Покупая земельный участок или коттедж за городом, человек рассчитывает обрести покой и комфорт, которые были недоступны ему в шумном и суетном мегаполисе. Однако новоявленный домовладелец сталкивается с необходимостью самостоятельно решать задачи, над которыми в городе он не задумывался.
К счастью, сегодня появляются застройщики, реализующие комплексный подход в освоении загородных территорий. Их цель – создать коттеджный поселок, полностью обеспеченный необходимой инженерной инфраструктурой и обслуживаемый специальной эксплуатирующей организацией.
Обоюдная выгода
В Ленинградской области и ближайших пригородах Санкт-Петербурга в настоящее время возводится около 90 коттеджных поселков разного масштаба. В перспективе подобных проектов будет все больше и больше. Ведь раньше фирмы и предприятия, обладающие землей, стремились нарезать ее на участки и поскорее продать.
При этом категорию использования земли по возможности меняли на подходящую для индивидуального жилищного строительства. Лишь некоторые продавцы заботились о том, чтобы обеспечить реализуемые ими земельные участки хотя бы минимальной инженерной инфраструктурой: дорогами, электроэнергией, газопроводом и т. п.
Сегодня такой подход становится все менее популярным. Он не отвечает ни интересам компаний, имеющих в активах земельные ресурсы, ни покупателей участков – будущих хозяев загородных коттеджей. Компаниям гораздо выгоднее не сбывать неподготовленный участок с рук, а реализовать на нем (в долгосрочной перспективе) крупный инвестиционный проект, отвечающий современным инженерным и архитектурным требованиям, а затем получать прибыль от его эксплуатации.
Эксплуатация объектов недвижимости становится все более привлекательным направлением бизнеса для многих компаний. Ведь она гарантирует долгосрочный, прогнозируемый и стабильный доход.
Покупатели же при таком комплексном подходе получают дом «под ключ» и комфортные условия проживания, не уступающие, а по некоторым параметрам даже превосходящие городские. Кроме того, централизованные инженерные системы, в отличие от автономных, позволяют снизить затраты покупателя, особенно при эксплуатации объекта.
Сети: необходимые и достаточные
Обеспечить участок всеми необходимыми инженерными сетями непросто. По мере развития рынка коттеджных поселков, число территорий с уже имеющейся инфраструктурой (хотя бы минимальной) неуклонно снижается. Уже сейчас можно говорить о дефиците подобных земель. В настоящее время трудно найти участок, к которому подведено и электро, и газоснабжение. Что касается систем тепло, водоснабжения и канализации, то их, как правило, нет нигде.
Разумеется, нерешаемых проблем в сфере инженерии не существует. Любой земельный надел можно обеспечить светом, газом, теплом и водой. Весь вопрос – во сколько это обойдется (в плане стартовых затрат и затрат на обслуживание). При реализации каждого проекта коттеджного поселка необходимо выбрать наиболее эффективные и оправданные с экономической точки зрения комплексные инженерные решения. Здесь мы подчеркнем: не наиболее дешевые, а оптимальные по соотношению «цена – качество».
То, что под силу профессионалам – строительным и эксплуатирующим организациям, обычно оказывается тяжким бременем для домовладельца, решившего самостоятельно создать своей семье приемлемые условия проживания. И дело тут не только в том, что пользование любой автономной системой жизнеобеспечения требует немалых средств (если в поселке больше 30 коттеджей, централизованные решения для каждого домовладельца обходятся дешевле). Важно также понимать, что полноценное обслуживание таких систем может быть обеспечено исключительно силами специальной эксплуатирующей организации. В этом случае обитателям поселка будет с кого спросить при возникновении проблем и накладок. Да и выезд «узких» специалистов сервисных служб влетает в копеечку (особенно если учесть, что коттеджи строят все дальше и дальше от города).
В идеале монтаж всех инженерных систем поселка должна выполнять одна крупная организация. Ей же следует доверить обслуживание объекта в дальнейшем.
Если для этих целей привлекается несколько подрядчиков, каждый из которых отвечает за свой участок, могут возникнуть инженерные «несостыковки». Такие ошибки особенно коварны тем, что чаще всего дают о себе знать не сразу, а в ходе эксплуатации объекта, когда подрядные фирмы уже разъехались по своим офисам или отправились к очередным заказчикам.
Если же подрядная организация одна и она приверженец комплексного подхода в обслуживании клиентов, то проблем возникнуть не должно. Практика показывает, что если фирме предстоит обслуживать объект недвижимости, она выполняет работы по обеспечению его инженерной инфраструктурой профессионально и качественно. И это вполне логично. Какой смысл делать плохо то, с чем придется работать не один год?
Оптом дешевле
Эксплуатация коттеджей непрофессионалами чревата еще и тем, что нередко приводит к преждевременному износу дорогостоящего оборудования и некоторым другим проблемам. Возьмем, к примеру, автономные канализационные системы (локальные очистные станции). Ежедневно каждая семья, проживающая в поселке и имеющая такую систему, сбрасывает в землю до одного кубометра сточных вод. Если умножить это количество на число домов, цифра получится впечатляющая. В результате такого непродуманного подхода уже через дватри года после начала эксплуатации поселка на определенных грунтах нижние участки заболачиваются. Это происходит незаметно и как бы само по себе, а спросить не с кого. Подобных проблем можно избежать с помощью создания единой централизованной канализационной системы.
Прокладывать газопровод тоже выгоднее централизованно – для целого поселка сразу, а не к каждому дому в отдельности. Ведь при одной и той же длине подводящих сетей разница в цене труб разного диаметра составляет разы, отсюда прямая экономия для владельцев коттеджа. При невозможности в ближайшее время подвести газ к поселку только компаниизастройщику под силу заказать и воплотить в жизнь проект газоснабжения поселка сжиженным углеводородным газом (так называемым СУГ) или пропанбутаном. Он знаком всем как баллонный газ, его аналогом заправляют газовые зажигалки (там используется чистый бутан, а не его смесь с пропаном). Установка одной большой емкости со сжиженным газом на 25–50 куб. м позволит использовать газ для отопления и приготовления пищи более чем в 50 домах.
Условия диктует покупатель
Новые принципы обслуживания коттеджных поселений в значительной мере определяют даже их архитектурный облик. Высокие бетонные заборы, ограждающие каждое домовладение и превращающие его в крепость, уходят в прошлое. Сегодня более востребованы современные и аккуратные поселки европейского типа, территория которых огорожена по периметру и охраняется централизованно. В них дома одного архитектурного стиля изолированы друг от друга лишь невысокими декоративными оградами. Такие объекты легче обслуживать, зимой – убирать снег с помощью малой снегоуборочной техники, а летом – косить газоны минитракторамигазонокосилками.
Специалисты отмечают, что сегодняшний покупатель загородной недвижимости – это человек, в определенной мере сведущий в вопросах строительства и эксплуатации. Он, как правило, уже на стадии проектирования объекта живо интересуется вопросами его будущего обслуживания.
И в этом нет ничего удивительного. Современному покупателю есть из чего выбирать, есть с чем сравнивать (не только по первоначальным затратам на покупку жилья, но и по ежемесячным на его содержание). Увеличение объема предложения на рынке всегда ведет к улучшению качественных показателей строящихся домов. Выбирая между двумя равнозначными по потребительским характеристикам коттеджами, нынешний покупатель, вероятнее всего, выберет тот, который будет проще удобнее и экономичнее в эксплуатации. А застройщик, способный удовлетворить подобные запросы клиентов, сможет реализовывать свои объекты по максимально выгодной для него цене и обрести репутацию солидной и надежной компании.
Будущее рынка загородной недвижимости сегодня представляется весьма оптимистичным. На территории Ленобласти и ближайших пригородов Петербурга должен возникнуть целый ряд крупных проектов. Причем, по всей видимости, это будут даже не коттеджные поселки, а целые малоэтажные городки.
Аналогичным образом, кстати, развивался и рынок жилищного строительства в черте города. Сначала в Петербурге принялись реализовывать проекты точечной застройки, а затем ведущие участники рынка стали возводить целые кварталы, обеспечивая их всей необходимой инженерной инфраструктурой.
Рынок загородного строительства, вероятнее всего, пойдет по тому же пути. Причем возможен вариант, при котором коттеджные минигородки, расположенные в относительной близости от мегаполиса, будут подключать к его головным источникам. Посредником между этими головными источниками и конкретными коттеджами могли бы стать специально построенные устройства, распределяющие инженерные «ресурсы» по потребителям.
Но, разумеется, для того чтобы превратить пригороды Петербурга в нарисованный нами малоэтажный рай, недостаточно только желания застройщиков реализовывать крупные проекты и заниматься их обслуживанием. Нужна еще активная поддержка властных структур, государственные программы, направленные на развитие инженерной инфраструктуры. Лишь при таком комплексном подходе жизнь за городом, наконец, станет не менее комфортной, чем в мегаполисе.