Цены на загородные дома то замедлятся в росте, а то норовят обогнать рост цен на городском квартирном рынке. За последние пару лет они взлетали в противофазе с городскими — за городом несколько иная сезонность. Но в итоге оба рынка пришли примерно к одним и тем же показателям.
Стоимость объекта выросла в среднем в 2–2,5 раза. Немудрено, что эксперты в один голос говорят о востребованности ипотечных кредитов. Но, если в Петербурге сейчас можно купить в кредит уже практически любую недвижимость, вплоть до комнаты в коммунальной квартире, то на загородном рынке пока все ровно наоборот. И мы уверены, что если бы за пределами Питера с ипотекой все было бы так же гладко, то рост цен на дома, домики, дачи и участки был бы куда как более ощутимым. Впрочем, уже сегодня кредит для покупки домика в деревне взять можно. Правда, сложно.
У человека, решившего приобрести загородную недвижимость, всегда есть несколько путей. Можно пойти к ипотечному брокеру, можно обратиться в агентство, специализирующееся на операциях с загородной недвижимостью. Хорошо, если в структуре компании есть подразделение, занимающееся брокерскими услугами в сфере ипотеки. А можно отправиться прямиком в банк.
Шаг первый: ва-банк!
Кредитных программ, предлагаемых различными банками, операторы рынка в Петербурге насчитывают около 500. Различаются они порой десятыми долями процента годовой ставки, но в совокупности поражают количеством. Программ, «заточенных» под загородный рынок, немного, однако они есть. Если говорить о банках, то выдать кредит на покупку дома и участка готовы «Абсолют банк», «Агрокомкредит», «Городской ипотечный банк», «Сбербанк», «Банк Москвы», «КредитЕвропа банк», «МДМ банк», «Москоммерцбанк», «Национальный резервный банк», «НОМОС банк», «Промсвязьбанк», «РосЕвробанк», «Русский стандарт», «Связь-банк», «СДМ банк», «Собинбанк», банк «Союз», «СЭБ банк», «Транскапитал банк», «УРАЛСИБ», «Электроника», GE Money Bank, SWED Bank, «ИМПЭКС банк», «Хоум Кредит».
Для начала необходимо удостовериться, что вы как заемщик устроите банк и кредит вам дадут. С конца прошлого года банки, напуганные американским кризисом ликвидности, на всякий случай ужесточили требования к петербургским заемщикам: одни вообще не кредитуют желающих с «не белой» зарплатой, у других для таких клиентов действуют повышенные процентные ставки. Однако так поступают не все кредитные учреждения. Так или иначе, предварительный диагноз заемщик получит при первичной консультации, окончательный — по результатам рассмотрения заявки, обычно в течение месяца после подачи пакета документов (их набор у разных банков может отличаться). Кстати, отказ в предоставлении кредита — это не конец света и не трагедия. Возможно, просто нужно обратиться в другой банк.
Несколько упростить жизнь может участие в процедуре кредитных брокеров, которые обычно предлагают потенциальному заемщику индивидуальный подход. Что это значит? Строго говоря, ипотечный брокер, имея опыт работы с заемщиками и зная все банковские продукты и их особенности, правильно ориентирует заемщика и направляет в тот банк, который предлагает оптимальные для него условия кредитования. Это касается «цвета» зарплаты, наличия поручителей, состава семьи и прочая и прочая — нюансов много. При этом очень важно, что профессиональный кредитный брокер никогда не станет предлагать клиенту фальсифицировать документы для получения кредита.
Шаг второй: по долинам и по взгорьям
Дальше начинается самое интересное — поиск объекта, на который банк, декларирующий готовность работать с загородной недвижимостью, согласится дать кредит. То есть примет его в качестве обеспечения.
«Кредит на загородную недвижимость, а именно на дом, получить можно, если у него есть статус жилого. Это должно быть указано в свидетельстве о праве собственности, — говорит Наталья Иванова, специалист по недвижимости АН «Монолит», ипотечный брокер. — Например, дома в садоводствах по определению предназначены для временного проживания, банки их не кредитуют». По словам Натальи Ивановой, условия выдачи кредита на загородные дома практически не отличаются от условий городской ипотеки. До недавнего времени банки отказывали в предоставлении кредитов на деревянные дома с печным отоплением, даже несмотря на статус участка ИЖС. Сегодня ограничений меньше, но эксперты признают: практически беспроигрышный вариант — если дом оборудован всеми коммуникациями.
Именно поэтому самая распространенная загородная ипотечная покупка — это коттедж в закрытом поселке. По словам Ольги Трошевой, руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская недвижимость», при кредитовании объектов, реализуемых в коттеджных поселках, применяются две основные схемы.
Первая действует, если объект застройщика аккредитован в конкретном банке (или банках). Тогда процедура получения ипотечного кредита максимально упрощается: заемщику не приходится доказывать добросовестность застройщика, а необходимо лишь подтвердить собственную кредитоспособность. Как правило, условия получения кредита лучше, чем при второй схеме, а в качестве залога зачастую выступает непосредственно строящийся объект. Сегодня по такой схеме в Петербурге и Ленобласти банки предоставляют кредиты на покупку домов в коттеджных поселках «Янино-2» (ООО «Национальная ипотечная компания», «КИТ-Финанс»), «Антоновка» (банк «Сосьете Женераль Восток»), «БельВиль» («Еврофинанс Моснарбанк»), «Красная горка» («Московский международный банк»), «Еловый дом», «Лесная дача» (банк «Санкт-Петербург»), «Новая Ижора» («НОМОС банк»).
Ко второй схеме прибегают, если объект не аккредитован ни в одном банке, но застройщик реализует его с привлечением ипотечных схем. То есть покупатель на свое усмотрение выбирает банк, получает на общих основаниях кредит и рассчитывается с застройщиком.
Возможные варианты
Сегодня эксперты, оценивая объем ипотечных сделок с загородной недвижимостью в сравнении с квартирным рынком, говорят о единицах процентов. При этом квартирный рынок нередко умудряется перетянуть на себя статистику даже тогда, когда речь идет о покупке загородного дома. Это получается очень просто: если загородный дом в силу своего статуса или состояния не может стать объектом залога, но у покупателя есть городское жилье, которое он не думает продавать, то он его и закладывает.
По сути, это разновидность потребительского кредитования. Кредит под залог имеющегося жилья можно получить в размере до 85% его оценочной стоимости, на срок от 5 до 20 лет, при ставке от 9,9% (в валюте) до 14,5% (в рублях). Если банк отслеживает дальнейшее использование средств и перечисляет деньги безналично на счет продавца выбранного дома — процентная ставка будет ниже, если не отслеживает — выше.
Чтобы получить деньги под залог городского жилья, заемщику нужно представить в банк набор документов, подтверждающих его доход, а также все документы по квартире – список такой же, как если бы он эту квартиру покупал «по ипотеке». Приобретаемый загородный объект никак не проверяется, и его ликвидность не оценивается, даже в том случае, когда банк отслеживает целевое использование средств. После того как банк даст согласие на выдачу ссуды, обременение регистрируется в УФРС, и деньги поступают на счет покупателя.
Комментарии специалистов
Алла Зайцева, заместитель генерального директора общества землепользователей «Прогаль»:
По сравнению с квартирами в городе ставки по кредитам на загородную недвижимость выше, но незначительно — на 0,5–1,5%.
Существуют ограничения: нельзя получить кредит на загородный дом, если земельный участок, на котором он расположен, не находится в собственности, а также если дом не имеет статуса строения для постоянного (всесезонного) проживания. Вокруг Санкт-Петербурга из почти сотни коттеджных поселков различных ценовых категорий купить дом в кредит можно далеко не во всех.
Почему? Чаще всего застройщики начинают возводить жилые комплексы на землях, не имеющих статуса ИЖС. Перевод земель требует времени и немалых средств. Поэтому нередко строительство ведется на землях, имеющих статус ДНП — дачного некоммерческого партнерства на землях сельскохозяйственного назначения. Эта ситуация стала тормозом развития загородного сегмента.
Андрей Колесник, руководитель отдела ипотечного кредитования корпорации «ЮРИНФО»:
Банки кредитуют покупку коттеджей, земельных участков, домов в садоводствах и недостроенных объектов, но у каждого банка существуют свои ограничения и требования к объектам.
Минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту на загородную недвижимость составляет 10,5%. Наряду с обычным ипотечным кредитованием, успешно используются и накопительно-ипотечные схемы покупки недвижимости.
В прошлом году кооператив «Строй и живи» открыл новую программу «Усадьба». Став членом кооператива, пайщик получает заем на приобретение земельного участка, с домом или без него, а также может построить дом самостоятельно.
Заем по кооперативному участку выдается под 6% годовых в рублях на срок до пяти лет. Займы предоставляются под залог приобретаемого или имеющегося недвижимого имущества (комнаты, квартиры, земельного участка, коммерческого помещения, дачи, гаража и других объектов).
Илья Круглов, начальник отдела кредитных операций компании «Александр-Н»:
Рынок кредитов под залог участков в садоводстве начал развиваться не так давно. На данный момент всего несколько банков готовы выдать кредит под залог садового участка с нежилым домом либо без него. Такая скудость предложений вызвана повышенной рискованностью кредитного продукта.
Дело в том, что в случае дефолта заемщика у банка при возможной реализации залога (если заемщик сам откажется этим заниматься) возникнет проблема с собственником участка — садоводством. К сожалению, наше законодательство еще четко не оговаривает способы урегулирования подобных ситуаций.
Поэтому эти кредиты так редки. К тому же в этих банках требования к участкам очень серьезные, фактически это должен быть расположенный в хорошем месте дом, пригодный для круглогодичного проживания, со всеми коммуникациями, то есть ликвидный. Ну и, соответственно, повышены требования к заемщикам, чтобы максимально снизить риски дефолта.