На динамично развивающемся рынке складской недвижимости Петербурга спрос по-прежнему опережает предложение, делая сегмент привлекательным для иностранных инвесторов.
Рынок качественных складских комплексов класса А и В в отличие от офисного и торгового оказывается наименее прозрачным для консультантов сегментом. Отсюда расхождения в оценке объема ввода за первое полугодие 2007 г. Так, по данным Colliers International, в первой половине текущего года было введено в эксплуатацию складов международного качества общей площадью около 27,8 тыс. кв.м. Аналитики Knight Frank называют цифру и того меньше – 26,3 тыс. В то же время по оценкам специалистов Praktis CB, объем ввода складских площадей в комплексах за рассматриваемый период составил чуть более 150 тыс. квадратов, включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса. Тем не менее, по словам Владислава Ковалевского, директора департамента складской недвижимости компании Becar Commercial Property SPb, в 2007 г. появилась тенденция к изменению процентного соотношения ввода складских помещений для собственных нужд и под логистические услуги в сторону увеличения последних. Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию с целью предложения площадей в аренду относятся складской комплекс PNK-2 (класс А), третья очередь складского комплекса «Астрос Логистик» (класс А). Реализовано три объекта под потребности собственного бизнеса - центральный склад класса В от компании «Магистраль» на Магнитогорской ул., 17 (площадь комплекса составила 8,3 тыс. кв.м), распределительный центр компании «Лента» площадью 14 тыс. кв.м, распределительный центр компьютерной сети магазинов «Кей».
Как уже сложилось на других сегментах рынка коммерческой недвижимости, вторая половина года обещает наибольший «урожай» площадей. Так, по данным Knight Frank, к концу 2007 г. будет введено 400 тыс. кв.м качественных складов. Аналитики Praktis CB прогнозируют ввод более 350 тыс. складских площадей сухого хранения класса А и В. По оценке руководителя департамента складской недвижимости Colliers International Кирилла Малышева, растущая потребность в высококлассных складских комплексах в первую очередь вызвана приходом на рынок Петербурга иностранных торговых компаний и логистических операторов, ростом ВРП и увеличением грузопотока через Северную столицу. Востребованными остаются любые блоки от 500 до 20 тыс. кв.м. Высоким спросом пользуются качественные складские площади от 3 тыс. квадратов, в основном, со стороны логистических операторов. Ставки аренды на складские помещения класса А составляют $120-130 за кв.м, ставки класса В варьируются в диапазоне от $100 до $115 за кв.м в год без учета НДС и не включая коммунальные платежи.
Московский флюс
Складская недвижимость, как никакая другая, неравнодушна к сторонам света. Объясняется это динамикой развития транспортной инфраструктуры. Ввод восточного полукольца КАД, дальнейшие работы по строительству транспортных развязок на южном участке кольцевой стимулирует складской девелопмент в промзоне Шушар и прилегающих к автомагистрали окрестностях. Напомним, что в 2007 г. будет сдана Софийская развязка, откроется движение по КАД на участке от Московского до Таллинского шоссе, должен быть сдан участок от Пулковского до Таллинского шоссе. Активно идут работы на участке от Московского шоссе до Пулковской развязки, которые также планируется закончить в текущем году. Таким образом, транспортная доступность участков как в направлении из города на Москву, так и на Прибалтийские страны значительно улучшится. Поэтому вполне объяснимо, что большая половина строящихся складских площадей будет возведена на территорий Шушар, что объясняется стратегической важностью близости складских комплексов к Московскому шоссе - трассе с наибольшим грузопотоком, связывающей Петербург с другими частями России. Концентрация складского девелопмента на юге помимо направления основных грузопотоков объясняется, по мнению Николая Вечера, генерального директора ЦПРН «Вечер» еще и высокой ценой земли в северном направлении. «Для складской недвижимости Север – слишком дорог, - резюмирует он, - гораздо рациональнее после перенасыщения зоны Шушар, движение складских девелоперов на запад, в направлении Таллиннского шоссе. В этом же направлении движутся и промышленники». Впрочем, уже сегодня консультанты предупреждают девелоперов против излишнего усердия на Московском направлении. «Около 80% проектов в сфере складской недвижимости сконцентрировано на Московском шоссе, что чревато перенасыщением предложения на этом направлении. Девелоперы должны понимать, что не все компании ориентированы на московское направление. Многие арендаторы ориентированы на внутреннюю логистику и для них привлекательно, например, Выборгское шоссе, где сейчас ощущается недостаток предложения», - комментирует Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Санкт-Петербург. По данным Praktis CB наибольшая доля ввода современных складских объектов (45,9%) пришлась на Пушкинский район, промышленную зону Шушары. Приморский район в объеме ввода занимает 16,3%, в Ломоносовском районе — 16,6% от общего объема ввода. Примерно в равных долях по площади ввода складских площадей Невский и Всеволожский районы (10% и 11% соответственно).
Складирование валюты
Высокая рентабельность, превышение спроса над предложением, по словам руководителя одела маркетинговых исследований компании Praktis CB Романа Уревича, обуславливают привлекательность складского девелопмента для западных инвесторов. Иностранные участники рынка будут задавать тон на рынке аренды качественных складов во втором полугодии 2007 г. Так в сентябре планируется ввести первую очередь складского терминала класса А «МЛП-Уткина Заводь» площадью 72 тыс. кв.м. В планах Raven Russia Ltd и Avalon Group в текущем году ввести первую фазу «Логопарка Нева» площадью 55 тыс. квадратов. Финская компания Sponda, занимающаяся недвижимостью, решила приобрести участок земли в 46 га за 9,5 млн евро в окрестностях Петербурга, для строительства логистического центра, общая площадь которого составит 160 тыс. кв.м. Литовская компания Hanner намерена вложить $100 млн в строительство логистического комплекса в Шушарах. Его площадь составит 106 тыс. квадратов, возведение завершится в конце 2008 г. В начале июня компания «Евразия Логистик», принадлежащая к казахской инвестиционной группе, заложила «Логопарк Колпино» на юге города. Планируемая площадь логистического комплекса класса А к 2010 г. составит 790 тыс. кв.м. Как отмечают специалисты компании Becar, в последнее время наметилась тенденция сделок по схеме built to suit, по которой работают логистические компании многих европейских стран – постройка комплексов под конкретного заказчика.
По прогнозам, арендные ставки в оптимистичном варианте вырастут на 15%, в пессимистичном – на 12%. Рентабельность вложений в складские проекты по данным Colliers International, составляет 20-25% годовых. Любопытно, что по тем же данным, уровень арендных ставок на качественные складские площади в Петербурге уже обогнал соответствующий уровень в ряде европейских столиц.
Существующий уровень и динамику арендных ставок эксперты объясняет огромным дефицитом качественных складских площадей. Неудовлетворенный спрос, объем которого консультанты оценивают в диапазоне 1-1,5 млн кв.м. гарантирует инвесторам в складскую недвижимость высокую ликвидность проектов в обозримом будущем.
Мнение
Сергей Мариничев, руководитель проекта «Евразия Логистик»
- Наша компания планирует построить 16 терминалов класса А в России, Казахстане и на Украине. Самый крупный из них возводится в настоящее время в Северном Домодедово. Это, кстати, будет вообще самый крупный склад в Европе. Его площадь – 1,1 млн кв.м. Логистический парк в Петербурге, получивший название по своему месторасположению – «Колпино» включает 700 тыс. квадратов складских площадей А-класса. Ввод в эксплуатацию первой очереди объекта площадью 200 тыс. кв.м запланирован на 2008 г. Среди его арендаторов – сетевые логистические компании, их состав уже формируется.
По-моему мнению, говорить о насыщении спроса в Северной столице говорить преждевременно. На развитие рынка может повлиять активно обсуждаемая программа строительства транспортного коридора Китай-Казахстан-Россия. Петербург рассматривается в ней как узловой логистический центр.
Мнение
Максим Мельников, старший консультант компании Knight Frank Санкт-Петербург
- В качестве консультанта наша компания представляет проект МЛП – сетевого девелопера, намеренного возвести в России около 1,5 млн высококлассных складских помещений. Первый петербургской проект компании – терминал «МЛП-Уткина заводь» в Новосаратовке. Его общая площадь составит порядка 200 тыс. кв.м. Первая очередь комплекса будет введена в строй в сентябре этого года, вторая должна быть готова в первом квартале 2008 г. На 100 тыс. квадратов уже найдены арендаторы. Такой же складской терминал будет построен в Шушарах. Он выйдет на рынок в 2008-2009 годах. По нашей оценке, арендные ставки на склады высокого уровня в Петербурге варьируются сегодня в пределах $100-135 за кв. м в год, не включая операционные расходы, коммунальные услуги и НДС.
Мнение
Александр Устинов, генеральный директор ЗАО «Ресурс-Экономия»
- Себестоимость строительства складов сегодня высока, но этот рынок довольно перспективен, на нем можно зарабатывать. Конкуренция между терминалами, безусловно, есть и будет, однако неудовлетворенный спрос огромен. Наш проект известен под названием «Логопарк Нева». Его финансируют британский инвестфонд Raven Russia Ltd и компания Avalon Group. В их планы входит возведение 15 складских комплексов по всей России, которые войдут в единую сеть. Первый объект общей площадью 129 тыс. кв.м строится в Шушарах. Его первую очередь займет дочерняя структура Avalon Group – компания «Авалон Логистик» уже в этом году. Остальные площади, а это еще около 75 тыс. квадратов будут выброшены на рынок блоками от 5 тыс. кв.м.
Мнение
Мария Тиника, директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент»
- По оценке нашей компании, затратная часть, связанная со строительством качественного складского терминала, составляет на сегодняшний день не менее $1-1,1 тыс. на квадрат. При этом реальные сделки по продаже готовых комплексов в Москве совершаются из расчета $1,2 тыс./кв.м. Если говорить об арендной ставке $120 за квадрат в год и доходности на уровне 11,5-12%, то стоимость квадратного метра построенного слада как раз и составляет $1,1-1,2 тыс. Соответственно, на чем зарабатывают девелоперы, не очень понятно. А если в обозримом будущем в отдельно взятых Шушарах будет запущено свыше миллиона квадратов складов, мне трудно прогнозировать, что произойдет с арендными ставками на такие помещения в Петербурге.
Текст: Сергей ФЕДОРОВ
Фото: Игорь БАКУСТИН