По итогам 2007 года, рост ипотечных сделок в два раза превысит прошлогодний показатель. Рассказывает заместитель председателя правления Городского ипотечного Банка Игорь Жигунов.
– Какие Вы можете выделить актуальные вопросы текущего состояния и тенденции рынка ипотечного кредитования в Петербурге?
– Сегментирование кредитного предложения по целевым потребителям, с одной стороны, и с учетом условий фондирования – с другой. Стабилизация цен на жилищном рынке – в среднем рост цен на недвижимость составляет показатель уровня инфляции. Недостаток платежеспособного спроса с «прямыми деньгами» стимулирует увеличение доли ипотечных сделок в общем количестве операций с недвижимостью. По итогам года можно ожидать, что данный показатель в Санкт-Петербурге составит не менее 15 процентов по сравнению с 6-8 процентами в прошлом году. Ежемесячный прирост заявок, отмечаемый участниками рынка, в последние три месяца увеличился более чем в полтора раза.
Актуализация вопроса качества кредитного андеррайтинга банками и той композиции кредитного продукта, которая позволит его в дальнейшем рефинансировать либо привлечь под него инвестиционный ресурс. На рынке становится меньше программ с минимальным или нулевым первоначальным взносом для клиентов, подтверждающих доход в заявительной форме, а также далеко не по всем программам можно получить крупные суммы кредитов – свыше млн.
В течение первого полугодия 2007 года заметно увеличилось количество совместных программ банков и застройщиков. При этом ставки по таким программам, как правило, выше, чем на вторичном рынке, на 1-2 процента только на период строительства объекта, пока не зарегистрирован титул.
– Какие происходят изменения на рынке ипотеки и как меняется политика участников рынка с учетом нового периода деловой активности?
– Среди последних изменений – рост кредитных заявок в тех банках, которые предлагают ускоренное рассмотрение заявок и заключение сделок. Это, возможно, связано с некоторыми ограничениями в программах, введенными участниками рынка с осени, в том числе касающимися увеличения сроков рассмотрения заявок.
Наряду с корректировками некоторыми банками процентных ставок по ряду программ в сторону увеличения также наблюдается и некоторое понижение ставок, прежде всего для кредитов с большим первоначальным взносом – от 30-40 процентов для заемщиков с подтвержденным доходом. В программах банков появились различные варианты досрочного погашения кредитов. Обычно, чем больше период, в течение которого взимается сбор за досрочное погашение, тем ниже процентная ставка.
В целом по итогам девяти месяцев увеличилась доля кредитов в рублях, и на сегодня она составляет треть от общего объема выдаваемых кредитов. При этом в последние два месяца наблюдается рост интереса к долларовым кредитам. Возможно, это связано со следующими факторами: укрепление курса рубля по отношению к доллару, более низкие ставки по кредитам в валюте позволяют клиенту действительно получить большую экономическую выгоду от кредита в долларах. Этому способствует и предоставление рядом кредиторов возможности конвертации долларов в рубли и рублей в доллары без взимания комиссий.
Таким образом, экономия при получении кредита в долларах может составлять 1,5-3 процента годовых, а это – значительно большая выгода для потребителя, чем, например, понижение ставки по рублевому кредиту на 0,5 процента в период каких-либо акций. Кроме того, за счет разницы в процентных ставках клиент сможет взять значительно большую сумму кредита, если пользоваться программой кредитования в валюте. Например, при доходе 35 тыс. рублей максимальная сумма кредита по рублевым программам составит порядка 1,3 млн рублей, а если при том же доходе воспользоваться программой в долларах США, то сумма кредита в пересчете на рубли получится более 1,7 млн рублей, то есть сумма увеличивается почти на треть. Последние 5 лет курс доллара снизился почти на 20 процентов, это означает, что ежемесячные платежи в пересчете на рубли становятся меньше.
– Статистика ипотеки Вашего банка с начала года, сравнение с прошлым годом?
По итогам 9 месяцев наблюдается положительная тенденция роста кредитных заявок, и в III квартале, по сравнению со II, объем клиентского спроса вырос почти в 1,5 раза.
– Портрет Вашего заемщика, востребованные объекты приобретения?
– Средний возраст заемщиков 25-45 лет, в равной степени мужчины и женщины, растет доля семейных пар. Среди категорий заявителей: наемные работники, владельцы бизнеса. В отдельный блок выделяется работа с крупными кредитами, и особенно активно это происходит на рынке загородного кредитования и городских объектов бизнес и элит-класса. На сегодня сумма кредитов свыше 0 тыс. – обычная практика. Основная доля – более двух третей приобретаемого по ипотеке жилья – кредиты на приобретение квартир, остальное – кредиты под залог имеющейся недвижимости и на загородную недвижимость. Растет спрос на потребительские ипотечные кредиты.
– Ваш прогноз: стоимость 1 кв. метра типового жилья в Санкт-Петербурге до конца 2007 года?
– Исходя из текущей ситуации на рынке, показателей социально-экономического развития вполне можно ожидать, что по итогам года на типовое жилье цены вырастут в пределах темпов инфляции 1-1,2 процента в месяц. По объектам высокого качества – жилье элит- и бизнес-класса рост цен может составлять и больше – 20-25 процентов. Вполне можно ожидать несколько больших темпов роста цен на недвижимость в IV квартале, по сравнению с началом года. Уже сейчас наблюдается явный дефицит на рынке недорогих однокомнатных квартир.
Беседовал Дмитрий Малышев