Тенденции развития рынка загородной недвижимости в Петербурге и Лен области

Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга переживает в настоящий момент этап бурного роста. В течение всего 2006 года, а также в первом квартале 2007 активизировалась продажа земельных участков различного назначения и площадей, увеличился спрос на загородные дома различных классов.

На территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено порядка 136 поселков, в состав которых входят около 6500 единиц (коттеджей, таун-хаузов, земельных участков предназначенных под коттеджное строительство), что составляет более 2,4 млн кв. м. Географически большинство коттеджных поселков расположены в Курортном, Петродворцовом и Павловском районах Санкт-Петербурга, а также  во Всеволожском, Приозерском, Выборгском, Ломоносовском, Гатчинском, Волховском, Тосненском районах Ленобласти.

Инфраструктура поселков

Наиболее распространенный вариант предложения на сегодняшний день – готовые объекты. Большинство застройщиков сегодня стараются учитывать тенденции спроса, и предлагать поселки в едином архитектурном стиле.

Стоит отметить, что в поселках эконом-класса наиболее характерно строительство только тех объектов инфраструктуры, без которых нельзя обойтись (магазины, детские площадки, детские сады, медицинские пункты). Кроме того, в поселках, обладающих большей площадью, появляется возможность организации дополнительных функций, требующих места (гостевые автостоянки, зеленые зоны, парки, скверы, спорт-площадки).

По мнению Генерального директора Агентства недвижимости «Бекар» Гудкиной Ирины,  более выгодно размещать объекты инфраструктуры в крупных поселках. Поэтому, в поселках эконом-класса с большим количеством домовладений (более 200) характерен больший набор объектов инфраструктуры (могут включаться кафе, медицинские пункты, детские сады, развлекательные залы, спортивные комплексы). Примерами таких поселков являются «Янино» и «Малый Петербург» во Всеволожском районе.

Поселки бизнес-класса зачастую обладают меньшей площадью, чем эконом-класс из-за того, что располагаются в районах с более высокой стоимостью земли, в связи с чем, на таких территориях реже встречаются объекты, требующие большой площади (детские игровые площадки, парки, гостевые автостоянки). Вместе с тем, в основной массе поселков бизнес-класса представлены «статусные объекты» необязательного характера (спортивные комплексы, фитнес-клубы, спорт-площадки, и другие).

Отдельно стоит выделить наличие собственной службы эксплуатации в поселке. В последнее время достаточно распространенным явлением стала служба эксплуатации, которая организует не только обслуживание инженерных коммуникаций, но и обеспечивает охрану, уборку, работу садовника, вызов няни или медицинского работника.

Цена вопроса

Высокие цены предложения на коттеджи, таун-хаузы и квартиры в малоэтажных домах и их стабильная положительная динамика обусловлены влиянием следующих основных факторов:

• общий рост спроса на загородную недвижимость;
• ограниченность земель, пригодных для коттеджной и малоэтажной застройки с точки зрения юридической и инженерной осуществимости проекта;
• общий рост цен на земельные участки.

«Предпочтения потребителей по стоимости квадратного метра  в «эконом» классе колеблется от 1200 до 1700 долларов, в «бизнес» классе от 1700 до 2500, долларов за квадратный метр.» - говорит Ирина Гудкина, директор агентства недвижимости «Бекар», - «Что касается метража, то покупатели таун-хаузов выбирают площади 110 – 200 кв.м. Если речь идет о  недвижимости  в малоэтажных домах, то здесь большинство покупателей приобретают квартиры площадью от 50 до 130 кв.м.»

Среднемесячный доход потребителя в сегменте загородного жилья «эконом» класса , по оценкам экспертов,  должен составлять не менее $ 1 000 – $ 1 600 на каждого члена семьи, в «бизнес» классе от $ 2500 на 1 члена семьи. Средний возраст потенциального покупателя - 40 лет, средний размер семьи 3-4 человека.

По данным агентства недвижимости «Бекар» в настоящее время основной объем предложения сосредоточен в ценовом диапазоне от 300 до 450 тысяч долларов за объект. Менее распространенными являются предложения стоимостью от 100 до 200 тыс.дол, лишь в пяти поселках можно приобрести коттедж в данном ценовом диапазоне («Малый Петербург», «Новое Минулово», «Солнечный бор», «Красная горка» и «Каскад»).

В целом, ценообразование на рынке можно охарактеризовать как стихийное. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение.

Тенденции и перспективы

В строительстве коттеджных и малоэтажных поселков эксперты АН «Бекар» отмечают следующие тенденции:

Наряду с увеличением количества предлагаемых проектов, происходит активизация потребительского спроса, что связано как с ростом покупательской способности, так и появлением проектов удовлетворяющих потенциальных покупателей по соотношению цена/качество.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области на текущей стадии развития рынка окончательно не сформированы зоны коттеджной застройки для постоянного проживания. В общем, зона постоянного проживание формируется в пределах 30 - 40 км от КАД.

В 2007 году, по прогнозу аналитиков, количество коттеджей и таунхаузов как в пригородах Петербурга, так и Ленобласти вырастет по сравнению с предыдущим годом на 20%.