В настоящее время в России по ипотечным схемам приобретается всего 1,5–2% жилья, в то время как в улучшении жилищных условий нуждаются более 60% граждан. Власти РФ приняли ряд законов, регулирующих отношения заемщиков и кредиторов, но особого оживления на рынке ипотеки пока не наблюдается. Одной из главных причин, сдерживающих развитие ипотеки в России, считается необоснованно высокая стоимость жилья.
Большой спрос на квартиры в Москве в последние годы вызвал бурный рост цен. В 2003 году жилье подорожало на 40%, в 2004 году в результате проблем в банковском секторе цены несколько замедлили свой рост, но все равно продолжили движение вверх. В 2005 году рынок недвижимости вел себя непредсказуемо: первые шесть месяцев цены на московскую недвижимость «застыли», обещая скорое падение. Во второй половине года возник ажиотаж, сравнимый только с рекордным 2003 годом — темпы увеличения цены 1 кв. м достигали 4–5% в месяц, а по итогам года прирост стоимости квартир составил от 20 до 30% в зависимости от типа жилья.
В настоящее время недвижимость стала не по карману основной массе россиян, несмотря на все рекламируемые выгоды ипотечного кредита. За однокомнатную квартиру на окраине города продавцы просят не менее $60–70 тыс., аналогичное жилье в не элитном районе (окрестности станций метро «Филевский парк», «Динамо» и т. п.) «тянет» на $80–90 тыс. Можно, конечно, попытаться воспользоваться ипотечным кредитом. Но для этого необходимо внести первоначальный взнос (большинство банков требуют 30%, это составляет примерно $18–27 тыс.), а затем в течение 10–15 лет ежемесячно перечислять банку весьма значительные суммы (около $600–900). Понятно, что большинство потенциальных покупателей недвижимости играть по таким правилам просто не готовы.
Цены велики, а зарплаты?
С одной стороны, дороговизна жилья является препятствием, потому что «отсекает» от рынка большую часть населения. С другой стороны, в какой стране мира жилье дешево? В Токио, например, средняя стоимость 1 кв. м жилья составляет $7 тыс., в центре Парижа квартиры обходятся в $8–10 тыс. за 1 кв. м. Примерно то же самое наблюдается и во всех промышленно развитых странах.
Поэтому, говоря о проблемах ипотеки, уместно ссылаться не только на уровень цен, но и на уровень доходов. Для сравнения: средняя зарплата японца составляет примерно $3 тыс. в месяц, в России этот показатель не превышает $200. В Москве положение несколько лучше — в 2005 году средняя зарплата перевалила за $450, но это все равно в шесть с лишним раз меньше, чем в Японии.
Именно сочетание высокой стоимости жилья и низких заработков населения превращает квартиры из места проживания в малодоступную роскошь. Что остается людям, которым купить квартиру в столице доходы не позволяют? Они вынуждены либо годами снимать жилье, либо переезжать в Подмосковье.
Дело не только в процентных ставках
В настоящее время со всех высоких трибун провозглашается грядущее снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Кто-то из чиновников называет цифру 8%, кто-то — 6%. Утверждается, что вот тогда-то ипотека станет по-настоящему массовой. Но только ли в процентной ставке дело?
Очевидно, что при нынешних темпах роста цен на квартиры в Москве снижение процентных ставок на два–три пункта не приведет к заметному увеличению спроса на ипотеку. В гораздо большей степени этот спрос зависит от возможности сделать первоначальный взнос, а затем вносить ежемесячные платежи. Размер этих платежей напрямую связан с рыночной стоимостью жилья, а она неуклонно растет.
По мнению большинства специалистов, до тех пор, пока не начнут увеличиваться объемы строительства жилья, снижение ставок по кредитам не приведет к существенному расширению круга ипотечных заемщиков. К сожалению, вводимого жилья (т. е. предложения) сейчас явно недостаточно. Даже при самом благоприятном стечении обстоятельств имеющийся платежеспособный спрос будет насыщен еще очень не скоро.
Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. Они, собственно, и увеличиваются: сейчас элитным жильем в столице считаются объекты стоимостью от $4 тыс. за 1 кв. м, а по отдельным видам недвижимости этот показатель достигает отметки $18 тыс. Квартир по доступным ценам в столице и так не хватает. Что же будет, если произойдет планируемое правительством бурное развитие ипотеки, которое увеличит платежеспособный спрос населения?
Впрочем, существует мнение, что, пока ипотека практически не развивается, она не будет оказывать серьезного давления на рынок недвижимости. Цены на жилье в 2006 году и без массовой ипотеки все равно продолжат расти — во всяком случае нет предпосылок для снижения стоимости квартир. Похоже, в этом году средняя цена 1 кв. м способна достигнуть $3 тыс. Связано это с тем, что в Москве в последние несколько лет наблюдается острый дефицит земли, что приводит к сокращению количества новых объектов, выставляемых на продажу.