На минувшей неделе правительство приняло эпохальный законопроект «Об адресной программе развития застроенных территорий в Санкт-Петербурге».
Документ разработан в соответствии с новой редакцией Градостроительного кодекса Российской Федерации, которая вступила в силу с 01.01.2007 (в него включена отдельная статья о развитии застроенных территорий). О необходимости сноса или реконструкции домов первых массовых серий говорят давно. Первые проекты появились еще в начале 1990-х годов прошлого века. Но если москвичи в тот период приняли решение о сносе этих домов, то петербургское правительство колебалось – то ли сносить, то ли реконструировать. Пока думали-гадали, время ушло, и новое законодательство новой страны фактически поставило крест на решении этой проблемы. Понадобилось десятилетие, чтобы и у петербуржцев появилась возможность вместо «хрущоб» получить современное, комфортное жилье.
Городской закон разработан с целью улучшения качества жилищного фонда и условий проживания горожан, увеличения объемов жилищного строительства, повышения эффективности использования территорий, занятых аварийными зданиями и домами первых массовых серий. Снос морально и физически изношенного жилья позволит также снизить затраты на ремонт и содержание ветхих зданий и «хрущевок», появится возможность больше внимания уделять благоустройству и озеленению дворов.
Морально и физиЧески
изношенные
Как доложил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, «на территориях, включенных в законопроект, расположены железобетонные дома первых массовых серий 1958–1970 годов постройки и односекционные 9-этажные панельные дома серии Д-5. Кроме того, на этих территориях находится малоэтажный жилищный фонд, построенный до 1966 года, это в основном двух-, трехэтажные дома – кирпичные, шлакобетонные, каркаснозасыпные и деревянные. При этом износ первых трех типов домов колеблется от 31 до 88 процентов, а износ деревянных доходит до 100 процентов. Как известно, характерной особенностью жилого фонда, построенного в шестидесятые годы, является его значительный моральный износ, условная невыразительность внешнего облика зданий, несоответствие планировочных решений квартир современным требованиям, низкий уровень гидро- и теплоизоляции помещений. Физический износ «хрущевок» составляет от 20 до 40 процентов». Осуществление данной программы позволит наиболее эффективно использовать территории, застроенные домами, не отвечающими современным требованиям качества проживания, увеличить объемы жилищного строительства, снизить затраты на поддержание жилищного фонда.
Никого не обидЯт
В представленном на обсуждение законопроекте изложены принципы расселения кварталов, включенных в адресную программу развития застроенных территорий. Главное – квартиры петербуржцам будут предоставляться в многоквартирных домах в границах реконструируемой территории или в непосредственной близости от нее, но обязательно в том же самом районе, где люди до сих пор проживали. Второе: площадь нового жилья, как жителям муниципальных квартир, так и собственникам, будет предоставляться по санитарным нормам, но не менее занимаемой площади. «Так, если в трехкомнатной приватизированной квартире площадью 50 метров проживает 1 человек, то он получит ровно столько, сколько имеет, либо компенсацию по рыночной стоимости. Если же в такой квартире проживает шесть человек, то им будет предоставлена либо компенсация, либо большая площадь в соответствии со стандартами проживания», – пояснила Валентина Матвиенко. Губернатор особо подчеркнула: «Права ни одного человека не будут нарушены. Все без исключения семьи только улучшат свои жилищные условия, переехав в новые комфортные квартиры с большими кухнями и местами общего пользования».
Люди смогут высказатьсЯ
По каждой территории, планируемой к реновации, предполагается провести публичные слушания, на которых будет представлена домостроительная документация. По ней будет видно не только, как будет развиваться территория, но и очереди, по которым будет вестись расселение того или иного дома. Жители смогут узнать, когда намечается расселение их домов, куда их планируется переселить, а также – как будет выглядеть новый облик квартала. В своем докладе Роман Филимонов неоднократно подчеркивал, что осуществление тех или иных действий по реконструкции территорий будет вестись в обязательном порядке с учетом интересов граждан и при постоянном взаимодействии с ними.
Валентина Матвиенко предложила создать специальные комиссии общественного согласия, в которые, помимо представителей районных властей, муниципальных образований и депутатов Законодательного собрания, войдут активисты-общественники, председатели ЖСК и ТСЖ, любые жители квартала, желающие принять участие в ее работе. Впоследствии, по мнению губернатора, эти комиссии могли бы стать общественным управлением территории, то есть своеобразным ТСЖ по целому кварталу.
Кварталы выгодные
и не оЧень
Перечень сформирован по предложениям глав районов с учетом согласований профильных комитетов – ЖК, КГА и КГИОП. На момент обсуждения в него был включен 41 адрес. Данные кварталы характеризует разреженная и низкая плотность застройки зданиями без встроенных учреждений обслуживания. Это обуславливает низкую эффективность использования земельных участков в районах города, как правило, с высокой рыночной стоимостью земли и жилья.
Руководитель Комитета по строительству привел в качестве примера квартал 35 района Ржевка-Пороховые, на котором продемонстрировал основные принципы реновации. «В квартале жилищный фонд представлен малоэтажным комплексом офицерских казарм «Ржевская слобода» в количестве 18 одноэтажных домов и пяти- и девятиэтажными домами 1970–1980 годов постройки, – пояснил чиновник. – Общая площадь жилого фонда составляет 34 200 кв. метров, на территории квартала проживает в жилых помещениях государственного жилищного фонда 332 семьи, или 1065 человек, на правах собственности – 875 семей (1864 человека). Необходимая под расселение площадь 56 200 кв. метров. В ходе реновации предлагается возвести 11 жилых домов высотностью от 12 до 17 этажей общей площадью порядка 134 тысячи кв. метров, а также провести реконструкцию домов дореволюционной и послереволюционной постройки». По мнению губернатора, этот квартал экономически выгоден для инвестора, так как площади, необходимые под расселение, в два с половиной раза больше того, что можно построить.
Для подготовки постановления правительства о развитии застроенной территории требуется заключение КГА с уточненными технико-экономическими показателями, сведения районных администраций об объектах жилого и нежилого назначения, подлежащих сносу, сведения из ГУИОНа о составе и площади помещений в многоквартирных домах, а также отчет о рыночной стоимости права на заключение договора о развитии территории. На основании этих документов будет высчитываться экономическая эффективность каждого отдельного квартала.
Список дополнили
Во время обсуждения предложили дополнить имеющий список из 41 пункта еще четырьмя адресами: это кварталы 31 и 32 на Малой Охте (Красногвардейский район), территория, ограниченная Щепяным и Никольским переулками, Крюковым кварталом и набережной Фонтанки (Адмиралтейский район), а также территория вдоль русла реки Волковки (Фрунзенский район). Ранее их не включили в список в связи с тем, что на первых трех участках нет свободных территорий для строительства первого дома под расселение, а последний, согласно Генеральному плану развития города, является рекреационной зоной, и строительство жилья там запрещено. То есть расселить проживающих там ныне в аварийных домах жителей можно, но придется строить для них жилье в ином месте. Либо, как считает председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, необходимо внести изменения в генплан с разрешением в этой зоне строить жилье. В проект территорию внесли с соответствующей пометкой: «после внесения изменений в Генеральный план».
Каждый понесет свою долю ответственности
Обсуждение вопроса было долгим и бурным, несмотря на то что программа готовилась больше года. Возникали, к примеру, такие вопросы: что делать, если жители такого-то квартала все же будут категорически против реновации? Или если владелец индивидуального дома (а в списке есть и территории, застроенные частными домами) не захочет переезжать в многоквартирный дом? Валентина Матвиенко была категорична: «Допустим, жители такого квартала говорят: «нас все устраивает, мы хотим жить в таких условиях». Никто их насильно переезжать не заставит. Пусть живут. Но тратить средства на ремонт и содержание таких домов мы не будем. Это ответственность самих граждан, и им это надо объяснить. Мы не можем допустить, чтобы и дальше люди проживали в домах с огромными теплопотерями, огромными затратами на поддержание текущего состояния домов на текущий ремонт. Это бесконтрольное выбрасывание денег, заработанных всеми нами. Так что без «хирургического вмешательства», без кардинального решения проблемы мы никогда ее не решим. И люди должны это понять, услышать нас и поддержать. А наша задача объяснить им, чем вызвано такое решение правительства, на что оно направлено, как оно будет реализовываться. Я полагаю, мы найдем поддержку в городе. Ведь это благо для людей. Тем более что мы будем действовать строго в рамках законодательства».
Что касается индивидуальных домов, предложение последовало еще более радикальное. «Если кто-то захочет остаться в индивидуальном доме, – пояснила она, – он там и останется. Вы были в Шанхае? Стоит огромный небоскреб, а рядом маленькая хижина. Человек не захотел жить в многоквартирном доме. Значит, и у нас так будет. Никто никого заставлять не будет. Захотел житель квартала остаться в своем доме, значит, останется, но этот квартал тоже надо развивать. Никто ничего не будет отнимать, никого не будут обижать. Право частной собственности должно быть защищено, в том числе и городской властью».
Жестко, но инаЧе нельзЯ
Вот так, и никакие защитники интересов жителей «хрущевок» не страшны. Не хочет человек переезжать – останется в своей хижине, не хотят жители квартала реновации – пусть живут, но никто вкладываться в содержание их домов не будет. Казалось бы, жестко. Совершенно верно, но иначе проблемы не решить. Людям свойственно цепляться за прошлое. Хорошо себя чувствуют те, кто живет в трех-, четырехкомнатной квартире по одному, по двое. Их не очень волнует состояние всего дома. Главное, что им удобно: есть, где разместить кладовку, в наличии свободные помещения для приема гостей. А о том, что дом через несколько лет развалится, и они могут очутиться на улице, они не думают. Главное, что сейчас удобно. Власти же приходится заглядывать в будущее. Ведь именно к ней побегут те, кто сегодня, возможно, выступает против реновации, когда дома начнут сыпаться. А строительство – процесс не быстрый. Программа по расселению кварталов, включенных в перечень, рассчитана на 10 лет. И если петербуржцы хотят хотя бы в конце данного срока получить современное качественное жилье, то принимать решение придется уже сегодня. Не позднее первого полугодия следующего года по всем территориям проведут аукционы, и процесс будет запущен. Инвесторы не станут церемониться, их задача – как можно скорее вернуть вложенные средства. Городское законодательство позволяет сегодня решить проблемы расселения в считанные дни. Но это не значит, что людей будут «ломать через колено». Постараются максимально учесть интересы, об этом уже было сказано выше, но в разумных пределах – в соответствии со стандартами и законами.
В ближайшее время новый городской закон пройдет расширенное обсуждение в Законодательном собрании Санкт-Петербурга.
В развитие
В связи с принятием законопроекта «О развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге» пришлось вносить изменения в иные законодательные акты. В частности, правительство одобрило изменения, которые предполагается внести в Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Речь идет о согласовании положений закона с требованиями новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Органом, уполномоченным принимать решения о развитии застроенных территорий, а также о проведении аукционов на право заключения соответствующих договоров, теперь является правительство Санкт-Петербурга. Оно также будет устанавливать порядок взаимодействия других органов исполнительной власти при подготовке такого решения.
Лилиана Глазова