Сегодня отдельных примеров так называемой социальной ипотеки в России достаточно, однако все они являются скорее исключением из общих правил, а не звеньями какой-то единой государственной программы содействия малообеспеченному населению.
В промышленно развитых государствах решение жилищных проблем не происходит стихийно. И в США, и в Германии, и во многих других странах купить жилье за полную стоимость могут только очень состоятельные люди. Следовательно, основная масса населения пользуется ипотечными кредитами, причем жилищное кредитование активно поддерживается государством.
Как обстоит дело за рубежом?
Например, ряд ипотечных программ в США работает при содействии государства. От заемщика требуется внесение первоначального взноса, который выдается в виде субсидии. В некоторых случаях, предоставляя гражданам деньги для первоначального взноса, кредиторы разрешают заемщикам не возвращать кредит, если они остаются в приобретенном жилье определенный период времени. В других программах заемщики должны вернуть кредит, если они продадут недвижимость. Чаще всего финансовые средства, используемые в таких программах, предоставляет федеральное правительство в рамках жилищной программы. При этом законодательство США вынуждает банки и крупные ипотечные корпорации предпринимать активные шаги в обслуживании семей с низкими и умеренными доходами.
Другая форма применяемой за рубежом государственной поддержки заключается в субсидировании процентной ставки ипотечного кредита. В Финляндии и Норвегии, например, предоставляется государственный жилищный кредит с процентной ставкой ниже рыночной, а в Дании и Швеции чаще используется субсидирование этой процентной ставки со стороны государства. Вообще в скандинавских странах получили большое распространение государственные гарантии на кредитование жилищного строительства. Преимуществом такого подхода является возможность кредитовать новое жилищное строительство по более низким процентным ставкам, поскольку сокращается надбавка за риск.
Немецкая система стройсбережений предполагает накопления в общей кассе, и при достижении 40–50% стоимости жилья на остальную сумму выдается ссуда с рассрочкой от 6,5 до 18 лет. При этом в Германии широко применяется государственное стимулирование накоплений собственного капитала на жилищное строительство — посредством предоставления ежегодных премий.
Вкладчик немецкой стройсберкассы знает, что лет через пять его деньги увеличатся на 35–40%. И государству выгодно стимулировать участие своих граждан в накопительной системе, поддерживать жилищное кредитование, в какой бы форме оно ни действовало. Ведь это постоянное обеспечение работой строительного комплекса, налоговые поступления в бюджет и извлечение тех самых «матрасных» денег, которые российское население по привычке держит дома, без всякой пользы для себя и для экономики страны. В промышленно развитых странах, где кредитование жилья стабильно, на каждую вложенную денежную единицу государство получает примерно десять единиц отдачи.
Страны Восточной Европы взяли на вооружение опыт своих более богатых соседей, и даже они теперь оправдывают вложения в жилищное кредитование в короткие сроки и в трехкратном размере. В Чехии, Словакии, Венгрии и Хорватии приняты законодательные акты, регулирующие деятельность строительных сберегательных касс и предусматривающие господдержку вкладчикам этих касс в виде поощрительных премий.
Что выгодно всему миру, не выгодно нам. Почему?
В целом по России такая отдача — это единичные случаи. И все потому, что государство рассматривает население как «бедных родственников», жаждущих подаяния. Практикующаяся государственная поддержка ипотеки заведомо убыточна и неэффективна. Например, в Москве по итогам выполнения городских жилищных программ за 2002 год для предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья из городского бюджета выделено 1,12 млрд руб., за счет которых 1675 московских семей приобрели 96,3 тыс. кв. м общей площади, выложив при этом 368 млн руб. собственных средств. Таким образом, эффективность субсидирования составляет лишь около 30 коп. на каждый вложенный бюджетный рубль. В целом по стране наблюдаются примерно такие же цифры, т. е. господдержка ипотеки оказывается в минусе, а не в плюсе.
Почему же так происходит? Изначально ипотека в стране формировалась без какой-либо помощи государства, которое на словах всячески поддерживало новый способ решения жилищных проблем, а на деле предоставило его стихии рынка, где банки и риэлторские компании на свое усмотрение устанавливают первоначальный взнос, размер кредитных ставок и сроки возврата кредита. Естественно, все эти показатели значительно отличаются от принятых во всем мире, и реально воспользоваться ипотекой могут лишь люди с очень большим официальным доходом.
Помимо этого следует назвать и некоторые другие причины слабого развития рынка ипотеки в России.
Во-первых, это упорное внедрение двухуровневой американской ипотеки, которая в российских условиях приживается плохо, поскольку нет ни настоящих инвесторов с крупными капиталами, ни обеспеченного среднего класса, ни долгосрочных кредитов. Как считает директор Фонда социальной ипотеки Иван Грачев, «мы взяли самый примитивный принцип американской ипотеки. На самом же деле в США в каждом штате существует множество программ. Есть такие модели, при которых выдается безвозвратная субсидия, если заемщик берет на себя собственность как бремя и платит полностью за ее обслуживание и все бытовые удобства».
Во-вторых, отсутствие государственных стандартов жилищного финансирования. Добавим к этому малоэффективную работу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство выкупает у ипотечных банков закладные и выпускает корпоративные ценные бумаги. Общий объем фактической государственной поддержки деятельности АИЖК в течение трех лет составил 1,56 млрд руб. (по московским ценам это примерно 700 типовых двухкомнатных квартир). Очевидно, что данную сумму необходимо увеличить в десятки тысяч раз, чтобы результаты хоть как-то отвечали потребности населения России в жилье, а это значительно превышает весь федеральный бюджет.
Отдельные положительные примеры
В качестве положительного примера можно привести Чувашию, где за последние три года благодаря социальной ипотеке справили новоселье почти 2 тыс. жителей. В рамках этой программы квартиры предоставлялись врачам, учителям и прочим бюджетникам под 5% годовых в рублях, при этом первоначальный взнос составлял 30% стоимости приобретаемой квартиры. В связи с тем что бюджетникам было сложно собрать деньги даже на первый взнос, в зачет принималась стоимость имевшегося у них жилья. Разницу между банковской (не менее 15% в рублях) и социальной ставкой взял на себя республиканский бюджет. С учетом того, что инфляция в последние годы составляла в среднем 14% в год, получатели кредита даже немного выиграли. Не прогадали и власти республики: они обеспечили возврат значительных сумм за жилье, которое, по идее, должны были дать бесплатно.
Сейчас в Чувашии развивается еще одна форма социальной ипотеки — молодежная, в рамках которой кредиты под льготный процент выдаются молодым семьям, где возраст супругов не превышает 30 лет. При рождении каждого ребенка семье «прощается» сумма кредита, эквивалентная стоимости 18 кв. м.
В Белгородской области также действует программа ипотечного жилищного кредитования, поддерживаемая администрацией региона. Для жителей области, имеющих право на получение жилищной субсидии, годовая процентная ставка составляет всего 8,5%. Максимальный срок выдачи кредитов — 15 лет.
В Татарстане жилищный кредит выдается на 20–30 лет, под 5–6% годовых, со стартовым взносом 5% стоимости квартиры для молодых семей и 10–30% для остальных граждан.
Развивается и так называемая ведомственная социальная ипотека. Так, например, в железнодорожном ведомстве в марте 2001 года было создано ЗАО «Желдорипотека», которое разработало вполне приемлемые условия приобретения жилья по системе ипотечного кредитования: минимальный первоначальный взнос — 15% стоимости квартиры, максимальный срок рассрочки — 15 лет, кредитная ставка для молодых специалистов — 1% годовых в рублях, для остальных очередников — 2%, для железнодорожников, не зарегистрированных в очереди на улучшение жилищных условий, — под 10%.
Однако, несмотря на сверхльготные условия, за два года работы этой ведомственной ипотечной программы квартиры в свою собственность смогли получить лишь около 350 семей железнодорожников. И это при том, что сейчас в МПС около 200 тыс. семей очередников.
Сергей НЕЧАЕВ, рисунок Игоря ДЕМИХОВА
Иван ГРАЧЕВ
Директор Фонда социальной ипотеки:
— Мы видим, что социальная ипотека, примеры которой наблюдаются в регионах, сегодня может быть одной из самых оптимальных форм жилищного кредитования. Но для того чтобы федеральные деньги дошли до учителей и врачей, а не попали к друзьям и родне ипотечных чиновников, нужны федеральные и региональные законы, которые нормами прямого действия определяли бы объемы льгот и категории населения, имеющего право воспользоваться льготным жилищным кредитом. Нужны федеральные и региональные законы, гарантирующие каждому врачу или учителю адресную целевую поддержку.
Мы подготовили эти законы и готовы представить их в правительство и Государственную Думу. Своевременно ли это теперь, когда в Госдуме принимается целый пакет документов под общим названием «Доступное жилье»? Считаю, что да — для закона о социальной ипотеке время пришло. Пакет в части социальной ипотеки не закрыт ни для молодых семей, ни для учителей и врачей.