АЛЕКСАНДР ВАХМИСТРОВ:«РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА ПЕТЕРБУРЖЦЕВ – НЕ ЗА ГОРАМИ»

В ближайшие годы городские власти сулят осчастливить нуждающихся в улучшении жилищных условий, сделать квартиры действительно доступными населению. О реальности этих обещаний и конкретных мерах, которые предпринимают администрация и строительная отрасль в этом направлении, М&D рассказал вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.

– Александр Иванович, город не так давно запустил новый вид торгов – на право комплексного освоения территорий. В оборот вводятся гигантские земельные массивы, и, судя по ажиотажу на аукционах, они привлекательны для строителей. Город продолжит выставлять на торги пятна с готовой инфраструктурой или акцент будет сделан исключительно на комплексном освоении территорий?
– На право комплексного освоения территорий выставляются крупные массивы – от 20 до 400 га, – инженерно не подготовленные. Они рассчитаны на долгосрочные проекты. Компания, приобретающая право аренды такого участка, разрабатывает проект планировки территории и за свой счет проводит инженерную подготовку. Затем передает сети в собственность города, после чего получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду) кварталов на указанных территориях. Такой механизм позволяет строительным компаниям обеспечить себя работой на несколько лет вперед.
Вы знаете, что аукционы проходят по четырем разным схемам. Различные системы торгов обеспечивают равнодоступность земли для крупных и небольших компаний. Так что «за бортом» мы никого не оставим.
Инженерное обеспечение – действительно главная болевая точка для Петербурга. В этом году кардинальных изменений не будет, но с 2008 г. городские строители получат передышку в вопросах энергетики. Для этого подписано соглашение с РАО ЕЭС по реализации в городе инвестпроектов за счет бюджета и внебюджетных средств. Строятся головные источники энергетики – подстанции.
– Губернатор Валентина Матвиенко этим летом провозгласила, что уплотнительной застройки в Северной столице не будет. Это означает, что свободных лакун под строительство в застроенных кварталах города больше не осталось?
– Это означает, что у нас есть возможность развивать новые городские территории и не заходить со строительством жилья в глубь кварталов. Уплотнительная застройка действительно уходит в прошлое. Решения о строительстве тех объектов, которые возводятся сегодня, принимались несколько лет назад. Новых решений о таких стройках мы не принимаем уже очень давно. Еще в 1980-е годы ленинградским исполкомом были приняты так называемые лакуны, в которых возможна застройка. В центре города – это, как правило, места, где дом был разрушен во время войны, либо предполагался, но не был построен. В целом застройка Петербурга велась довольно хаотично, оставлено много мест – это в ряде случаев видно даже по пропущенным номерам домов. На этих участках должны были построить дома. Перед нами стояла серьезная социальная задача – расселение коммуналок, предоставление жилья очередникам. А ведь люди, как правило, не хотят уезжать из привычных им районов, где они ходят в магазины, поликлиники, школы. Именно этим была обусловлена уплотнительная застройка. Теперь же приоритетным направлением городского правительства является развитие новых земель. Колоссальные жилые массивы будут возведены уже в обозримом будущем на таких территориях, как Северная долина, Юго-Запад, Каменка, Лахта – в общей сложности здесь будет построено порядка 4 млн кв.м жилья. Появятся новые поселки в районах Пушкина и Колпино. Я могу дать прогноз, что в течение ближайших 10 лет в Петербурге будет построено около 35 млн кв.м жилья. Это означает, что не за горами кардинальное решение важнейшего социального вопроса – жилищного. При таких темпах не останется ни общежитий, ни коммунальных квартир.
– Застройщики говорят, что стоимость реализуемой с торгов земли запредельная. В итоге они будут вынуждены закладывать в продажную цену квартир свои будущие расходы на приобретение участков под застройку. Как вы оцениваете сегодняшнюю «земельную» составляющую квадратного метра жилья? Ваши прогнозы по поводу дальнейшего роста цен на жилье?
– С тем, что стоимость земли занимает существенную долю в общей стоимости реализации проекта, не поспоришь. Однако проводить параллель между снижением стоимости земли и доступностью жилья было бы в корне не верно. Цена квадратного метра жилья, что бы ни говорили, определяется коньюктурой – соотношением спроса и предложения. Сегодня спрос превышает предложение, и единственный выход – наращивать объемы строительства. Увеличение числа участков на рынке, увеличение предложения – вот наша основная задача. Продажа земель должна обеспечивать плановый спрос. Для этого необходимо вовлекать в оборот новые территории, которые город должен развивать, обеспечивать инженерией. И именно на это идут средства, поступающие в бюджет благодаря проведению торгов.
Что до цен, в этом году возможен рост цен в соответствии с увеличением инфляции. В некоторых сегментах происходит даже снижение цен – например, на жилье муниципального класса. Рост цен есть и будет на элитное жилье. Но это, согласитесь, – не столь острая проблема для города.
– Согласно новой концепции жилищной политики, город планирует выйти на фантастические рубежи в 1 млн кв.м бюджетного жилья в год. Позволят ли такие объемы сделать его действительно доступным для горожан и решить жилищную проблему? Какова при этом роль городских жилищных программ, масштабы которых сегодня, мягко говоря, не впечатляют?
– Бюджетное жилье – это жилье, которое строится за счет городского бюджета через систему горзаказа, через выбор подрядчиков. И его объемы с каждым годом растут – в прошлом году лидером среди петербургских застройщиков в сфере жилищного строительства стал Комитет по строительству, обеспечив ввод 162,2 тыс. кв.м.
Сегодня бюджетное жилье обходится городу примерно в $750–800 за квадрат. Это – чистая себестоимость. Я уверен, что город в состоянии взять деньги из бюджета, разместить горзаказ, и к 2011 г. построить более 3 млн кв.м бюджетного жилья. Оно будет предоставляться горожанам в установленном порядке на условиях социального найма.
Приведу еще пример. В Пушкине меньше чем за полтора года по федеральному заказу для военнослужащих мы построили примерно 200 тыс. кв.м жилых площадей. И это только в одном месте. В целом в этом году мы построим еще 420–440 тыс. кв. м. На следующий год задачи еще масштабнее. И к 2010–2011 г. мы должны подойти к рубежу миллион кв. м по городскому заказу.
Возьмем аварийное жилье. Многие с недоверием отнеслись к словам губернатора около трех лет назад, когда она дала мне поручение расселить улицы Шкапина и Розенштейна. Сегодня – все расселено, снесено, в ближайшее время объявим конкурс на создание административно-делового центра.
Мы сказали, что нужно провести программу «Бюджетникам – доступное жилье». Люди так же с недоверием это восприняли. Но в прошлом году 466 учителей и работников здравоохранения въехали в новые квартиры. В этом году будет уже 800 человек. 
Ипотечное кредитование. В прошлом году было выдано около 12 тыс. кредитов. В этом  – скажу с осторожностью – их будет от 15 до 20 тыс.
Конечно, нельзя одномоментно решить все вопросы. Но мы работаем, и результаты нашей работы – налицо.
Есть формула: жилищная проблема в стране решена тогда, когда стоимость продажи квадратного метра сопоставима с месячной зарплатой, срок ипотечного кредита – от 25 лет и выше, а процентная ставка не опережает уровень инфляции более чем на один процент и не выше 8%. У нас же сегодня – иначе. Нам нужно поднимать доходы жителей Петербурга. Необходимо уменьшение инфляции, сокращение процентных ставок и более «длинные» кредиты. Вот тогда все получится.
– В пригородах Петербурга запущен масштабный проект строительства малоэтажного жилья. Каковы перспективы малоэтажки в деле успешной реализации нацпроекта? И будет ли город участвовать в этих проектах – с целью сделать продажные цены на такие коттеджи фиксированными?
– Малоэтажное строительство, несомненно, будет развиваться. Сейчас строится, например, большой поселок «Новая Ижора». Замечу, что затраты на инженерную подготовку земельного участка под малоэтажное строительство – больше, нежели под многоэтажное. И «удельный вес» такого участка больше. Тем не менее я вижу перспективу развития такого строительства. Оно, безусловно, востребовано. Что касается фиксации цен – городское правительство не может их фиксировать административным путем. Однако технологии производства таких домов, стоимость земли на отдаленных территориях дают основания полагать, что цена квадратного метра здесь будет сопоставима с его средней ценой в обычных городских квартирах.
– Уже зимой стартуют торги на право реновации территорий, застроенных домами первых массовых серий. Вы определились с экономикой такого рода проектов? Что может предложить город инвестору, чтобы ему было выгодно браться за реновацию?
– Таких торгов еще не было – на продажу будут выставлены в основном кварталы, занятые хрущевками или малоэтажкой, требующие улучшения. В этом вопросе существует прямое противоречие между градостроительным и жилищным кодексами. Но путь указан, и Петербург будет ему следовать. Экономику мы, конечно же, просчитывали. Прежде всего в результате реализации такого проекта увеличится как высотность, так и плотность застройки в квартале, что, несомненно, выгодно для инвестора. Кроме того, мы предполагаем участие городского бюджета, – в бюджете города на будущий год уже заложено на строительство жилья 14,5 млрд руб. Помимо этого город берет на себя решение вопросов, связанных с расселением.
– Власть обещала до конца года решить судьбу всех обманутых дольщиков. На какой стадии формирование спецфонда из средств застройщиков? Подобным образом их решили подготовить к грядущему саморегулированию – ведь в законопроектах о СРО идея компенсационного фонда уже заложена?
– В последнее время мы значительно продвинулись в деле урегулирования таких конфликтов, доставшихся нам с конца 1990-х.  К решению проблемы активно подключились строители, которые предлагают различные варианты решения проблем пострадавших инвесторов. Удалось отрегулировать почти половину конфликтов – люди получили долгожданное жилье. Что касается формирования фонда, при городском правительстве под руководством вице-губернатора Людмилы Косткиной создана комиссия по вопросам социальной поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов. В каждом конкретном случае определяется степень участия города, самих застройщиков, методы выхода из ситуации. Если комиссия принимает решение об обращении в фонд по конкретным случаям – он включается в работу.
Хочу напомнить: по сей день закона о саморегулируемых организациях нет – есть две его редакции, во многом противоречащие друг другу. Пока буква закона не укажет, как именно мы должны действовать, неразумно формировать какие-либо структуры.
Сегодня отрасль нуждается в скорейшем принятии целого ряда законодательных актов на уровне федерации. Это и расхождения в градостроительном и жилищном кодексах, как я уже говорил, и разногласия по целому ряду пунктов в градкодексе и законе об охране объектов культурного наследия, и отмена лицензирования в отрасли, и переход на саморегулирование. Без этого возникают серьезные ограничения для дальнейшей работы.

Текст: Анастасия РУБЛЕВА
Фото: Игорь БАКУСТИН,
Дмитрий МИХАЕВИЧ, архив M&D