Всем известно, что теория и практика — не сестры-близнецы. Большинству из нас трудно представить, чем обернутся в жизни абстрактные фразы из ипотечной программы: «15% годовых плюс страховка», «поручительство и залог», «досрочное погашение кредита без штрафных санкций», «ставка LIBOR». Сколько времени сегодня занимает весь процесс оформления кредита? Возникают ли непредвиденные сложности и как их можно избежать? В какую сумму в итоге все выльется? Мы выяснили ответы на эти вопросы в беседе с новоиспеченным ипотечным заемщиком, только что получившим кредит в одном из московских банков.
Андрей Б. — типичный представитель так называемого среднего класса. Менеджер среднего звена в одном из московских банков, переселившийся в Москву из ближайшей области. Его жена и семилетний сын до сих пор живут там, а с любимым мужем и папой видятся по выходным. Причина семейного разъединения — пресловутый квартирный вопрос. В том городе есть нормальный дом, но нет работы. В Москве есть хорошая работа, но нет своей жилплощади. Зарплата Андрея позволяет семье жить неплохо, но покупка квартиры — недоступная роскошь. В столице он может позволить себе только аренду «однушки», а жена отказалась перебираться в съемную квартиру. Тем более жить втроем в одной комнате — не очень комфортный вариант.
День, когда было принято важное решение, — первый июльский четверг — Андрей хорошо запомнил. После работы он заехал к хозяину квартиры, завез деньги за июль — $550, как обычно.
— Цены-то на жилье опять растут, — заметил хозяин, тщательно пересчитывая бумажки. — Я слышал, осенью сильно поднимутся.
— Они каждую осень поднимаются, — сказал Андрей.
— Да, говорят, в этом году дешевле $600 уже никто сдавать не будет, — намекнул хозяин.
Сергей все понял: трудно было рассчитывать, что цена не изменится. Вечером он позвонил Ольге.
— Как ты думаешь, — поинтересовался он, — в какую примерно сумму нам будет обходиться платеж по кредиту?
Ольга в их городе подрабатывала кредитным брокером, поэтому расценки знала хорошо.
— Если мы купим для начала однокомнатную, то не больше $800, — сказала она, — но это только первый год, а потом, по мере выплаты основной суммы, будет меньше.
— Но это будет платеж за нашу собственную квартиру, — вслух размышлял Андрей. — Да и рост цен в этом случае будет нам не в минус, как при аренде, а в плюс. Другой вопрос в том, что однокомнатная квартира проблемы не решит.
— Почему не решит? — удивилась Ольга. — Это как раз разумный компромисс. Мы немного напряжемся, подкопим и досрочно погасим этот кредит. Через полгода–год перекредитуемся, продадим эту квартиру и купим уже двух- или трехкомнатную.
— И вы с Максимом наконец-то переберетесь сюда, — улыбнулся Андрей.
Так в их маленькой семье было принято решение брать ипотечный кредит.
Мы выбираем, нас выбирают
В субботу Андрей и Ольга начали поиск по банковским сайтам в Интернете. Всю интересующую их информацию они заносили в таблицу — уровень процентной ставки, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения и т. п. Андрей и Ольга изучили ипотечные программы десяти крупнейших российских банков. Главным условием, которое их интересовало, была процентная ставка. Размер первоначального взноса волновал меньше: у семьи уже были некоторые накопления, которых с лихвой хватало даже больше, чем на 30% предполагаемой стоимости квартиры.
В конце концов они остановили выбор на трех банках: Savingbank, Foreintradebank, City Mortgage Bank. Во всех трех при долларовом кредите минимальная ставка составляла 10%. Меньшего процента на российском рынке просто не было.
По возвращении в Москву Андрей, чтобы не пропустить ни одну возможность, навел справки у знакомых. Один из коллег, узнав о поисках, посоветовал своего кредитора — небольшой японский банк. «Банк маленький, но условия хорошие, — сказал он, — и ставка 10%».
В этот же понедельник Андрей позвонил во все четыре выбранных банка и уточнил условия. В Savingbank и японском банке сразу предупредили, что в качестве гарантии требуются два поручителя. Одним могла выступить жена. Но где найти второго, да еще с официальным доходом порядка $1,5 тыс.? При определенных усилиях, расспросив друзей и знакомых, это, пожалуй, можно сделать, но зачем? Андрей, как хороший менеджер, привык минимизировать затраты.
Оставались Foreintradebank и City Mortgage Bank, где условия кредитования выглядели почти идентично. Андрей не стал принимать столь важное решение без жены.
В конце недели Ольга оставила сына на попечение бабушки и приехала в Москву. В четверг они сходили на первичную консультацию в Foreintradebank, а в пятницу нанесли визит в City Mortgage Bank.
Теперь, когда решение об ипотеке принято окончательно, Андрея и Ольгу волновало одно — оформить кредит побыстрее. Цены на жилье растут, и долгое рассмотрение заявки может привести к тому, что нужные варианты выйдут за планку финансовых возможностей. В Foreintradebank пообещали, что кредитная комиссия вынесет свое решение в течение нескольких недель. В City Mortgage Bank сказали, что на рассмотрение заявки потребуется не больше недели. Это и определило окончательный выбор.
На сбор документов ушло не больше трех дней: справка о доходах, паспортные данные и т. п. В середине июля они подали документы в банк, заплатив символическую сумму в размере 1 тыс. руб. за рассмотрение. Через неделю Андрею позвонили и сообщили, что кредитный комитет одобрил их в качестве заемщиков. Он может оформить в банке кредит в размере $50 тыс. Примерно на такую сумму Андрей и рассчитывал.
Не все то в кредит, что продается
Теперь у них было три месяца, чтобы найти подходящий вариант. Ольга считала, что они без труда уложатся в три недели. Надо только позвонить в агентство, и там подберут несколько вариантов. Но того, что было дальше, ни Ольга, ни Андрей не ожидали.
Прошла неделя, вторая, третья, а у них не было варианта, который можно предложить банку. И дело не в дефиците. Столичные риэлторы предлагали довольно много квартир, которые нравились и Андрею, и Ольге. Однако при слове «ипотека» продавцы прятались в норы, как кролики.
— Нет, нет, даже не уговаривайте, — говорила им по телефону пожилая хозяйка очень симпатичной квартиры. — Ипотека — это такая морока. Вы же понимаете, мне нет никакого резона ждать всех этих оформлений, когда есть покупатели, готовые заплатить сразу.
«Долгая процедура», «морока» — эту причину отказа им приходилось слышать чаще всего. Другим препятствием, которое останавливало потенциальных продавцов, было нежелание указывать в договоре истинную стоимость сделки (такое требование предъявлял банк). Как известно, чем больше цена проданной квартиры, тем больший налог ложится на продавца.
Наконец, к концу второго месяца им удалось подобрать три квартиры, хозяева которых спокойно восприняли предложение об ипотеке и согласились собрать все нужные документы. Правда, во всех трех случаях, чтобы получить согласие, Андрею пришлось предложить за квартиру более высокую цену, чем была указана изначально.
Теперь надо было, чтобы свое веское слово по поводу найденных вариантов сказала страховая компания, которая берет на себя риски при сделке. В City Mortgage Bank Андрея сразу предупредили, что если страховщики одобряют квартиру, то это почти стопроцентная гарантия, что банк также даст свое согласие.
С одной из квартир сразу вышел прокол. Продавец не смог представить все запрошенные документы на жилплощадь, и страховщики этот вариант отвергли. Пока Андрей ждал решения по поводу первой квартиры, на вторую уже нашелся покупатель.
Оставалась еще одна квартира. Андрей понимал, что, если от страховщиков и на этот раз поступит отказ, придется начинать новый поиск, а это грозит тем, что они не уложатся в срок. Квартиру одобрили.
После этого осталось совсем немного процедурных сложностей. При помощи банковских консультантов продавец оперативно подготовил нужный пакет документов. В начале октября деньги поступили на счет продавца, а документы на квартиру — на регистрацию. Андрей стал 1500-м заемщиком City Mortgage Bank. С момента принятия решения об ипотеке до этого дня прошло два с половиной месяца.
Нет предела совершенству
Сейчас, по прошествии нескольких месяцев, Андрей считает самым трудным этапом поиск квартиры. Само оформление кредита никаких сложностей, на его взгляд, не вызывало. За одним исключением. «Постоянно меняются люди, с которыми ты работаешь, — говорит он. — То есть в начале тебя ведет один человек, потом другой. В конце — третий. От этого мельтешения немного устаешь. Для меня это было не критично, но человека в возрасте способно легко сбить с толку».
Мы с Андреем сидим в банковском зале переговоров, пьем кофе и разговариваем о том, насколько сложно далось ему решение стать заемщиком. Одно дело, когда берешь кредит для покупки холодильника, и совсем другое — квартиры. Да еще на десять лет.
— Не боитесь, что через десять лет случится что-нибудь такое, что помешает спокойно выплатить свой кредит до конца? — задаю я провокационный вопрос.
— Не думаю, что за это время что-либо принципиально изменится, — он пожимает плечами. — Разве десять лет назад наша жизнь сильно отличалась от нынешней? Нет, не слишком. Вот двадцать лет назад — другое дело.
— Конечно, не хочется примерять на себя худшие варианты, — не отстаю я. — Но все же — вы уверены, что через десять лет ваша платежеспособность останется на том же уровне? Существует хотя бы теоретический риск потерять работу, да мало ли что еще.
— Да, мы обдумывали такие перспективы, — говорит он. — Конечно, меня беспокоило — как семья расплатится с кредитом, если со мной что-нибудь случится. Но для этого и существует страхование. Оно нужно в первую очередь не банку, а заемщику.
— Но страхования компания не берет на себя риск по утере работы, — замечаю я.
— Да, но мы брали кредит с таким расчетом, чтобы его сумма не превышала стоимость нашего семейного имущества — квартиры в области, еще кое-чего. То есть, если, не дай бог, я окажусь неплатежеспособным, мы всегда расплатимся за счет продажи своей собственности.
— Андрей, и все-таки, — не сдаюсь я, — почему именно ипотека? Как я понимаю, с вашими доходами вы могли в течение нескольких лет накопить на жилье.
— Не думаю. Ежемесячно платить за аренду и откладывать большую сумму — слишком обременительно для нашего бюджета. Чего ждать? Понижения процентных ставок? Но я знаю, что даже на Западе кредиты выдают под 6–7%, а то и под 8–9%. Мы оформили под 10,5%. Разница не такая уж большая. Если ожидать дальнейшего понижения, рост цен все равно «съест» эту разницу.
Ежемесячный платеж по кредиту будет обходиться Андрею в $750. Это больше, чем он тратил на аренду, но сейчас он платит за свою квартиру. Тем более ее покупку Андрей рассматривает как первый шаг — сын растет, жилплощадь нужно расширять.
— Я думаю, через какое-то время мы как-либо рефинансируем этот кредит или возьмем еще один, чтобы приобрести квартиру уже больших размеров.