажи коттеджа. Бывает, что покупаешь дорого коттедж и получаешь землю бесплатно, а бывает, наоборот, можно очень дешево купить землю и оказывается, что приходится там строить коттедж за большие деньги, уточнил эксперт.
Максимальные цены сосредоточены в пригородных районах Петербурга – Курортном, Пушкинском и Приморском – средняя стоимость 1 кв. метра коттеджа выше тыс. Также на высоком уровне стоимость в Петродворцовом районе – 22 за 1 кв. метр. Из областных районов в лидеры по стоимости за 1 кв. метр вышел Тосненский район с проектом «Бель Виль» – 29.
Он расположен в непосредственной близости к дворцово-парковым ансамблям Павловска и Пушкина, на границе Пушкинского и Тосненского районов, что в значительной мере оказывает влияние на формирование цены – престижность зоны, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура.
В остальных областных районах стоимость 1 кв. метра коттеджа составляет 86-2508. При этом значительно разнится ценовой диапазон южных и северных районов области. В южном направлении области, представленном четырьмя районами, стоимость находится в диапазоне 00-1600 за 1 кв. метр, в северном направлении – 00-2500. Значительные изменения произошли в ценовых показателях бизнес-класса. Cредняя стоимость 1 кв. метр составила 13, соответственно увеличилась и средняя стоимость коттеджа до 7 тыс.
Можно предположить, что новые игроки рынка могут выходить с ценами, выше среднерыночных показателей. Обоснованием может служить, например высокая стоимость земли, например в Курортном районе. Это может скорректировать среднюю цену предложения в сторону увеличения, но незначительно, считает Ольга Трошева. В будущем году, при обострении конкуренции, появлении на рынке крупномасштабных проектов в районах-лидерах можно ожидать достаточное замедление темпов роста цен предложения в сегментах «бизнес» и «средний».
Если говорить о потенциале роста цен в разрезе направлений, то наиболее вероятно, что наиболее востребованные южные районы будут демонстрировать постепенное повышение цен. Так, сначала будут образовываться локальные зоны повышенного спроса внутри района, например, в Гатчинском районе – земли вокруг Гатчины, Вырицы, Сиверского, то есть там, где уже формируется предложение, есть необходимые инфраструктурные элементы, хорошая транспортная доступность.
Такие зоны будут наиболее востребованы покупателями привлекательностью местоположения и уровнем цен по сравнению с северными районами. Благодаря наличию таких зон в ряде районов южного направления – Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский и ряд других районов, будет формироваться предложение с конкурентным уровнем цен. Перспективы роста также есть у Петродворцового района как места развития элитной застройки. Район также может рассматриваться как курортный, расположен вдоль Финского залива, во многом повторяет динамику роста цен Курортного района.
Малоэтажные перспективы
Фактор, способный значительно увеличить спрос на загородную недвижимость в целом и на коттеджные поселки в частности, – запуск КАД и ЗСД вокруг Санкт-Петербурга. Как и на рынке городской жилой недвижимости, мощным катализатором спроса будет развитие программ кредитования. Уже сейчас многие банки разрабатывают программы кредитования покупателей загородной недвижимости в Ленобласти и пригородах Санкт-Петербурга.
В дальнейшем развитие рынка загородной недвижимости будет поступательным. В первую очередь можно ожидать массового освоения южного и юго-западного направления. Здесь есть несколько факторов: запуск КАД, массовая застройка юго-запада и юга СПб, строительство торгово-развлекательных и офисных комплексов на территории южных пригородов – уже есть ряд проектов.
Также будет расти объем предложения проектов в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах. Именно здесь надо ожидать наибольшее количество коттеджных поселков, прогнозирует Ольга Трошева. Территории Всеволожского района будут застраиваться коттеджными поселками, предназначенными для постоянного проживания. Территория Приозерского района в большей степени будет востребована для сезонного проживания.
Количество коттеджных поселков увеличивается, инфраструктура дорожает не по дням, а по часам. По мнению Ирины Гудкиной, инфраструктура увеличивает стоимость сотки на тыс. Сейчас будут расти цены на загородную недвижимость, коттеджные поселки и будет больше банков, которые будут давать ипотеку на землю, полагает эксперт. Самые развитые районы с точки зрения инфраструктуры – Курортный и Всеволожский.
Для решения проблемы с выездом из города некоторые компании задумываются над тем, чтобы сделать отдельный съезд в поселок с КАД. Таким примером могут служить коттеджные поселки «Лесная дача» и «Еловый дом» около озера Разлив, составляющие проект «Петербургское садовое кольцо» Century 21 Show Estate. Также в поселке «Лесная дача» планируется постройка клиники омоложения, что тоже является методом привлечения людей покупать дом именно в этом коттеджном поселке.
Сейчас наиболее интересные направления для инвестирования представляют собой южные пригороды Петербурга – Пушкин, Петродворец, Павловск. Юг практически не освоен, поэтому его стремятся занять московские застройщики, предупреждает Ирина Гудкина. Популярность этих районов растет, поэтому, вложив деньги сейчас, можно извлечь хорошую выгоду с точки зрения инвестиций потом. Николай Лавров говорит, что рынок загородной недвижимости очень быстро развивается, поэтому в 2008 году цены на нем могут вырасти до 60 процентов.
Дмитрий Малышев