Ипотека на квартиры в строящихся домах была всегда предметом интереса со стороны покупателей, поскольку квартиры в столице строятся большого метража, да и вложения в ремонт предстоят немалые. Что может предложить рынок покупателю сегодня, узнал «Собственник».
Большинство российских банков крайне неохотно выдают кредиты на покупку квартир на первичном рынке. «Не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в новостройке в незавершенной стадии строительства», – говорит вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович. По данным Национальной ипотечной компании, доля кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке, составляет приблизительно 20% от общего числа, а оставшиеся 80% приходятся на кредиты для покупки недвижимости на вторичном рынке. Как отмечает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош, этот показатель, по их данным, и того меньше – около 10%, притом что устойчивый спрос в этом сегменте сохраняется. «Думаем, что на самом деле спрос выше, но далеко не все клиенты обращаются в банк, видя, что выбор квартир в новостройках невелик. По нашему мнению, до 30% клиентов, покупающих квартиры в типовых панельных домах, с удовольствием купили бы квартиру в новостройке», – считает эксперт. В целом игроки ипотечного рынка называют различные причины такой нелюбви банкиров к новостройкам.
Основные причины нелюбви
Во-первых, при покупке квартиры в новостройке залогом является не сама недвижимость, а гипотетические права на нее. «Основная проблема для развития такого вида кредитования заключается в следующем: квартира, которую заемщик покупает в кредит, оказывается в залоге у банка до момента полного погашения задолженности, и риски банка в этом случае меньше по сравнению с тем, когда он выдает кредит на новостройку, особенно на нулевой стадии», – говорит Алла Цытович. По ее словам, это препятствие можно обойти, если у заемщика есть уже одна квартира в собственности. Так называемая «ломбардная ипотека» позволяет заемщику получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется. Такие программы предлагают многие российские банки, но они, естественно, не распространяются на тех, у кого собственного жилья нет – а, как показывают опросы, таких покупателей большинство.
Во-вторых, банки беспокоятся о чистоте юридических отношений покупателя квартиры и застройщика. «Основным препятствием, мешающим свободному развитию ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, является нежелание застройщиков следовать закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». По сути, закон, призванный регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, не действует», – говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. По его словам, несмотря на то что депутаты Госдумы приняли поправки к закону, строители продолжают работать в основном по выгодной для себя вексельной схеме, которая не устраивает многие кредитные учреждения. «Схемы заточены для ухода от налогов и всячески скрывают деньги, в то время как банк может кредитовать от той суммы, что идет по договору, и не может учесть некий «полис страхования», который составляет примерно 30% от общей стоимости квартиры», – говорит андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов.
В-третьих, большую проблему для кредитных учреждений создает несоблюдение строителями сроков выполнения работ. «Сроки не позволяют тем банкам, которые хотели бы заниматься этим направлением, нормально вести финансовую деятельность. Не обладающие бездонным карманом ипотечные банки зависят от продажи закладных и их секьюритизации.
Пока квартира строится и оформляется в собственность, рефинансировать выданный на ее покупку кредит невозможно», – объясняет Павел Комолов. С этой точкой зрения соглашается и Алексей Дорош. По его словам, «до момента регистрации права собственности и, соответственно, регистрации закладной у банка отсутствует обеспечение и возможность рефинансирования кредита».
В-четвертых, не обошлось без чиновников. Крайне затянутая процедура получения права собственности не дает покупателю оперативно стать владельцем недвижимости, а банку – получить залог. «Другая проблема – сроки оформления права собственности на объект недвижимости, которые могут достигать 3,5 года от момента кредитования до получения прав собственности на объект в виде обеспечения, что также тормозит развитие ипотеки на первичном рынке недвижимости», – считает Алексей Дорош.
В-пятых, развитию ипотечного кредитования, по мнению экспертов, мешает общее положение дел на российском рынке недвижимости, где за последние два года недорогая квартира в новостройке стала большой редкостью. «Расслоение на рынке недвижимости стало очень сильным, так как целевой сегмент многих банков, ориентированных на вторичный рынок Москвы, ушел с рынка. Купить квартиру в Москве среднестатистическая московская семья сегодня не может», – говорит Павел Комолов. Более того, по словам Аллы Цытович, «объемы введения новостроек в строй пока оставляют желать лучшего».
Работа с застройщиками
Несмотря на все перечисленные причины, было бы ошибочным думать, что банки совсем не работают на первичном рынке. Тем более что в каждом кредитном учреждении определенный процент кредитов все-таки направлен на покупки в новостройках. Эта доля обеспечивается договоренностями банков с конкретными застройщиками или дружественными инвесторами. «Наш банк запустил программу кредитования на покупку квартир в новостройках осенью прошлого года.
Кредиты выдаются на покупку квартир в строящихся многоквартирных домах, расположенных в Москве и Московской области и входящих в утвержденный банком список объектов. В индивидуальном порядке банк рассматривает возможность предоставления кредита на приобретение квартиры в других строящихся домах, но при этом для нас необходимо наличие акта приемки», – делится секретами работы на первичном рынке Алексей Дорош. По его словам, Русский ипотечный банк сотрудничает с такими компаниями, как «МИАН» и «Миэль», но «активно работает над расширением списка аккредитованных объектов».
«Застройщики заинтересованы в сотрудничестве с ипотечными брокерами, так как проводимая брокером работа помогает аккредитовать им свои объекты в тех банках, где потенциальному покупателю реально получить кредит, а значит, их квартиры будут лучше продаваться. В нашей компании специально для этого существует отдел по работе с застройщиками», – объясняет Павел Комолов. По его словам, польза от этой работы не только строителям, но заемщикам, которым кредитное учреждение облегчает поиск квартиры. Остается надеяться, что таких договоров между банками и застройщиками с каждым годом будет больше и больше.
Условия кредитования
Покупатель должен быть готов к тому, что за повышенный риск банка при кредитовании квартиры в новостройке придется платить увеличенную комиссию. Как правило, банки требуют выплачивать повышенный процент до оформления квартиры в собственность, то есть до того момента, когда риски становятся существенно меньше.
Как правило, банки берут процентную ставку от 15% до 22% в зависимости от степени рискованности покупки и к тому же требуют оформить полный страховой пакет. В зависимости от страховой компании эта колеблется от 1% до 2,3% от первоначальной суммы кредита в год.
Купить при этом квартиру можно далеко не в каждой новостройке. И рекламные объявления, которые говорят об ипотеке или рассрочке, могут часто не соответствовать действительности – клиенту обязательно надо самому звонить в обозначенный банк и выяснять, есть ли возможность кредита для данного дома и данного застройщика или продавца.
Наилучший случай, когда новостройка внесена в список тех объектов, по которым банк уже проверял документы, а значит, с покупателя снимается головная боль по предоставлению пакета документов от застройщика в банк. Если же новостройка в списках не числится, то с очень большой вероятностью купить ее в кредит не получится: нужны довольно серьезные действия со стороны застройщика и плотное общение с банком как покупателя, так и продавца новостройки.
Лучше всего, когда банк и застройщик заявляют о совместных программах по ряду объектов. С другой стороны, часто так бывает, что именно в этом банке условия ипотеки отличаются от рыночных далеко не в лучшую сторону. Впрочем, в условиях стагнирующего рынка продавцы будут стараться сделать движение в сторону покупателя, в том числе и ипотечного. По прогнозам экспертов, через 3-5 лет практически 90% сделок будут ипотечными, в том числе и по новому жилью.
И, раздумывая, стоит ли ввязываться в покупку новостройки в кредит, не забудьте существенное преимущество такой сделки: если уж банк одобряет покупку квартиры в новостройке, то, скорее всего, дом будет достроен и квартира передана в собственность, так что вероятность оказаться в числе бастующих дольщиков минимальна.
К тому же есть еще один плюс: деньги, как правило, перечисляются на счета продавца безналичным расчетом, что избавляет от платы за обналичивание средств, которая при покупке на вторичном рынке составляет примерно 1%.