В силу разных причин офисы у нас чаще не покупают, а арендуют. Как сделать это правильно, чтобы жизнь на новом месте была сосредоточена на работе, а не на выяснении отношений с владельцем помещения? Кстати, он может «внезапно» оказаться проходимцем. От многих неприятностей избавит грамотно составленный договор. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, как нужно оформлять важные бумаги на помещение, где вы собираетесь заниматься делом.
От общего к деталям
Вопросы аренды помещений (в том числе офисных) регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ.
Как и в любом другом договоре найма, здесь должны быть указаны реквизиты обеих сторон, их права и обязанности, срок действия договора и порядок его расторжения, ответственность за нарушение тех или иных обязательств, ну и арендная плата, разумеется.
А, вообще, составляя и подписывая этот документ, нужно помнить о следующем. Да, есть какие-то общие правила составления договора аренды, но никто не запрещает дополнять его: вы можете прописать здесь все нюансы ваших взаимоотношений с арендодателем (от вопросов ремонта помещения до обязанности менять лампочки). Все, написанное в договоре, будет иметь законную силу.
Сам же договор вступает в законную силу только с момента государственной регистрации. Впрочем, если вы заключили соглашение на срок менее года, то делать это необязательно. Этим пользуются некоторые арендаторы, заключая договор на 364 дня или «на неопределенный срок» (в последнем случае соглашение может быть действительно вплоть до 30 лет).
Что должно обязательно присутствовать в договоре аренды офиса
Комментарий коммерческого директора компании BLUESTONE GROUP Дмитрия Розанова:
* Описание объекта аренды: его адрес вплоть до этажа или комнаты, метраж, место расположения на поэтажном плане.
* Ссылка на документ, подтверждающий право арендодателя на распоряжение объектом аренды.
* Срок договора аренды: в противном случае договор будет признан бессрочным. В связи с этим, руководствуясь со статьей 610 ГК РФ, любая из сторон договора сможет отказаться, просто направив уведомление об отказе за три месяца до даты такого расторжения.
* Срок аренды. Этот пункт выделен отдельно, поскольку срок действия договора аренды может не совпадать со сроком аренды помещения. Такое возможно в случае, если подписание передаточного акта не совпадает с моментом вступления в силу самого договора аренды.
* Обязанность по регистрации договора аренды одной из сторон такого договора, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более одного года.
* Права третьих лиц на объект аренды (если таковые есть).
* Арендная плата: размер или порядок определения, какие услуги входят в данную сумму (имеется в виду коммунальные расходы и иные расходы).
* Коммунальные расходы могут не выделяться в отдельное условие договора аренды, а присутствовать в договоре под формулировкой, например «переменная арендная плата». То есть, условие об оплате коммунальных платежей по договору аренды не является императивным (требующим безусловного исполнения – Прим.Ред), однако арендодатель может в условиях об оплате, выделить такие платежи в договоре аренды отдельно. В этом случае коммунальные платежи будут оплачиваться в размере, определенном в соответствии со счетами организаций, предоставляющих коммунальные услуги.
Также сумма коммунальных платежей может быть включена в размер фиксированной арендной платы или вообще арендодатель предложит арендатору заключить договоры на коммунальное обслуживание напрямую с организациями их предоставляющими.
В случае, если в договоре ничего не сказано по этому поводу, обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на собственнике объекта аренды.
* Если арендатору в силу специфики его деятельности, необходимо улучшить помещение, то это условие и порядок действий по улучшению офиса необходимо внести в договор.
* Порядок возврата помещения арендодателю.
* Ответственность сторон договора за неисполнение его условий.
Платить можно «борзыми щенками»
В договоре аренды обязательно должен быть указан размер арендной платы (в противном случае он будет считаться недействительным). В зависимости от желаний сторон, размер аренды указывается либо на все помещение, либо на 1 кв. м. его площади.
Эти платежи могут представлять собой не только фиксированную сумму (хотя именно этот вариант в силу своей «прозрачности» будет для арендатора, наверное, самым лучшим). Тем не менее, арендодатель имеет право принимать в качестве части оплаты какие-либо услуги, оказанные арендатором (например, произведенные в данном помещении товары).
Что касается Интернета, телефонов, охраны и уборки помещения, то все эти платежи по желанию сторон могут как включаться в арендную плату, так и нет. Не забудьте указать ваше решение в договоре! Устное соглашение юридической силы иметь не будет, а значит, в случае конфликта с арендодателем, доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
Размер арендной платы может меняться один раз в год, это в том случае, если иной срок не указан в договоре.
NB! Не забывайте регулярно платить за офис. Если вы не внесете арендные платежи более двух раз подряд, то договор может быть расторгнут. Таково положение Гражданского кодекса (ст. 619).
Красота по договоренности
В стильном офисе и работа идет иначе. В данном случае красота становится предметом договорных отношений. Кто будет делать ремонт в офисе и поддерживать помещение в приличном виде? Определитесь с этим и зафиксируйте ваше решение в договоре аренды.
В идеале предварительно нужно составить акт, где будет описано состояние офиса на текущий момент. Акт подписывается в присутствии двух свидетелей. Не поленитесь сделать это – в будущем все может пригодиться.
Если состояние офиса на момент заезда удовлетворительно, то текущим ремонтом будет заниматься арендатор. Но это – опять же только по умолчанию. То есть в договоре не возбраняется прописать пункт, согласно которому эти хлопоты будут возложены на владельца помещения (если он, конечно, согласится). Капитальным ремонтом по закону занимается арендодатель, но опять же в договоре все можно «переиграть».
Неизбежность ремонта, безусловно, влияет на размер арендных платежей. Здесь можно поступить по-разному. Если ремонт перед вашим заездом будет делать арендодатель, то в этом случае сначала составляется договор о намерениях и предварительный договор аренды (этот договор обеспечивает обязательство заключить основной договор по окончанию срока действия предварительного. Прим.Ред). Кроме того, проплачивается аренда за месяц (потом эти деньги пойдут в счет первого или последнего месяца аренды).
Если приводить помещение в надлежащий вид будет арендатор, то владелец помещения может компенсировать ему часть расходов. Сделать это можно опять-таки разными способами: снизив арендную плату на определенное время или возвратив некую сумму деньгами. Также иногда на время проведения ремонта предоставляются так называемее «арендные каникулы». В это время арендатор ничего не платит за офис.
В любом случае смету расходов, порядок компенсации и срок проведения ремонта нужно обговорить заранее и прописать это в договоре.
Когда договор расторгается
Отнеситесь предельно внимательно к соблюдению условий договора, дабы ваши отношения с арендодателем не прекратились.
Комментарий коммерческого директора компании BLUESTONE GROUP Дмитрия Розанова:
Одна из самых основных причин расторжения договора аренды —прекращение срока его действия. Расторгнуть договор можно и по взаимному согласию сторон.
Односторонний отказ от договора аренды арендодателем предусматривается положениями ГК РФ в следующих случаях:
* арендатор не исполнил обязанностей по уплате арендной платы более двух раз;
* арендатор существенно ухудшил имущество;
* арендатор использовал имущество с существенным нарушением условий договора;
* арендатором не провел капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки.
Арендатор также имеет право на одностороннее расторжение договора. К таким ситуациям относятся:
* арендодатель не исполнил обязанностей по передаче имущества в пользование арендатору;
* у переданного имущества обнаружились недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды;
* арендодатель не провел капитальный ремонт помещения.
Имейте в виду, что закрепленный в Гражданском кодексе перечень случаев, когда договор подлежит расторжению, не является исчерпывающим. То есть, стороны имеют право самостоятельно, с учетом специфики своих отношений, определять, в каких случаях договор аренды можно расторгнуть.
К сожалению, как показывает практика, иногда даже выполнение всех условий договора не является гарантией того, что он не будет расторгнут.
Осторожно: уловки проходимцев
Постарайтесь избежать очередного (но уже незапланированного) переезда и лишних трат, обратив внимание перед подписанием договора на следующие моменты.
1. Проверьте, имеет ли право данный человек сдавать это помещение в аренду. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав. Помните, что договор, заключенный c превышением полномочий арендатора или арендодателя, будет признан недействительным (ст. 174, ГК РФ).
2. Будьте внимательны с помещениями, расположенными на первых этажах жилых домов. Скорее всего, это – бывшая квартира, то есть помещение, переведенное из жилого фонда в нежилой. Соответствующие документы о переводе помещения обязательно должны вам предъявить. Кроме того, обратите внимание на так называемый профиль использования помещений. То есть если по документам на этих метрах должна располагаться парикмахерская, а вы откроете здесь бар, то могут возникнуть проблемы с жильцами дома, и весьма серьезные.
3. Иногда офисные здания являются самовольными постройками. Самовольные постройки возводятся «на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». (ст. 222, ГК РФ). Такие здания сдавать в аренду запрещено! Удостоверьтесь, что ваш арендодатель не нарушает закон.
Надеемся, что наши рекомендации принесут вам пользу. Совет напоследок: не забудьте проконсультироваться с юристом, специализирующимся в данной области. А если возникают сложные вопросы, то с двумя. И удачной вам сделки.