Приватизация земельных участков – целиком положительный процесс. Однако, по мнению генерального директора юридической фирмы «Иммунитет» Дмитрия Яковлева, из-за несовершенства законодательства в прошлом - у многих из граждан сегодня могут возникнуть серьезные проблемы.
-В период старого земельного кодекса (от 1991 года) существовала норма об «автоматическом» переходе права собственности на землю. Что это значит?
-Ну, например, если вы покупали полдома, то подразумевалось, что и право пользования половиной участка отходило к вам.
-То есть, право пользования соответствующей частью земли не отражалось в договоре, а подразумевалось?
-Да. В октябре 1993 года вышел указ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы». Так у граждан появилось право на приватизацию участков. Если человек имел дом, то он мог приватизировать и землю под ним. (до 1200 кв.метров - бесплатно). В развитие этого указа вышло и распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 29 ноября 1993 года – в нем детализировались подробности передачи в собственность участков.
Однако на деле все оказалось не очень просто, что подтверждает и судебная практика.
Так, например, мы вели в суде очень интересное дело. Суть дела такова.
С 1988 года некий пенсионер владел в Ольгино участком и домом. В 1995 – захотел продать половину дома. По традиции, в договоре о купле продаже дома речи о земле не было: подразумевалось, что она автоматически переходит владельцу. То есть, если ты купил половину дома, то половина участка переходит автоматически.
Итак, покупатель зарегистрировал собственность на полдома. Однако через 7 лет пенсионер передумал и попытался расторгнуть договор купли-продажи дома.
В ходе судебного разбирательства по поводу иска пенсионера выяснилась одна любопытная деталь. Оказалось, что незадолго до продажи дома пенсионер подал документы на приватизацию всего земельного участка. И все это время участком на самом деле владел пенсионер. То есть, человек купил дом с участком, не подозревая, что процесс приватизации уже «запущен» предыдущим собственником. И теперь человек владеет половиной дома, а половины участка у него нет, потому что пенсионер уже после совершения сделки купли- продажи недвижимости – получил документы о приватизации всего участка на свое имя.
-И кто виноват?
-С одной стороны, пенсионер злоупотребил своим правом, то есть не сообщил покупателю в момент сделки купли-продажи дома о том, что подал документы на приватизацию всего участка. И кроме того, решив продать половину дома, не поставил об этом в известность госорган, занимающийся подготовкой документов для приватизации. С другой стороны, закон не обязывал его ничего сообщать. С третьей стороны государственные органы, осуществлявшие приватизацию, сильно затянули приватизацию (на приватизацию отводился 1 месяц, а она длилась 6 месяцев), и не поинтересовались у заявителя, не перестал ли он за истекшие 6 месяцев быть единоличным собственником всего дома
Мы в этой ситуации защищали права покупателя половины дома. Мы просили суд отменить акт приватизации участка, чтобы оба владельца дома оказались в равных правах и смогли бы приватизировать каждый свою половину земельного участка.
Суд рассматривал это дело с марта 2003 года по май 2007 года. Полноценных судебных заседаний было всего три. В итоге суд вынес решение: пенсионер прав и вся земля под домом - его, потому что приватизация прошла без нарушений (т.е. что случилось, то и случилось!).
Суд фактически поставил в вину нашему подзащитному (покупателю половины дома), что тот вовремя не приватизировал землю. Хотя этого его право, а не обязанность. Сейчас мы подали кассационную жалобу, в связи с тем, что суд не объяснил свою позицию, не аргументировал.
Волнует также другое. Несовершенство прежнего законодательства заложило проблемы в нынешнем времени. То есть, ситуация такова: вы захотите приватизировать землю под домом, который давно в 90-ых годах купили – и вдруг можете выяснить, что эта земля уже вам не принадлежит. Кто его знает, сколько еще подобных приватизационных «бомб» заложено в Ленобласти!
Родион Чепалов,