Хорошо тем, у кого есть хоть что-то, чтобы позволить себе купить квартиру в ипотеку. А если в наличии только дети, а жить хочется нормально прямо сейчас? «Профиль» решил узнать, существуют ли радужные перспективы у подобной семьи.
Очень условный «нуль»
Исходные данные я взяла самые что ни на есть жизненные: свою семью. Муж, жена (это я) и двое несовершеннолетних детей. Совокупный доход — скажем, $4 тыс. И хотя у нас в действительности есть в собственности малогабаритная двушка, решено было задачу усложнить: как бы ее нет — есть мечта оставить ее в будущем детям, а сейчас переселиться в просторную новостройку. Еще сложнее — как бы мы живем у родителей. Собственно, в таких «усложненных» условиях живет множество семей, поставив крест на надежде купить квартиру, взяв ипотечный кредит. Вот и попробуем в этом разобраться.
О намерении выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом объявили уже Абсолют Банк, Бинбанк и «ВТБ 24». Но все они дают кредиты на покупку недвижимости только на вторичном рынке. Абсолют Банк предлагает кредит на формирование первоначального взноса под залог существующей недвижимости: на срок до 3 лет под 12—14% годовых в долларах США с погашением основного долга в конце срока (если жилье будет продаваться) и уплатой процентов ежемесячно. Причем по условиям банка выдается не один, а два кредита — стандартный ипотечный на покупку жилья и кредит под формирование первоначального взноса. Для этого банк просит в залог квартиру. Однако на свое усмотрение, если доход не слишком велик, банк может отказать в нулевом первоначальном взносе, объясняя это тем, что на погашение двух кредитов ежемесячного дохода недостаточно. Бинбанк солидарен: согласно информации на сайте, кредитование на 100% от стоимости приобретаемой квартиры, то есть без первоначального взноса, возможно только при дополнительном залоге уже имеющейся в собственности квартиры. «ВТБ 24» не требует в обязательном порядке квартиру в залог. Но сумма выдаваемого кредита напрямую зависит от совокупного дохода. То есть сколько надо — не дадут, а «одобренного» может хватить разве что на комнату в коммуналке.
Впрочем, если несколько облегчить условия поиска (подождать немного, подкопить хотя бы до 10% от стоимости квартиры на первоначальный взнос), то список банков и программ станет значительно разнообразнее. Павел Ильин, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ), показал нам на цифрах решение нашей проблемы, имея в виду варианты: ничего нет, есть двушка, есть квартира только у родителей: «В первом случае возможно купить квартиру стоимостью $229 тыс. при первоначальном взносе 10%, то есть $23 тыс., и при кредите на 20 лет в $206 тыс. При условии продажи уже имеющейся квартиры стоимостью примерно $150 тыс. (второй вариант) эти деньги могут быть использованы в качестве первоначального взноса, сумма кредита при этом составит $214 тыс. на 20 лет (то есть то же, что и у первых трех банков. — «Профиль»). Можно оформить кредит под залог квартиры родителей. В таком случае сумма кредита составит $182 тыс. на 20 лет, но не более 80% от оценочной стоимости квартиры родителей, то есть $227,5 тыс. Самый выгодный вариант для клиентов, имеющих невысокий размер собственных средств (не более 10%), — купить квартиру на вторичном рынке с использованием кредитных средств банка. В МКБ кредит без первоначального взноса на недвижимость можно оформить только под залог имеющегося жилья. Требования к заемщику в банке не связаны с размером первоначального взноса на недвижимость, размер первоначального взноса зависит лишь от программы кредитования: от цели кредитования и качества обеспечения по кредиту. Требования — стандартные».
Итак, если первоначальный взнос в размере 10% от стоимости квартиры мы наскребаем, то наши ежемесячные выплаты в течение 20 лет будут составлять около $2,1 тыс. Если мы таки решаем продать двушку, то можем рассчитывать почти на ту же сумму кредита и почти те же ежемесячные выплаты. Но квартиру сможем позволить себе купить за $364 тыс. А если уговорим родителей заложить их «хоромы», то денег получим так мало, что их хватит только на ту двушку, которая нас явно уже не устраивает...
А к «нулю» мы приплюсуем...
Не будем забывать, что кроме первоначального взноса и суммы кредита в ипотечной истории будут присутствовать и «иные» расходы. Например, услуги оценщика обойдутся вам в $100—200. Рассмотрение заявки стоит 1—2 тыс. рублей. За одобрение (видимо, за положительные эмоции) заявки банки тоже берут деньги: «ВТБ 24», например, одобряет «улучшение жилищных условий» за 9 тыс. рублей. Один из обязательных этапов совершения ипотечной сделки — страхование. Стоимость этой услуги нам обойдется в среднем в 1—3% от суммы кредита. То есть при сумме кредита в $200 тыс. за страховку придется выложить $2—6 тыс.
Также добавим в «иные» расходы плату за аренду ячейки ($30—60), сбор за ведение ссудного счета (0,5—1,5% от суммы кредита), плату за снятие наличных средств со счета (0,5—1,5%), за пересчет и проверку купюр (0,2%), за подготовку договора купли-продажи. Итого: даже при кредите с нулевым первым взносом на руках надо иметь 2—6% от величины кредита.
Что делать и кто виноват?
Собственно, было бы странно, не имея ничего, рассчитывать на привлекательные ипотечные программы. Не умеешь копить — плати... Кстати, к вопросу о «копить». Говорят, в 2008 году в Госдуме будет рассматриваться законопроект о стройсберкассах.
Видимо, это будет нечто похожее на немецкую модель: в Германии и ряде стран Восточной Европы данная система накопления получила широкое распространение. Схема такова: специализированный банк заключает с гражданином договор накопления сбережений. Когда нужная сумма накопится, из средств самой стройсберкассы вкладчику выдается кредит в том же размере. Процентные ставки по кредиту строго фиксированы: законопроект оговаривает, что маржа между депозитной и процентной ставкой по кредиту не может превышать 3%. Таким образом, вкладывая деньги под 2—3% годовых, клиент стройсберкассы получает право на долгосрочный кредит под 5—6% годовых. Это куда меньше, чем самая низкая ставка по ипотечному кредиту. Кредит предоставляется на срок от 7 до 15 лет. Понятно, что накапливать в стройсберкассе половину или хотя бы треть стоимости квартиры, пусть даже с учетом премий от государства, придется долго. Для Москвы и Петербурга система стройсберкасс при таких темпах накопления попросту не имеет смысла. Ипотека, пожалуй, попроще будет...
Вместо P.S.
Сегодня утром на мою электронную почту пришел спам: «Ипотечный брокер. Любые виды кредитов...» На мою жалобу о том, что денег нет, а квартиру хочется, на другом конце провода некий Виктор Николаевич участливо заметил: «Я, пожалуй, могу помочь вам с подбором банковских ипотечных программ и оформлением документов. Стоит это всего 3 тыс. рублей. Но позволю себе дать несколько советов...»
Советы состояли в следующем. После подбора ипотечных программ документы следует нести в максимально возможное количество банков: если в одном банке некие нюансы сыграют в «минус», в другом на них могут не обратить внимания. При этом никто вам не скажет точных требований.
И еще: покупателю надо «обрабатывать» продавца квартиры. Ибо если нет первоначального взноса, но есть доверие между продавцом и покупателем, то продавец квартиры может написать нотариально заверенную расписку в том, что он якобы уже принял от вас, например, 20% от стоимости квартиры. И тогда для банка эта сделка может уже переквалифицироваться в ипотечный кредит с 30-процентным первоначальным взносом. Как известно, заемщик пытается завысить сумму запрашиваемого кредита (нужны же дополнительные деньги на ремонт, например), вот за счет этой суммы сверх необходимой покупатель и вернет продавцу указанные в расписке 20% от стоимости квартиры. Но тут важно знать, нет ли в конкретном банке обязательного требования, чтобы сумма первоначального взноса обязательно попала в ячейку...