Объем выданных ипотечных кредитов в целом по стране в 2007 году составил около 500 млрд рублей. В Петербурге было выдано 18,5 тыс. ипотечных кредитов. В различных банках объем сделок, заключенных при участии ипотечных брокеров, колеблется от 25 до 70 процентов.
Эти данные были обнародованы в ходе круглого стола «Развитие ипотечного брокериджа. Есть ли перспективы у ипотечного брокера?», который прошел в пресс-центре газеты «Строительный Еженедельник».
Однако остается открытым вопрос о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в связи с ситуацией на мировых банковских рынках, приведшей к значительному увеличению стоимости внешних заимствований. Продолжится ли наращивание объемов ипотечных кредитов в 2008 году и какая роль в этом отводится ипотечны брокерам?
Брокеры как они есть
Ипотечный брокеридж, зарождение которого в Петербурге можно отнести к 2006 году, в прошлом году начал действительно бурно развиваться. По словам Павла Созинова, заместителя председателя Комиссии по ипотечному брокериджу Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и области, в настоящее время около четверти ипотечных кредитов в Петербурге выдается с участием ипотечных брокеров, однако, количество компаний, реально предоставляющих услуги по сопровождению сделки с использованием ипотечного кредита, едва ли насчитывается более 30-40. Согласно классификации начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования филиала в Санкт-Петербурге ЗАО «ВТБ-24» Татьяны Хоботовой в настоящее время на рынке представлено четыре типа ипотечных брокеров. Во-первых, ипотечным брокериджем занимаются агентства недвижимости, которые сотрудничают с одним-двумя банками и при необходимости получения клиентом ипотечного кредита рекомендуют их программы. В последнее время в связи со значительным ростом цен на недвижимость и вследствие этого увеличившимся количеством сделок с привлечением банковского ресурса во многих крупных агентствах недвижимости были образованы особые отделы по сопровождению ипотечных сделок – это второй тип кредитного брокера, который также выступает в тесной связке с риэлторами. В этом случае, как правило, представлен более широкий спектр ипотечных программ – 4-6. Третий тип – ипотечные брокеры-посредники или, если брать несколько шире, финансовые консультанты, которые целенаправленно занимаются подбором оптимальных кредитных программ для своих клиентов и занимаются сопровождением сделки на всех ее этапах. «Нередки случаи, когда клиент получает одобрение банка на кредит, но найти объект недвижимости не может. Поэтому брокер должен не только сориентировать клиента на банк, но и помочь в поиске объекта», – считает Регина Тисова, исполнительный директор ООО СЗИК «Невская ипотека».
В связи с тем, что банки активно развивают кредитование покупки недвижимости на первичном рынке, появился четвертый тип ипотечного брокера – подразделение строительной компании, на объекты которой аккредитованными банками предоставляются ипотечные кредиты.
Золотое времЯ?
Согласно статистике только три процента россиян доверяют ипотечному брокеру при необходимости приобретения квартиры с привлечением банковских средств. Однако в ближайшее время ситуация может претерпеть серьезные изменения. Российское банковское сообщество отреагировало на кризис американской ипотечной системы ужесточением процедуры андеррайтинга потенциальных заемщиков. По словам Татьяны Хоботовой, в настоящее время банки при андеррайтинге клиентов начали активно обращаться к ресурсам бюро кредитных историй, начавших работу в конце прошлого года. Теперь велика вероятность отклонения заявки на ипотеку, если у заемщика оказывается не слишком благоприятной кредитная история.
«Этот процесс не столько зависит от повышения стоимости заимствований для банков, сколько представляет собой «чистку» ипотечного портфеля, чтобы минимизировать риски, – считает Алексей Казарин, заместитель генерального директора по ипотеке ООО «Кредитный и финансовый консультант». – Это в какой-то степени «на руку» ипотечным брокерам, поскольку через наше посредничество те клиенты, которые не в состоянии лично договориться с банком, могут получить кредит».
По мнению аналитиков рынка, сегодня в банковской среде наметилась тенденция перехода от наращивания объемов кредитного портфеля к его оптимизации и повышению качества обслуживания. Массовым кредитам приходит финал, поэтому не существует объективных предпосылок для серьезного увеличения банковского кредитного портфеля.
«Если в прошлом году объем выданных ипотечных кредитов по России по сравнению с 2006 годом увеличился в 2 раза, – говорит Павел Созинов, – то текущий год принесет увеличение не более чем в 1,5 раза. И не последнюю роль в этом росте будет играть рост цен на недвижимость, а также увеличение объемов кредитования на первичном рынке. Так что даже этот результат следует считать положительным. Однако такое развитие событий в краткосрочной перспективе может нанести ощутимый урон и становлению системы ипотечного брокериджа, как и всей инфраструктуре ипотечного рынка».
СообщающиесЯ рынки
Ежегодно на рынок недвижимости Санкт-Петербурга выходит 1,8–2,2 млн кв. метров «первичного жилья». Однако, как правило, приобретение квартиры на первичном рынке влечет за собой цепочку продаж и покупок на вторичном рынке жилья. По подсчетам Дмитрия Захарова, генерального директора ипотечного брокера ООО «Недвижимость и Кредит», на каждую сделку на первичном рынке приходится, по среднестатистическим данным, 2,5 сделки на рынке вторичном. Поэтому ипотечный брокер должен одинаково хорошо ориентироваться в обоих сегментах рынка, а не выбирать путь узкой специализации.
В 2007 году многие банки серьезно увеличили свой кредитный портфель за счет выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. Более того, некоторые банки целенаправленно идут на первичный рынок, поскольку здесь все еще открыто достаточно обширное поле для деятельности. «Мы, выходя на рынок Санкт-Петербурга, целенаправленно сосредоточили свои усилия на кредитовании покупки жилья на первичном рынке, – сообщила генеральный директор ЗАО «СПб Регион ипотека» Наталья Калиновская. – Именно в этом сегменте новый банк может найти свою нишу. Например, если приобретение квартир в строящемся доме кредитует Сбербанк, мы всегда уверены, что для наших программ найдется место. А в сложившейся ситуации, когда цены на вторичном рынке растут очень быстро, многим клиентам проще пойти на увеличение процентных ставок, чем покупать жилье на вторичном рынке».
К первичному рынку обратило свои взоры и Петербургское АИЖК. До последнего времени банки, работающие по федеральному стандарту ипотечного кредитования не «шли» на первичный рынок из-за того, что большинство объектов строилось не в соответствии с законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Сейчас ситуация постепенно меняется. По словам заместителя генерального директора Петербургского АИЖК Сергея Милютина, агентство готово санкционировать выдачу ипотечных кредитов под залог права требования в соответствии с законом №214.
«За последние два года роль ипотечного брокера изменилась. Теперь это не просто посредник между банком и клиентом, а финансовый консультант, который стоит на стороне заемщика, подбирая ему оптимальную кредитную программу, а не на стороне банка, предоставляя ему заемщика, – пояснил Дмитрий Захаров. – Услуги ипотечного брокера обходятся клиенту в 1 процент от суммы кредита. Сегодня существует множество кредитных программ, и процентные ставки по кредитам колеблются от 9 до 19 процентов годовых. В случае, когда речь идет о миллионных заимствованиях и сроках погашения кредита 10–20 лет, разница в 1 процент экономит десятки тысяч долларов, которые заемщик должен будет выплатить банку».
ЗвеньЯ одной цепи
Однако нельзя сказать, что брокеры выступают исключительно как независимые посредники при построении взаимоотношений между банками и потенциальными заемщиками. При каждом банке существует пул аккредитованных ипотечных брокеров, чьи клиенты получают некоторые преференции от банков. Так, например, Наталья Калиновская отметила, что в случае, если ипотечный брокер организует более трех сделок ежемесячно, его клиенты получают льготы по выплате банковских комиссий. В ВТБ-24 шесть сделок в течение квартала обеспечивают клиентам брокера 20-процентную скидку на комиссию по рассмотрению заявки и 0,5 процента снижения процентной ставки по кредиту. Таким образом, клиенты ипотечных брокеров получают преференции уже в первый год кредитования.
По прогнозам профессионалов рынка, востребованность ипотечных брокеров с каждым годом будет только возрастать, поскольку самостоятельно заемщику сложно разобраться в многообразии ипотечных продуктов различных банков и найти для себя наиболее подходящий вариант. По прогнозам экспертов, уже в 2008 году подавляющее число ипотечных сделок будет осуществляться при содействии брокеров. В настоящее время по стандарту АИЖК работает 18 банков и 86 аккредитованных ипотечных агентов. «В 2008 году мы предполагаем, что до 70 процентов ипотечных кредитов будет выдаваться при содействии брокеров», – прокомментировал ситуацию Сергей Милютин.
Необходимо отметить, что сопровождение сделки брокером позволит избежать сложностей в сборе документов, что ускорит процесс получения кредита и, как следствие, приобретения квартиры. Последний довод приобретает все большую весомость, чем менее стабилен жилищный рынок. По словам Павла Созинова, для ипотечных брокеров, как и для их клиентов, наиболее значимым остается вопрос о преференциях банков брокерам. Предоставляемые сегодня скидки и всевозможные опции со стороны банков явно недостаточны – годовой оборот всех ипотечных брокеров Петербурга (без риэлторских комиссионных) не превышает $ 5-6 млн, что говорит о низкой рентабельности бизнеса. В таких условиях ипотечным брокерам приходится диверсифицировать предоставляемые услуги и включать в комплекс услуг финансовый консалтинг или комплекс риэлторских услуг.
Напомним, что только за январь 2008 года цены на вторичном рынке жилья выросли на 3,5 процента, что сопоставимо с темпами роста в октябре 2006 года. И рост продолжается.
Эти данные были обнародованы в ходе круглого стола «Развитие ипотечного брокериджа. Есть ли перспективы у ипотечного брокера?», который прошел в пресс-центре газеты «Строительный Еженедельник».
Однако остается открытым вопрос о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в связи с ситуацией на мировых банковских рынках, приведшей к значительному увеличению стоимости внешних заимствований. Продолжится ли наращивание объемов ипотечных кредитов в 2008 году и какая роль в этом отводится ипотечны брокерам?
Брокеры как они есть
Ипотечный брокеридж, зарождение которого в Петербурге можно отнести к 2006 году, в прошлом году начал действительно бурно развиваться. По словам Павла Созинова, заместителя председателя Комиссии по ипотечному брокериджу Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и области, в настоящее время около четверти ипотечных кредитов в Петербурге выдается с участием ипотечных брокеров, однако, количество компаний, реально предоставляющих услуги по сопровождению сделки с использованием ипотечного кредита, едва ли насчитывается более 30-40. Согласно классификации начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования филиала в Санкт-Петербурге ЗАО «ВТБ-24» Татьяны Хоботовой в настоящее время на рынке представлено четыре типа ипотечных брокеров. Во-первых, ипотечным брокериджем занимаются агентства недвижимости, которые сотрудничают с одним-двумя банками и при необходимости получения клиентом ипотечного кредита рекомендуют их программы. В последнее время в связи со значительным ростом цен на недвижимость и вследствие этого увеличившимся количеством сделок с привлечением банковского ресурса во многих крупных агентствах недвижимости были образованы особые отделы по сопровождению ипотечных сделок – это второй тип кредитного брокера, который также выступает в тесной связке с риэлторами. В этом случае, как правило, представлен более широкий спектр ипотечных программ – 4-6. Третий тип – ипотечные брокеры-посредники или, если брать несколько шире, финансовые консультанты, которые целенаправленно занимаются подбором оптимальных кредитных программ для своих клиентов и занимаются сопровождением сделки на всех ее этапах. «Нередки случаи, когда клиент получает одобрение банка на кредит, но найти объект недвижимости не может. Поэтому брокер должен не только сориентировать клиента на банк, но и помочь в поиске объекта», – считает Регина Тисова, исполнительный директор ООО СЗИК «Невская ипотека».
В связи с тем, что банки активно развивают кредитование покупки недвижимости на первичном рынке, появился четвертый тип ипотечного брокера – подразделение строительной компании, на объекты которой аккредитованными банками предоставляются ипотечные кредиты.
Золотое времЯ?
Согласно статистике только три процента россиян доверяют ипотечному брокеру при необходимости приобретения квартиры с привлечением банковских средств. Однако в ближайшее время ситуация может претерпеть серьезные изменения. Российское банковское сообщество отреагировало на кризис американской ипотечной системы ужесточением процедуры андеррайтинга потенциальных заемщиков. По словам Татьяны Хоботовой, в настоящее время банки при андеррайтинге клиентов начали активно обращаться к ресурсам бюро кредитных историй, начавших работу в конце прошлого года. Теперь велика вероятность отклонения заявки на ипотеку, если у заемщика оказывается не слишком благоприятной кредитная история.
«Этот процесс не столько зависит от повышения стоимости заимствований для банков, сколько представляет собой «чистку» ипотечного портфеля, чтобы минимизировать риски, – считает Алексей Казарин, заместитель генерального директора по ипотеке ООО «Кредитный и финансовый консультант». – Это в какой-то степени «на руку» ипотечным брокерам, поскольку через наше посредничество те клиенты, которые не в состоянии лично договориться с банком, могут получить кредит».
По мнению аналитиков рынка, сегодня в банковской среде наметилась тенденция перехода от наращивания объемов кредитного портфеля к его оптимизации и повышению качества обслуживания. Массовым кредитам приходит финал, поэтому не существует объективных предпосылок для серьезного увеличения банковского кредитного портфеля.
«Если в прошлом году объем выданных ипотечных кредитов по России по сравнению с 2006 годом увеличился в 2 раза, – говорит Павел Созинов, – то текущий год принесет увеличение не более чем в 1,5 раза. И не последнюю роль в этом росте будет играть рост цен на недвижимость, а также увеличение объемов кредитования на первичном рынке. Так что даже этот результат следует считать положительным. Однако такое развитие событий в краткосрочной перспективе может нанести ощутимый урон и становлению системы ипотечного брокериджа, как и всей инфраструктуре ипотечного рынка».
СообщающиесЯ рынки
Ежегодно на рынок недвижимости Санкт-Петербурга выходит 1,8–2,2 млн кв. метров «первичного жилья». Однако, как правило, приобретение квартиры на первичном рынке влечет за собой цепочку продаж и покупок на вторичном рынке жилья. По подсчетам Дмитрия Захарова, генерального директора ипотечного брокера ООО «Недвижимость и Кредит», на каждую сделку на первичном рынке приходится, по среднестатистическим данным, 2,5 сделки на рынке вторичном. Поэтому ипотечный брокер должен одинаково хорошо ориентироваться в обоих сегментах рынка, а не выбирать путь узкой специализации.
В 2007 году многие банки серьезно увеличили свой кредитный портфель за счет выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. Более того, некоторые банки целенаправленно идут на первичный рынок, поскольку здесь все еще открыто достаточно обширное поле для деятельности. «Мы, выходя на рынок Санкт-Петербурга, целенаправленно сосредоточили свои усилия на кредитовании покупки жилья на первичном рынке, – сообщила генеральный директор ЗАО «СПб Регион ипотека» Наталья Калиновская. – Именно в этом сегменте новый банк может найти свою нишу. Например, если приобретение квартир в строящемся доме кредитует Сбербанк, мы всегда уверены, что для наших программ найдется место. А в сложившейся ситуации, когда цены на вторичном рынке растут очень быстро, многим клиентам проще пойти на увеличение процентных ставок, чем покупать жилье на вторичном рынке».
К первичному рынку обратило свои взоры и Петербургское АИЖК. До последнего времени банки, работающие по федеральному стандарту ипотечного кредитования не «шли» на первичный рынок из-за того, что большинство объектов строилось не в соответствии с законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Сейчас ситуация постепенно меняется. По словам заместителя генерального директора Петербургского АИЖК Сергея Милютина, агентство готово санкционировать выдачу ипотечных кредитов под залог права требования в соответствии с законом №214.
«За последние два года роль ипотечного брокера изменилась. Теперь это не просто посредник между банком и клиентом, а финансовый консультант, который стоит на стороне заемщика, подбирая ему оптимальную кредитную программу, а не на стороне банка, предоставляя ему заемщика, – пояснил Дмитрий Захаров. – Услуги ипотечного брокера обходятся клиенту в 1 процент от суммы кредита. Сегодня существует множество кредитных программ, и процентные ставки по кредитам колеблются от 9 до 19 процентов годовых. В случае, когда речь идет о миллионных заимствованиях и сроках погашения кредита 10–20 лет, разница в 1 процент экономит десятки тысяч долларов, которые заемщик должен будет выплатить банку».
ЗвеньЯ одной цепи
Однако нельзя сказать, что брокеры выступают исключительно как независимые посредники при построении взаимоотношений между банками и потенциальными заемщиками. При каждом банке существует пул аккредитованных ипотечных брокеров, чьи клиенты получают некоторые преференции от банков. Так, например, Наталья Калиновская отметила, что в случае, если ипотечный брокер организует более трех сделок ежемесячно, его клиенты получают льготы по выплате банковских комиссий. В ВТБ-24 шесть сделок в течение квартала обеспечивают клиентам брокера 20-процентную скидку на комиссию по рассмотрению заявки и 0,5 процента снижения процентной ставки по кредиту. Таким образом, клиенты ипотечных брокеров получают преференции уже в первый год кредитования.
По прогнозам профессионалов рынка, востребованность ипотечных брокеров с каждым годом будет только возрастать, поскольку самостоятельно заемщику сложно разобраться в многообразии ипотечных продуктов различных банков и найти для себя наиболее подходящий вариант. По прогнозам экспертов, уже в 2008 году подавляющее число ипотечных сделок будет осуществляться при содействии брокеров. В настоящее время по стандарту АИЖК работает 18 банков и 86 аккредитованных ипотечных агентов. «В 2008 году мы предполагаем, что до 70 процентов ипотечных кредитов будет выдаваться при содействии брокеров», – прокомментировал ситуацию Сергей Милютин.
Необходимо отметить, что сопровождение сделки брокером позволит избежать сложностей в сборе документов, что ускорит процесс получения кредита и, как следствие, приобретения квартиры. Последний довод приобретает все большую весомость, чем менее стабилен жилищный рынок. По словам Павла Созинова, для ипотечных брокеров, как и для их клиентов, наиболее значимым остается вопрос о преференциях банков брокерам. Предоставляемые сегодня скидки и всевозможные опции со стороны банков явно недостаточны – годовой оборот всех ипотечных брокеров Петербурга (без риэлторских комиссионных) не превышает $ 5-6 млн, что говорит о низкой рентабельности бизнеса. В таких условиях ипотечным брокерам приходится диверсифицировать предоставляемые услуги и включать в комплекс услуг финансовый консалтинг или комплекс риэлторских услуг.
Напомним, что только за январь 2008 года цены на вторичном рынке жилья выросли на 3,5 процента, что сопоставимо с темпами роста в октябре 2006 года. И рост продолжается.
Источник: