Период летних отпусков и традиционного спада деловой активности не повлиял на планы застройщиков по выводу на рынок новых проектов. Во всех сегментах рынка – от эконом-класса до малоэтажного элитного домостроения – в течение третьего квартала 2007 года появились новые предложения, мониторинг которых регулярно проводит Центр бизнес-информации «Новые проекты».
Новые жилые комплексы
Сразу три новостройки пополнили рынок жилья в Красносельском районе. На пересечении Ленинского проспекта и улицы Доблести строится «Оптимист» - панельный жилой комплекс, в котором в сентябре стартовали продажи. Разновысотный – от 12 до18 этажей – проект, рассчитанный на 973 квартиры, осуществляет компания «ЮИТ Лентек». Срок ввода – второй квартал 2010 года.
Вблизи пересечения Ленинского проспекта и проспекта Кузнецова ЗАО «Центр Долевого Строительства» возводит комплекс «Острова», состоящий из трех кирпично-монолитных домов высотой 20, 22 и 25 этажей. Заявленный срок сдачи – 1 квартал 2009 года. Комплекс будет включать около 450 квартир.
В непосредственной близости от «Островов» компания «Строительные технологии» возводит 20-этажный кирпично-монолитный дом (308 квартир), в котором также в июле была начата продажа квартир. Проект планируется завершить во втором квартале 2009 года.
Другой проект, позиционируемый как класс «Комфорт», реализуется этой же компанией в Выборгском районе Санкт-Петербурга. 24-этажный кирпично-монолитный дом на Ярославском проспекте (220 квартир) должен быть сдан Госкомиссии во втором квартале 2009 года.
В престижном Московском районе ЗАО «Центр Долевого Строительства» начало реализацию строящихся квартир в двух 18-этажных кирпично-монолитных домах по адресу: пр. Юрия Гагарина, д.14-18. Количество квартир в каждом – 324, объекты должны быть введены в эксплуатацию в четвёртом квартале 2008.
)
Эта же компания строит ещё два кирпично-монолитных дома (также 18 этажей) в Приморском районе, на пересечении Туристской улицы и Богатырского проспекта. Намеченное на первый квартал 2009 года окончание строительства увеличит жилищный фонд Санкт-Петербурга на 1000 квартир.
Компания Setl City предложила потенциальным покупателям два новых проекта: «Норд» на Гражданском проспекте (Калининский район) и «Aston Graftio» на улице Графтио (Петроградский район). "Норд" представляет собой 21-этажный монолитный жилой комплекс, насчитывающий 286 квартир. Ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию - первый квартал 2010 года.
«Aston Graftio» - это элитный 7-этажный дом с охраняемой территорией и подземным паркингом. Проект предусматривает строительство 45 квартир, окончание намечено на второй квартал 2008 года.
Компания «Аксиома», специализирующаяся на строительстве элитного малоэтажного жилья в районе Шувалово – Озерки, начала реализацию квартир в комплексе «Серебряный век». Четырехэтажный кирпичный комплекс возводится на Большой Озёрной улице (Выборгский район), всего запланировано 54 квартиры. Ввод в эксплуатацию предполагается летом 2009 года.
Городская ДомоСтроительная Компания открыла продажи в последнем из корпусов, входящих в состав комплекса «Дом у Комендантской площади» (Приморский район), - 25-этажном кирпично-монолитном доме, который планируется ввести в эксплуатацию во втором квартале 2010 года.
По сравнению с прошлым кварталом, когда на рынок вышли сразу несколько крупных – свыше двух тысяч квартир - жилых комплексов, таких как «Лондон-Парк», «Премьер-Палас», «Радуга», «Антей», в третьем квартале не было заявлено ни одного проекта такого масштаба. В территориальной структуре предложения с появлением новых проектов существенных изменений не произошло. По-прежнему лидирует Приморский район. На его территории, по состоянию на июль 2007 года, возводилось 48 из 300 строящихся в Санкт-Петербурге домов (данные ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»).
По конструктивному типу среди выведенных на рынок в третьем квартале домов по-прежнему преобладают кирпично-монолитные. Удельный вес панельных и кирпичных домов среди новых проектов соответствует их весу в структуре первичного рынка в целом.
Минимальные цены
)
В середине сентября Центр бизнес-информации «Новые проекты» провёл мониторинг первичного рынка с целью определить, какой минимальной суммой должен обладать потенциальный покупатель для приобретения квартиры в новостройке в Санкт-Петербурге (не считая административно подчинённых пригородов). Результаты получились следующие. Если на вторичном рынке недвижимости минимальным объектом является комната в коммунальной квартире, то для рынка строящегося жилья – это студия, общая площадь которой порой сопоставима с метражом просторной комнаты в старом фонде. Такие студии строятся сейчас на территории Приморского, Калининского, Московского, Невского, Фрунзенского, Красносельского и Красногвардейского районов. Наименьшая цена – 1365 тыс. рублей – была установлена за студию общей площадью 25,8 кв.м. в комплексе «Кристалл Полюстрово», возводимом на пересечении улиц Маршала Тухачевского и Стасовой. Окончание строительства комплекса запланировано на четвёртый квартал 2008 года. Почти столько же – 1385,1 тыс. рублей – стоила студия площадью 27 кв.м. на Ленинском проспекте, д.86. Объект должен быть введен в эксплуатацию во втором квартале 2010 года. В комплексе «Адмирал» на пересечении Ленинского проспекта и Брестского бульвара аналогичную студию (26,7 кв.м.) с таким же заявленным сроком ввода можно было приобрести за 1403,68 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра в этих объектах находится в диапазоне от 51 до 53 тыс. рублей (см. Таблицу 2). Для сравнения: на вторичном рынке средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры составила в сентябре около 68 тыс. рублей.
В сегменте двухкомнатных квартир самые дешёвые варианты предлагались в Красносельском и Невском районах. Лидер рейтинга – квартира площадью 58 кв.м. в панельном доме по адресу: Красносельское шоссе, 51, завершить строительство которого предполагается во втором квартале 2009 года. Её стоимость составляла 2186 тыс.рублей, что соответствует 37,69 тыс.рублей за кв.м., в то время как средний квадратный метр двухкомнатной квартиры на вторичном рынке стоит около 65 тыс.рублей. Столь низкая цена обусловлена не только начальной стадией строительства, но, главным образом, окраинным местоположением (Горелово), а также тем, что панельное домостроение дешевле кирпично-монолитного. В упоминавшемся выше комплексе «Адмирал» продавались квартиры площадью 55,2 кв.м. по цене 2224 тыс. рублей (40,29 тыс. рублей за кв.м.). Небольшую – 47,15 кв.м. - квартиру на Октябрьской набережной, д.124, можно было купить за 2338 тыс. рублей. За квадратный метр это составляет 49,58 тыс. рублей, зато ждать ввода дома в эксплуатацию пришлось бы не так долго – до третьего квартала 2008 года.
)
Для наглядности перечисленные цифры представлены в таблице 3. Указанные цены были действительны при единовременной оплате.
Насколько популярны квартиры-студии, о которых шла речь выше? По данным ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» за июль 2007 года, в их пользу сделали выбор 5 процентов от общего количества покупателей. Всего же однокомнатные квартиры вместе со студиями оставляют 49 процентов продаж (см. Рисунок 1). Этот показатель также свидетельствует о стабильности рынка. В период прошлогоднего скачка цен доля однокомнатных квартир, включая студии, доходила, по статистике Корпорации «Петербургская Недвижимость», до 65 процентов сделок.
)
Студии – особенный продукт строительного рынка, появившийся в последнее десятилетие. По прогнозу Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость», спрос на них будет высоким до тех пор, пока их количество на вторичном рынке не достигнет, вместе с малогабаритными однокомнатными, 15 – 20 процентов предложения. При этом поступление таких квартир на вторичный рынок происходит достаточно активно в связи с тем, что покупатели малогабаритного жилья, не имеющие первоначально средств для приобретения квартиры полноценного метража, меняют её на жильё большей площади, как правило, в течение ближайших нескольких лет.
Наименьший уровень средних цен на типовое строящееся жильё по району в целом в сентябре был отмечен во Фрунзенском районе. По данным Корпорации «Петербургская Недвижимость», средняя цена за квадратный метр составила в нём 51,5 тыс. рублей (2012 долл.). В Красносельском, Красногвардейском и Невском районах, на территории которых находятся упомянутые выше самые дешёвые квартиры, этот показатель составляет соответственно 54,86, 55,37 и 55,98 тыс.рублей (2143, 2163 и 2187 долл.) за кв.м. (см. рисунок 2).
Будет ли дешевле?
В конце осени ожидается начало продаж в «Балтийской жемчужине» и «Кудрово-граде» - первых из ряда новых крупномасштабных проектов квартальной застройки, которые в ближайшее десятилетие кардинально повлияют на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге. С одной стороны, рост объёма предложения создаст ценовую конкуренцию между застройщиками, что будет препятствовать дальнейшему ценовому росту. Если возросшее предложение не будет скомпенсировано увеличением платежеспособного спроса, это может привести к некоторому снижению цен. С другой стороны, удалённость от центра, менее развитая по сравнению с обжитыми районами социально-бытовая инфраструктура и масштабность проектов комплексной квартальной застройки предполагают возведение жилья преимущественно эконом-класса. Таким образом, на снижение цен можно рассчитывать только в сегменте массового спроса и только на новых территориях. По прогнозам Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость», в престижных обжитых районах цены в новостройках будут только расти, и через несколько лет разница в стоимости одного и того же нового типового жилья может достигнуть, в зависимости от его местонахождения, 30 – 40, и даже 50 процентов. Сейчас разброс цен по районам на квартиры с одинаковыми качественными характеристиками составляет до 15 процентов.
)
С третьей стороны, продуманная концепция и формирование качественной среды обитания могут повысить привлекательность новых жилых кварталов, и тогда цены на жильё в них станут соответствовать среднегородскому уровню.
В любом случае, ощутить радикальное влияние новых кварталов на рынок недвижимости можно будет тогда, когда в продажу поступят не один-два, а хотя бы несколько таких проектов, что ожидается не ранее 2008 года.