Жизнь удалась, зарплата подобралась к $2 тыс. в месяц, и наш читатель, молодой семейный человек, решил купить квартиру с помощью ипотеки, как бы смешно это ни звучало. Что дальше? Наверное, надо прислушаться к советам журналистов, риэлторов, банкиров. Все советы начинаются одинаково: сначала выберите банк, который вас устраивает, обратитесь туда и узнайте, дадут ли вам в нем кредит, и если да, то в каком объеме, и только после этого ищите квартиру. Вроде бы все без подвоха.
Действительно, трудно подобрать квартиру, не зная, на какую сумму рассчитывать. Или не очень трудно, но только в случае, если сумма кредита, который даст банк, не имеет для вас большого значения. Даст $120 тыс. — добавите $30 тыс., а если предоставит $80 тыс. — не беда, присоедините еще $70 тыс. Вопрос в том, зачем человеку, для которого $40 тыс. — «не вопрос», брать взаймы на простенькую «двушку».
Да и какой продавец согласится ждать месяц, пока вы соберете документы, требуемые банком, пока банк одобрит вашу заявку, оценит выбранную вами квартиру, и риэлторы выйдут на сделку? Разве что раздать несколько тысяч в виде залогов... Смущает, правда, расплывчатость формулировки «выбрать банк по себе» («оптимальный», «с наиболее подходящими условиями» и т. п.). Очевидно, это означает, что банк: а) возьмет с вас меньшую общую сумму платежей и б) не преподнесет вам сюрпризов. Первое можно узнать из информационных материалов банка, второе — из опыта общения с его представителями.
Банк, который возьмет с вас меньше
«Возьмет меньше» означает не только меньшую номинальную процентную ставку и меньшие дополнительные расходы, но и, что очень важно, тип платежа. Основных типов два — аннуитетный и дифференцированный (есть и смешанный, но не будем усложнять).
При аннуитетном погашении вся сумма, которую вы должны выплатить банку за весь срок кредита (основной долг, или «тело» долга, а также проценты), равномерно распределяется на весь срок, допустим, по $800 в месяц. Но «внутри» этих $800 соотношение «тела» и процентов постоянно меняется: сначала вы платите почти исключительно проценты, и лишь к концу срока основную часть платежа будет составлять «тело».
А теперь представьте, что вы взяли кредит на 20 лет, а через пять лет оказались банкротом или решили перекредитоваться, перейти в другой банк с более выгодными условиями. Окажется, что за пять лет вы погасили не четверть основного долга, а только 1/16 его часть. Иначе говоря, выплатив банку за пять лет $48 тыс., вы покроете только $6 тыс. основного долга (на самом деле и того меньше), все остальное было процентами банка.
Вы фактически ничего не получите после продажи квартиры с торгов, а если речь идет о перекредитовании, то начнете выплачивать долг практически с нуля. Если, конечно, решитесь уйти. Но ведь не уйдете. Поэтому, снижая процентную ставку для новых заемщиков, банк будет держать вашу ставку на прежнем уровне до последней возможности (или до первого скандала). В спорах с вами у банка будет убийственный аргумент: «Сколько стоила квартира, когда вы покупали? А сколько сейчас? То-то же!» Правильный ответ: «Я квартиру не продаю, а расплачиваюсь за нее. То-то же!»
От большого к малому
При дифференцированном погашении равномерно на весь срок распределяется только «тело» долга, а проценты начисляются от остатка. То есть по мере уменьшения остатка каждый месяц будет понемногу уменьшаться и сумма платежа. При этой форме погашения кредита до половины срока большую часть платежа составляют проценты, но вы, по крайней мере, равномерно гасите основной долг. И многих это успокаивает.
Главный недостаток дифференцированного погашения состоит в том, что в первое время ежемесячный платеж очень высок (условно в начале срока $1200, в середине — $800, в конце — $400). Это, во-первых, отсекает от кредита тех, кому доходы позволяют платить $800, но не $1200 (им приходится пользоваться аннуитетом). Во-вторых, из-за инфляции на $400, сэкономленных при аннуитетном погашении, сегодня можно купить больше товаров и услуг, чем на выигранные при дифференцированном $400 через 20 лет. С другой стороны, через 20 лет у активного молодого заемщика и зарплата будет значительно выше, и платежи, приближающиеся к $400, в последние годы будут почти незаметны.
Наконец, формула исчисления аннуитетного платежа несколько хитроумна. Это значит, что, например, по ставке в 12% аннуитетная формула может начислить такую же сумму общего платежа, какую пришлось бы заплатить при 13–14% дифференцированного платежа! Соответственно, взяв $100 тыс. под 12% дифференциала, вы сэкономите (в зависимости от срока кредитования) $10–20 тыс. и более по сравнению с его «собратом» — 12% аннуитета.
Археологи, ау!
К сожалению, 99% банков работают по аннуитетной формуле. К счастью, в числе оставшегося 1% — несколько региональных банков, крупнейший банк страны Сбербанк и входящий в десятку крупнейших Газпромбанк, которые наряду с аннуитетным практикуют и дифференцированный способ погашения кредита. По желанию клиента.
Честь им и хвала. Особенно последнему банку, поскольку он предоставляет долларовый ипотечный кредит под относительно невысокий процент (в то время как многие банки не предоставляют его вовсе) и не требует поручителей. Причем клиент вправе сначала выбрать аннуитетное погашение (оно позволяет взять больший кредит), а потом перейти на дифференциал.
Наш читатель, чья зарплата (абсолютно «белая») привязана к фиксированному курсу доллара, выбрал «банк по себе». Собственно, для того мы и рассказывали об аннуитете и дифференциале, чтобы показать, что человек выбирал банк основательно. Фактически полюбил его еще до того, как переступил порог.
Сделал заявку и получил разрешение на кредит в $68,5 тыс. для покупки квартиры на вторичном рынке Подмосковья. Устно ему объяснили, что под условия кредита не подходят ветхие и аварийные дома, дома с деревянными перекрытиями, газовыми колонками и т. п. — условия стандартные и хорошо известные. О том, что за $75 тыс. ($68,5 тыс. плюс 10% первоначального взноса) следует купить квартиру в монолитно-кирпичном доме в центре Реутова или Красногорска, речи не было.
Немного насторожило то, что менеджер настойчиво советовал воспользоваться услугами определенного агентства недвижимости («и предложений у них много на нужном направлении, и услуги дешевые»). Что ж, «левак» и «откат» в числе смертных грехов не упоминаются. Заемщик позвонил в агентство. Выяснилось, что если добавить еще около $5 тыс., то подходят целых три предложения — все в Раменском и окрестностях. Перезвонил наш герой менеджеру и пожаловался, что, мол, далековато и дороговато, попробует поискать квартиру сам. «Ну-ну, — сказал менеджер, — вам решать. Успехов».
Нашел! В Малаховке, семь минут пешком от станции, кирпичный дом на возвышенности, фундамент сухой, третий этаж, балкон, бетонные перекрытия, центральное отопление, вода холодная и горячая, соседи в ответ на вопрос о перебоях с водой или электричеством троекратно крестятся: отродясь такого не случалось. И изюминка: «алкоголиков и крамольников» в доме нет, а соседка сверху — бывшая учительница, что, согласно риэлторской примете, означает: не затопит, не спалит. Чистый воздух, сосны под окном — это само собой. И всего за $75 тыс.
Оценщики банка определили рыночную стоимость квартиры даже выше, чем хозяин, — $84 тыс. Позвонила риэлтор: «На следующей неделе выходим на сделку». Как наш герой собирал недостающие деньги — разговор особый. Кульминация — упал в ноги любимой бабке, сняла старушка с книжки «похоронные». Зажал он все это в потной ладошке и стал ждать.
Вторая часть Мерлезонского балета
Вскоре риэлтор позвонила еще раз: «Свяжитесь с банком, что-то там не так». Связался.
— Ах, вы. Да-да, сами не позвонили, забыли. Мы тут решили, что банк готов вам предоставить только $60 тыс.
— Почему? Ведь вы же по зарплате рассчитывали! Вот ваше письмо-уведомление — $68,5 тыс.
— Не ту вы квартиру нашли. Неликвид.
— Малаховка — неликвид?!
— Малаховка — не город, а поселок.
— Но ведь городского типа, 25 тыс. жителей. А в городе Сходне только 20 тыс. Я в энциклопедии смотрел!
— Что вы говорите… Как интересно!
— Погодите! Так ведь в ближнем Подмосковье все районы в городские округа преобразованы!
— Но все равно поселок. Это политика банка.
— Когда вы кредит разрешали, вы про поселки ни слова не сказали!
— Неужели?
— Николина Гора, между прочим, вообще деревня.
— Надо же!
— Да в каком городе я за $75 тыс. квартиру найду рядом со станцией?
— Могли бы подальше от Москвы поискать.
— Подальше от Москвы — это ликвид? На Фабричной под Раменским, что ли?
— Вам решать. Или надо было сначала квартиру найти, а потом в банк обращаться.
— ???
Круг замкнулся
Все. Приехали. Деньги банку за рассмотрение заявки, оценщики, залог, отпуск на решение жилищного вопроса — все коту под хвост.
Аннуитетный платеж. Дифференцированный. Номинальная ставка. Эффективная. «Алгоритм действий ипотечного заемщика». «Как выбрать банк?» «Корпоративная этика». «Кодекс ипотечного кредитора». Ерунда это все. Есть контора, а в ней — много маленьких служащих. И неважно, что это за контора — Госдрямбрямсправка или частный банк с громким именем. Главное — правильно построить отношения на определенном уровне. Если, конечно, речь не идет о политике банка. Впрочем, одно другому не противоречит.